房地產(chǎn)投資增速今年首回落
樓市降溫跡象繼續(xù)蔓延。6月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長(zhǎng)8.8%，增速比1-4月收窄0.5%，也是今年內(nèi)的首次回落。與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷售面積和金額增速也雙雙延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。分析認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)漲幅放緩，與一二線城市樓市調(diào)整關(guān)系密切，而結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局早先公布的數(shù)據(jù)，目前一二線熱門城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅、投資增速、銷售量?jī)r(jià)出現(xiàn)全面下跌，即將進(jìn)入降溫周期，但后市仍將以穩(wěn)定為先。
投資銷售齊降溫
分地區(qū)來(lái)看，今年前5月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.4%，增速比1-4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。而東北地區(qū)投資下降16.1%，降幅擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)。
頗受關(guān)注的銷售端也出現(xiàn)降溫。數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國(guó)商品房銷售面積54820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1-4月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了回落態(tài)勢(shì)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)11.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)38.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)29.6%。此外，前5月全國(guó)商品房銷售額43632億元，增長(zhǎng)18.6%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，同樣繼續(xù)下滑，其中住宅銷售額增長(zhǎng)15.3%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)37.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)39%。
在這一大背景下，作為調(diào)控重心的一二線城市受到了更加顯著的沖擊。有中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至上周，年內(nèi)重點(diǎn)50大城市土地出讓收入突破1萬(wàn)億元，但從主要城市看，三四線城市土地收入金額顯著上升，但北京、南京、上海等一二線城市今年的土地溢價(jià)率相較去年同期明顯降低。
事實(shí)上，此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)就顯示，全國(guó)15個(gè)一二線熱門城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比齊齊回落，樓市降溫跡象初露苗頭。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年初開始的一二線城市限價(jià)等政策，使得房企銷售速度明顯放緩。以北京為例，今年5月，包括萬(wàn)科在內(nèi)的21家龍頭房企在京銷售速度明顯放緩，合計(jì)單月銷售額為2269.8億元，環(huán)比下調(diào)5%，相比3月跌幅達(dá)25.4%。據(jù)此，有分析指出，隨著樓市調(diào)控強(qiáng)度維持，以往“強(qiáng)悍”的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入降溫周期。
市場(chǎng)節(jié)奏放緩
“將國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)拆分到單月看，5月當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積為1.3億平方米，其中住宅面積1.14億平方米，相較4月漲幅微弱，且全國(guó)住宅銷售單價(jià)在3月刷新歷史紀(jì)錄后連續(xù)兩個(gè)月下調(diào)”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向北京商報(bào)記者分析，背后根源在于成交結(jié)構(gòu)的變化，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交在全國(guó)占比明顯減少，導(dǎo)致均價(jià)加速下調(diào)，“截至5月末，主要熱點(diǎn)城市商品房庫(kù)存均有上升，而去庫(kù)存主戰(zhàn)場(chǎng)主要集中在三線城市”。
而在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比上一期有所收窄，基本符合預(yù)期，因?yàn)檫^(guò)去幾個(gè)月部分房企積極擴(kuò)充各類土地儲(chǔ)備，拿地節(jié)奏、投資節(jié)奏相對(duì)較快，推高了當(dāng)時(shí)的投資數(shù)據(jù)，到了5月適當(dāng)放緩節(jié)奏屬于正常現(xiàn)象。與此同時(shí)，商品房銷售數(shù)據(jù)同比增速曲線繼續(xù)下行，印證了調(diào)控作用下市場(chǎng)交易開始降溫?！罢w來(lái)看，以往市場(chǎng)較為火熱的東部地區(qū)增速明顯放緩，因而帶動(dòng)了全國(guó)投資增速的下行，且不排除已經(jīng)有部分資金從東部地區(qū)轉(zhuǎn)移進(jìn)入了中部地區(qū)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
對(duì)此，有分析認(rèn)為，房產(chǎn)銷售資金持續(xù)回籠，但銷售增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)融資增長(zhǎng)明顯放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速難以持續(xù)走高，拐點(diǎn)很快到來(lái)。但嚴(yán)躍進(jìn)直言，雖然漲幅收窄，但目前房地產(chǎn)成交量?jī)r(jià)并未出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這表明部分城市交易依然好于歷史水平，“尤其是重點(diǎn)三四線城市，交易有望繼續(xù)創(chuàng)新高或維持歷史高位，由此判斷，樓市并未出現(xiàn)所謂蕭條或拐點(diǎn)”。
后市“穩(wěn)”字當(dāng)頭
在明顯的降溫勢(shì)頭下，房地產(chǎn)市場(chǎng)后市成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群看來(lái)，二三線城市土地供給還是有潛力的，雖然房地產(chǎn)投資增速保持一季度9%以上的水平很難，但保持在去年6.9%以上的水平還是沒有問(wèn)題的，預(yù)計(jì)今年增速將在7%-8%左右。
值得一提的是，此前在對(duì)今年我國(guó)樓市走向做出預(yù)判時(shí)，曾有專家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起，每年GDP增長(zhǎng)近兩成由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)，該產(chǎn)業(yè)背后的建筑業(yè)和建材業(yè)則提供了大量的就業(yè)崗位。上述專家表示，樓市調(diào)控既不能繼續(xù)吹大泡沫，也不能直接刺破泡沫，在中間形成一個(gè)平衡點(diǎn)難度較大，因而今年相關(guān)政策的重中之重應(yīng)是穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，惟一的辦法就是限購(gòu)限貸，追究地方責(zé)任，“但是不排除黑天鵝事件在樓市出現(xiàn)的可能性，需要特別提高警惕”。
“一般來(lái)說(shuō)，投資數(shù)據(jù)變動(dòng)相較銷售數(shù)據(jù)會(huì)有幾個(gè)月的滯后期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的重點(diǎn)城市銷售量?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月下滑，新開工情況也有所放緩，這側(cè)面證明未來(lái)幾個(gè)月投資增速會(huì)保持下滑態(tài)勢(shì)”，張大偉告訴北京商報(bào)記者，考慮到這一輪樓市調(diào)整主要是政策因素導(dǎo)致，在當(dāng)前調(diào)控措施不松動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)漲幅有可能在今年四季度降至個(gè)位數(shù)，“不過(guò)如果三四線城市樓市升溫足夠強(qiáng)勁，或許也能對(duì)全國(guó)市場(chǎng)起到托底作用”。
