房租的不尋常走低意味著什么？
據(jù)媒體報(bào)道，近日，有機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示4月上海租金指數(shù)較上月有所下降。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月居民消費(fèi)價(jià)格中，租賃房房租環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月有所收窄。從房租環(huán)比增速的季節(jié)性因素看，每年春節(jié)后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季，是房租環(huán)比上行明顯的季節(jié)性時(shí)點(diǎn)。但今年春節(jié)前后房租上調(diào)力度明顯偏弱，反映租房需求的疲弱。從更大的周期上看，本輪房?jī)r(jià)上漲周期中房租增速明顯弱于過往兩個(gè)周期，房租增速與房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)脫節(jié)。房租增速與房?jī)r(jià)增速脫節(jié)，反映本輪房地產(chǎn)繁榮并非來源于居民收入的提升，而或是主要來自金融投資因素導(dǎo)致。本輪房?jī)r(jià)上行周期中，房租價(jià)格上行乏力，側(cè)面也說明居民收入增長(zhǎng)的乏力，無力接受房租的進(jìn)一步上調(diào)。居民收入增長(zhǎng)疲弱的情況下，預(yù)計(jì)下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。因?yàn)槿ツ暌詠碇С稚唐返氖莾蓚€(gè)原因：一是去庫存，二是地產(chǎn)拉動(dòng)?，F(xiàn)在來看，庫存周期進(jìn)入尾部，那么如果地產(chǎn)又開始面臨下行壓力，那么商品的壓力可能進(jìn)一步加大。在地產(chǎn)投資和商品價(jià)格回落的背景下，債券仍然偏有利，維持10國債收益率3.6%的頂部中樞判斷不變。
對(duì)此我們的觀點(diǎn)如下：
1.從房租環(huán)比增速的季節(jié)性因素看，今年房租上調(diào)力度弱于往年
房租在每年春節(jié)后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季，是房租環(huán)比上行明顯的季節(jié)性時(shí)點(diǎn)。但今年春節(jié)前后房租上調(diào)力度明顯偏弱，反映租房需求的疲弱。
在房屋交易市場(chǎng)萎縮的情況下，房屋租賃價(jià)格增幅存在下滑壓力。截至5月31日，30大中城市商品房成交面積累計(jì)同比下降33.64%，其中一線城市累計(jì)同比下降32.98%，二線城市累計(jì)同比下降34.95%，三線城市累計(jì)同比下降31.73%。重點(diǎn)城市方面，截至5月31日，北京、上海、深圳商品房成交面積累計(jì)同比漲跌幅分別為-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅價(jià)格指數(shù)方面，北京、上海、深圳2017年4月環(huán)比變化0.20%、-0.10%、0.00%。4月份環(huán)京樓市調(diào)控效果初顯；京津冀地區(qū)部分城市新建商品住宅價(jià)格漲幅回落：北京4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，天津價(jià)格環(huán)比下降0.1%，比三月份的100.2回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。4月全國租賃房房租同比2.8%，較年初3%回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。尤其在一線城市，在房屋交易市場(chǎng)急劇萎縮的情況下，房屋租賃價(jià)格增幅出現(xiàn)下滑。
2.從地產(chǎn)周期來看，本輪房?jī)r(jià)上漲周期中房租增速明顯弱于過往兩個(gè)周期，房租增速與房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)脫節(jié)。
在2009-2010年、2013年兩次房?jī)r(jià)上漲周期中，房租增速都一度明顯上升。房?jī)r(jià)繁榮與房租上漲之間之所以存在上述相關(guān)性，可能的原因包括：房?jī)r(jià)繁榮周期通常拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈投資，最終會(huì)傳導(dǎo)到居民收入的增長(zhǎng)，而居民日?？芍涫杖氲脑鲩L(zhǎng)提升了居民對(duì)于房租上調(diào)的承受能力；另一方面，房租總體水平的成功上調(diào)，本身也增加了未來房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，這反過來也加劇房?jī)r(jià)的上行趨勢(shì)。
然而2016年以來的一輪房?jī)r(jià)上漲，房租增速卻沒有發(fā)生明顯抬升。房租與房?jī)r(jià)脫節(jié)，或預(yù)示本輪房?jī)r(jià)上漲缺乏基本面支撐，而或是主要來自金融投資因素導(dǎo)致。隨著各地因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼，未來金融投資因素對(duì)居民購房的支持力度將日益減弱，房地產(chǎn)銷量與價(jià)格，都會(huì)面臨負(fù)面壓力。
3.房租下行導(dǎo)致非食品價(jià)格下行壓力
本輪房?jī)r(jià)繁榮周期內(nèi)，出現(xiàn)房租增速疲弱的現(xiàn)象，或預(yù)示經(jīng)濟(jì)增速下行的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。
在房?jī)r(jià)明顯上行過程中，房租價(jià)格上行乏力，側(cè)面也說明居民收入增長(zhǎng)的乏力，無力接受房租的進(jìn)一步上調(diào)。居民收入增長(zhǎng)疲弱的情況下，預(yù)計(jì)下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。從歷史數(shù)據(jù)上來看，CPI與房租價(jià)格增速有較好的相關(guān)關(guān)系。本輪房?jī)r(jià)上行未能成功推升房租水平，也證明了未來CPI保持低位的可能性較大。
未來隨著高校畢業(yè)租房潮來襲，6月房租同比或會(huì)出現(xiàn)小幅上漲。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，形成完善的住房租賃市場(chǎng)體系，是人們住房需求的重要途徑之一，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)有著重要的積極作用。為了真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須完善住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要建立購租并舉的住房制度。多地也出臺(tái)了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施。5月25日北京市住建委表示，今后5年北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。在熱點(diǎn)城市租賃房源真正落地后，現(xiàn)有租賃需求水平下，未來一線城市房租可能出現(xiàn)更明顯的下行。
4.若地產(chǎn)又開始面臨下行壓力，商品的壓力可能進(jìn)一步加大
因?yàn)槿ツ暌詠碇С稚唐返氖莾蓚€(gè)原因：一是去庫存，二是地產(chǎn)拉動(dòng)?，F(xiàn)在來看，庫存周期進(jìn)入尾部，如果地產(chǎn)又開始面臨下行壓力，那么商品的壓力可能進(jìn)一步加大。5月31日，上期所夜盤，螺紋鋼、熱軋卷板分別收跌2.4%、2.3%；橡膠、瀝青分別收跌3.9%、2.2%。國內(nèi)商品期市夜盤全線下跌，黑色系延續(xù)日間跌勢(shì)，雙焦跌逾4%。鐵礦石、甲醇、橡膠均跌超3%，螺紋鋼跌近3%，瀝青、熱卷跌逾2%。
債市策略
債市策略方面，在CPI重歸1時(shí)代、PPI見頂回落的背景下，地產(chǎn)調(diào)控限售限購?fù)苿?dòng)房租增速也開始下行，居民收入增長(zhǎng)疲弱，國內(nèi)通脹預(yù)期將保持在較低的水平，利好債市。同時(shí)，工業(yè)增速下滑，基本面壓力仍存?？紤]到央行的近期表態(tài)和去杠桿政策的階段性成果，以及美聯(lián)儲(chǔ)可能在6月加息的預(yù)期或已被市場(chǎng)消化，六月份對(duì)于債市來說仍存在較好的結(jié)構(gòu)性交易機(jī)會(huì)。我們?nèi)匀粓?jiān)持十年期國債收益率3.6%的頂部中樞不變。
