對2017年下半年上海樓市趨勢的5點(diǎn)看法
自去年10月份 “滬六條”至今差不多8個月左右，從調(diào)控效果來看，“滬六條”之后上海的樓市調(diào)控效果才真正顯現(xiàn)。如今2017年已經(jīng)過半，土地市場“英雄無用武之地”，同時，商品住宅交易量已經(jīng)進(jìn)入低谷期，類住宅調(diào)控似乎比去年年底更嚴(yán)格。至此，2017年下半年上海土地市場怎么走？上海商品住宅市場怎么走？未來政策及市場趨勢怎么看？下面老張逐一談?wù)勛约旱目捶ā?
一、有關(guān)土地政策及市場：大牌房企們“英雄無用武之地”，市場處于新一輪洗牌之中。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年上半年上海土地市場主要特征表現(xiàn)在三方面：
一是，至今為止2017年上海土地出讓計劃沒有公布，起碼筆者沒有看到。同時，截止6月19日，2017年上海市土地市場累計成交規(guī)劃建筑面積370萬平方米，盡管同比上揚(yáng)21%，但是比2015年同期下滑39%。而從成交金額來看，至今為止，上海土地出讓金只有471.25億元，同比下降12%，比2015年同期下滑26%。整個土地市場并沒有成交多少地塊（相當(dāng)部分地塊成交是2016年供應(yīng)，并且大部分位于郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊），住宅類用地（純宅地、包括宅地的綜合用地）至今更是無新供應(yīng)量（除配套動遷房），導(dǎo)致布局上海的房企們，甚至大牌房企們“英雄無用武之地”。
二是，在土地供應(yīng)量有限的情況下，上海出臺最有影響力的土地政策：“招掛復(fù)合”新政，導(dǎo)致大部分中小開發(fā)商更加拿不到地。我們姑且不說這個政策是否是長期政策，僅僅說這樣的政策延續(xù)2-3年，就會導(dǎo)致不少房企被動撤離上海。如此這樣，由于土地政策的變化及拿地門檻的提升，會導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場加速洗牌。
三是，大家都清楚，上海有地，當(dāng)前也不是上海不想供地，而是因為當(dāng)前樓市調(diào)控剛剛?cè)〉贸醪匠尚У碾A段，不能因為供地而導(dǎo)致“地王”頻出，從而削弱當(dāng)前樓市調(diào)控的效果。同時，由于上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地，部分房企也出現(xiàn)了策略調(diào)整：
1、為了補(bǔ)充上海的貨源，品牌房企還是積極布局環(huán)上海區(qū)域，同時，加大對于長三角區(qū)域的核心城市的布局；
2、一部分中西部起家的中小房企在上海、環(huán)上海、甚至長三角區(qū)域也很難拿到地，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)中西部核心城市；
3、大家開始尋求更多的其他手段布局上海，比如收并購二手項目，甚至正在銷售的被限價的新盤，存量物業(yè)更新也成為房企布局上海積極考慮的對象；
4、有部分房企不得不開始嘗試“小鎮(zhèn)”等模式拓展長三角區(qū)域非核心城市的項目開發(fā)。
從今年下半年上海土地市場看來，是否有供應(yīng)量，供應(yīng)量多少成為今年下半年上海土地市場走勢的關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，下半年上海應(yīng)該會有一定供地量，下半年土地市場將成為大牌房企角逐的市場。具體來說：
1、上半年上海土地出讓僅僅有471.25億元，按照2011-2016年過去6年平均土地出讓金1526億元計算，今年上海土地出讓金還有1055億元差距。按照每年上海都會出讓一定土地獲得1526億左右土地出讓金的假設(shè)，下半年勢必會推出一些地塊，達(dá)到1526億左右的成交金額。
2、下半年調(diào)控導(dǎo)致市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，屆時，房企拿地會比較謹(jǐn)慎，盡管大部分房企仍然看好上海土地市場，但是，不至于像去年9月份之前那樣積極制造“地王”，更何況，上海有“招掛復(fù)合”的土地新政，限制了參與競拍房企的對象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具備競拍資格。對于TOP10中央企來講，約談后不能拿“地王”，對于TOP10中大型民企來講更不能拿“地王”，由此可見，下半年土地市場將處于平穩(wěn)階段，不再受制于調(diào)控政策而因素，上海有可能會積極推地。屆時，上海將成為TOP10房企角逐的市場。
3、雖然上海下半年會推一部分地塊，但是，也不要指望上海會像二三線城市那樣大量供地。因為上海提出，“十三五”期末建設(shè)用地總規(guī)模不突破3185平方公里。這也就意味著，“十三五”期間，上海建設(shè)用地增量只有40平方公里。而在當(dāng)前上海“控人口”等措施指導(dǎo)之下，上海也很難短期內(nèi)釋放大量土地供商業(yè)開發(fā)。
二、有關(guān)商品住宅政策及趨勢：下半年市場表現(xiàn)特征為“以價換量”沖業(yè)績
雖然老張對這輪樓市向來都是看空的，并且這輪調(diào)控政策及市場也確實(shí)向“空”的方向發(fā)展，但是，老張還要再補(bǔ)充一下，無論是歷史上的哪一輪樓市調(diào)控，政府的整的都不希望市場大起大落，也就是說這次調(diào)控也不希望大跌，當(dāng)然也包括未來也不希望大漲，平穩(wěn)發(fā)展仍然是未來上海商品住宅市場對的基調(diào)。
不過，從政策面來看，調(diào)控政策仍然是從嚴(yán)執(zhí)行的，當(dāng)市場預(yù)期還沒有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時候，政策面不可能出現(xiàn)松動。筆者預(yù)計，十九大之前，甚至2018年“兩會”之前，上海樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)“風(fēng)向標(biāo)”意義松動。就上海而言，我們看到本次調(diào)控區(qū)級政府在樓市調(diào)控上發(fā)揮的主導(dǎo)作用越來越大，成為本次調(diào)控的主體，在市場監(jiān)管與“大檢查”等方面直接面對市場，執(zhí)行力度也相對較強(qiáng)，這也成為本次調(diào)控效果很快見效的原因之一。
從上海商品住宅存量面積來看，截止2017年6月18日，上海市商品住宅市場累計成交面積318萬平方米，同比下降51%，成交均價47273元/平方米，因中高端占比增加房價同比上漲35%。截止6月18日，上海商品住宅存量面積雖然僅僅有602萬平方米，但是市場去化速度由去年1-9月的月均124萬平方米左右，降低到1-5月月均57萬平方米。從單周交易量來看，現(xiàn)在單周的平均交易量（5月至今）已經(jīng)降低至15萬平方米/周，甚至個別周已經(jīng)降低至10萬平方米左右，這個量是2014年年中當(dāng)時上海樓市深度調(diào)整期的交易量。同時，上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的10.5個月左右（按照今年1-5月月均去化速度），筆者預(yù)計隨著交易量持續(xù)走低與預(yù)售許可證加快審批，今年三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至12個月甚至15個月以上，屆時，從指標(biāo)意義上上海已經(jīng)存在去庫存壓力，樓市調(diào)整的預(yù)期和下行趨勢會進(jìn)一步強(qiáng)化。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從市場量價發(fā)展節(jié)奏來看，由于各級政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投資客退場、開發(fā)企業(yè)推盤周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定上海商品住宅市場上半年的成交表現(xiàn)是“量跌”的，此時，房企資金面仍然沒有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價難以出現(xiàn)，因此，上半年整體表現(xiàn)為“量跌價穩(wěn)”；進(jìn)入下半年，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績的損失，下半年開發(fā)商必然會“保量”，因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動下，下半年市場表現(xiàn)特征為“以價換量”沖業(yè)績。
從目前上海樓市反應(yīng)情況來看，盡管還有部分房企堅守自己心理預(yù)期的房價，但是，已經(jīng)有部分房企開始主動放棄“底線”，開始主動適應(yīng)政府的指導(dǎo)價格措施積極跑量。筆者認(rèn)為，到了下半年，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，更多的房企會房企自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業(yè)因為資金兌付壓力而主動降價。
此外，外圍市場的調(diào)整壓力極有可能會進(jìn)一步加速上海樓市調(diào)整，比如過去兩年房企上漲幅度較大的城市：深圳、蘇州、南京、廈門、杭州等等，一旦這些城市率先進(jìn)行市場調(diào)整，也會影響到上海市場的預(yù)期。從市場個案情況來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)深圳奧宸資金斷裂的問題，而這并非個案，據(jù)筆者了解，當(dāng)前房地產(chǎn)市場并購談判暗潮洶涌，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因為資金兌付壓力加大，有的企業(yè)是為了調(diào)整市場布局。同時，值得關(guān)注的是，在資本市場環(huán)境大幅收緊，銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，這也就意味著下半年勢必成為樓市深度調(diào)整的階段。
三、有關(guān)商品住宅個人按揭信貸政策。
自2015年下半年以來，信貸政策相對寬松導(dǎo)致上海樓市量價齊升，去年10月份調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行后，上海的個人按揭政策明顯從嚴(yán)。筆者通過部分商業(yè)銀行溝通，當(dāng)前上海的按揭政策表現(xiàn)為“規(guī)模控制+窗口指導(dǎo)”，房貸規(guī)模短期內(nèi)不會松動，因此，信貸政策目前不會過度刺激樓市出現(xiàn)量價齊升，未來樓市成交情況仍然會受制于目前的個人按揭政策的從嚴(yán)的影響，比如通過房貸政策從嚴(yán)執(zhí)行杜絕“假離婚”、補(bǔ)交社保納稅證明等形式購房，抑制投資投機(jī)等等。
此外，伴隨著銀行放貸規(guī)模的減少，銀行勢必會通過提高利率保證個人按揭業(yè)務(wù)的利潤，因此，上海個人按揭貸款利率也會提升，當(dāng)然，包括首套房和二手房。至于影響，自然不用多少，購房者還貸成本提升，購房需求會短期內(nèi)下降。
四、有關(guān)二手房:二手房進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。
“滬六條”之后，上海二手房市場也進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。由于置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始松動了，部分下家買房也進(jìn)入觀望狀態(tài)，二手房由去年3月份的5.66萬套最高值急劇將至12月份的1萬套左右，明顯低于去年3萬套左右的月均去化量。
步入2017年，1-3月前兩個月仍然維持1萬套左右的量，盡管3月份達(dá)到2萬套左右的“小陽春”成交量，但是4月，上海二手住宅成交15400余套，環(huán)比下降19.6%，同比下降9.2%。3月2萬套的成交量并未企穩(wěn)，4月伴隨成交量下跌房價窄幅震蕩，橫盤特征顯現(xiàn)。2017年5月，上海二手房住宅市場總成交量為14882套，環(huán)比繼續(xù)下跌5.62%。
從下半年二手房趨勢來看，預(yù)計今后幾個月的成交套數(shù)由原來平均每個月3萬多套的成交量降至每個月1.5萬套左右，下半年二手房交易也出現(xiàn)迅速降溫，買賣雙方將進(jìn)入新一輪的市場博弈，也即將步入“有價無市”的狀態(tài)。中介們2015年以來迅速擴(kuò)張的局面就此而至，筆者可以預(yù)言，下半年上海二手中介將出現(xiàn)大面積關(guān)店潮（其實(shí)，現(xiàn)在二手中介們已經(jīng)開始縮減人員編制，部分中介已經(jīng)開始裁員關(guān)店）。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于上海新房市場已經(jīng)成為一個置換型為主的市場，由于二手房市場今年以來步入調(diào)整期，下半年還會進(jìn)入新一輪的市場博弈，甚至步入“有價無市”的狀態(tài)，也就意味著新房市場置換的動力大幅降低，二手房的市場變化進(jìn)一步影響新房的市場，導(dǎo)致新房市場交易量陷入低谷期。
五、上海是否會“限售”？
限售”政策作為一個新的樓市調(diào)控政策，雖然只是普普通通的“限售”兩個字，但意義非凡，截止目前為止，廈門等至少32個城市樓市出臺“限售”政策，那么，上海會不會出臺限售？
筆者認(rèn)為，會，如果去年10月份集中出臺調(diào)控的20個核心一二線城市當(dāng)中今年市場仍然存在反彈情況，那么，“限售”極有可能成為這些城市的“補(bǔ)丁”政策，發(fā)揮抑制投資投機(jī)的作用，為樓市降溫，上海作為一線核心城市也不例外。
