北京5年150萬套新住房 剛需轉(zhuǎn)場？樓市震蕩？
6月15日，北京住建委副主任鄒勁松在發(fā)布會上透露，北京未來五年將新建150萬套住房。從側(cè)面證實了4月7日《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》的可行性。
在150套新建住房中，產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。而在產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70萬套，包括25萬套自住型商品住房、25萬套改善型商品房和20萬套中低價位、中小套型商品住房。
由此向市場發(fā)出三大信號：
一、開啟租賃新時代
“未來將拉開從買向租轉(zhuǎn)變的大幕”，業(yè)內(nèi)的普遍看法是，“中國房地產(chǎn)將開啟租賃新時代。”
首先，北京加大租賃住房土地供應(yīng)是信號之一。
5月25日，北京市住建委公布，今后5年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。
在租賃房新建方面，北京達(dá)到有史以來最高。
據(jù)了解，北京利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點項目——海淀區(qū)唐家?guī)X租賃住房項目，共可提供租賃住房2176套，此次開展選房入住工作的是已竣工的927套房源，已由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，租期十年，統(tǒng)一進(jìn)行出租。
北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，可以擴大租賃市場有效供給，增加住房供應(yīng)。加大公租房建設(shè)和配置也分流了部分租房需求，拉低了平均租金，對一線城市房租下降起到了一定的積極推動作用。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)瞄準(zhǔn)租賃市場則是信號之二。
從6月6日萬科拿下的佛山地塊，可見端倪。萬科以最高限地價25.3億元總價、100%自持面積及15300元/平方米擊敗場上近20家對手，成功把該地塊收入囊中。而且，自持年限達(dá)到最高限制——70年。
萬科為什么對史上“最長待機”地塊勢在必得？其實，萬科作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，最早嗅到了房地產(chǎn)租賃市場風(fēng)向。
去年12月，萬科就以50億元拿下海淀西北旺鎮(zhèn)18號地；同一區(qū)域的19號地，也被萬科住總聯(lián)合體以59億元競得。這兩個地塊均由開發(fā)商100%自持，所建成的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售；而土地的持有年限與土地出讓年限一致，為70年。
萬科高級副總裁、上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海曾對媒體表示，“一線城市租賃需求旺盛，未來長租公寓市場也是一片新藍(lán)海。城市產(chǎn)業(yè)變遷和建筑物老舊，置換出大量的城市更新機會，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該有更多新玩法。未來應(yīng)該是產(chǎn)品經(jīng)營模式的改變?！?
在萬科高調(diào)拿地自持變房東、建租賃房的同時，多家企業(yè)看準(zhǔn)了長租公寓板塊。對他們而言，“長租公寓雖然目前規(guī)模較小，但呈現(xiàn)出傳統(tǒng)地產(chǎn)不可比擬的高速增長態(tài)勢?！?
目前住房出租市場已涌現(xiàn)出一批知名品牌。如在集中式公寓領(lǐng)域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓領(lǐng)域的蘑菇公寓、青客公寓等。
“對于開發(fā)企業(yè)來說，存量時代的壓力可想而知。土地供應(yīng)有限導(dǎo)致熱點城市的市場開發(fā)空間正在縮??；在存量時代，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式將由傳統(tǒng)的一次性銷售轉(zhuǎn)向長期持有運營?！盨OHO中國董事長潘石屹對外宣稱，“提供高效的服務(wù)與平臺是未來盈利模式的重點?！?
根據(jù)鏈家研究院2016年發(fā)布的《租賃崛起》報告預(yù)測，未來3-5年，中國將有約2億人進(jìn)入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣；2025年租金規(guī)模將到達(dá)2.9萬億，租賃人口2.3億；2030年租金規(guī)模將達(dá)到4.6萬億，租賃人口達(dá)2.7億。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“從當(dāng)前市場來看，所有的信號都表明中國住宅租賃市場啟動在即，無論是需求問題，還是政策支持和消費觀念，購房與租房一定會成為同樣重要的住宅消費雙重模式。”
二、保障房開放“新北京人”
“新北京人”可以申請保障房，是北京住房市場的一大進(jìn)步。
鄒勁松提出“一租、一售、一補”的住房保障供應(yīng)方式，即在建設(shè)公共租賃房、出售自住商品房、發(fā)放市場租房補貼。這些方式滿足了北京市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工以及符合首都城市戰(zhàn)略定位發(fā)展需要的“新北京人”對于住房的不同需求。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局所公布的數(shù)據(jù)，截至2016年底，北京市常住人口為2172.9萬人，其中外來人口807.5萬人，占常住人口的比重為37.2%。
長期以來，這些“新北京人”為北京的城市建設(shè)和社會發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn)，北京建設(shè)世界一流和諧宜居之都也需要更多高層次人才。住房保障制度體系納入了這部分人的住房需求，今年4月起，從公共租賃房、自住商品房項目中專門切出了不低于30%比例的房源，分配給長期穩(wěn)定就業(yè)的“新北京人”。
鄒勁松表示，應(yīng)該對“新北京人”的貢獻(xiàn)予以尊重和認(rèn)可，把他們納入住房保障的范圍，體現(xiàn)了這個城市應(yīng)有的包容度和溫度。
三、抑制北京房價
未來5年新增的150萬套對樓市會起到什么作用？
從2017年來看，在新增的30萬套房中，產(chǎn)權(quán)類房子占70%，為21萬套。這21萬套房子中，有14.7萬套商品房。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2016年北京新房交易量約為11.48萬套，新增的14.7萬套商品房足以滿足市場需要。如果今年能如約完成供地計劃，那么此前嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面將大為改觀。
另外，從中小戶型和自住房的數(shù)據(jù)看，2017年新增的中小戶型和自住房為10萬套左右，但從實際的市場需求來看，北京該類產(chǎn)品的需求量在3.5萬套-4.5萬套之間，新增的該類產(chǎn)品完全能滿足購房需求。
未來5年新增的150萬套住房是北京新一屆領(lǐng)導(dǎo)的承諾，盡管前5年計劃屢次落空，但從官方?jīng)Q心及趨勢來看，150萬套是基于市場需求空間，如果不是一時興起拍腦袋的決定，有望實現(xiàn)基本平衡。
因為，從以往的歷史經(jīng)驗來看，一旦新增住房供應(yīng)規(guī)模性放量，同時與調(diào)控政策對投機投資性需求的擠出效應(yīng)相疊加，就能夠有效地抑制市場過熱的勢頭，平均房價將會出現(xiàn)穩(wěn)中有降的局面。
