想知道一個(gè)城市的房子到底能不能買？教你三招！
一直以來(lái)，有很多朋友在后臺(tái)給融360房貸君（fangdai123）留言，XX城市能不能買房？
對(duì)于這樣的問(wèn)題，融360房貸君真的有點(diǎn)無(wú)能為力啊，因?yàn)槟懿荒苜I房這個(gè)問(wèn)題實(shí)在是太大的太宏觀了，而買房其實(shí)是一件特別微觀的事情，你得說(shuō)清楚自己的訴求才行。
比如下面這位女士：
雖然你是在大慶這種幾乎沒(méi)有什么投資價(jià)值，一家好幾套房的城市，但我仍然建議你買一套。原因有以下幾點(diǎn)：
1、你是生活在大慶，屬于工作地和居住地統(tǒng)一的。
2、雖然大慶的房地產(chǎn)沒(méi)什么投資價(jià)值，但具體到你自己，你的確需要房子啊。
3、房子值不值要分怎么看，你現(xiàn)在結(jié)婚了，三口之家跟老人擠在一起，買套房子自己住，值不值好像真的不能僅僅用房子的市值變化來(lái)計(jì)算，住的舒坦難道不算“值”么？
4、最后提醒一點(diǎn)，大慶這種級(jí)別的城市，房子很難跑贏通脹，不是自己住就別買了。
上面算是為這位網(wǎng)友答疑解惑了。
今天我們要聊的話題是“一個(gè)城市的房?jī)r(jià)到底如何走？房子到底能不能買”。
我們認(rèn)為，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)到底如何走，它既受一些共性因素影響，也會(huì)受所在城市的一些個(gè)性因素影響。
具體來(lái)說(shuō)有三點(diǎn)是比較重要的，分別是錢、樓市政策和經(jīng)濟(jì)基本面。
一、錢
錢最牛的地方，就是它的流動(dòng)完全不受束縛，想去哪就能去哪。所以考察錢的動(dòng)向，能讓我們對(duì)當(dāng)前樓市有一個(gè)總體性的把握。
買房需要錢，大家都沒(méi)錢的時(shí)候，房子就賣得便宜一點(diǎn)；大家手里有比較多的錢的時(shí)候，房子就會(huì)賣的貴一點(diǎn)，大家收入增長(zhǎng)等的比較快的時(shí)候，房?jī)r(jià)也會(huì)增長(zhǎng)得比較快。
這是一種理想的狀態(tài)，房子跟收入掛鉤，但房地產(chǎn)還有一些它自己的使命，有時(shí)候需要刺激一下它來(lái)讓經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變得好看一點(diǎn)，所以具體到某個(gè)時(shí)期來(lái)看，市場(chǎng)上錢多錢少跟貨幣政策有關(guān)系。
2014-2016年，是我們的房地產(chǎn)第三個(gè)短周期的上半場(chǎng)，當(dāng)時(shí)增長(zhǎng)目標(biāo)和大量庫(kù)存商品房帶來(lái)的雙重壓力導(dǎo)致購(gòu)房門檻被降低，最直接的體現(xiàn)就是買房首付少了，貸款難度降低了，貸款折扣也不低，還有的地房減免了契稅。
這背后都是貨幣寬松所衍生出的一系列具體措施。
但到了2017年，這一輪周期已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，貨幣已經(jīng)開始收緊，市場(chǎng)上的錢越來(lái)越少。M2的增速在今年5月首次低于10%，為9.6%。M2增速的下降說(shuō)明商業(yè)銀行放貸規(guī)模在收縮，而房地產(chǎn)方面的開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款尤其明顯。用于買房的錢少了，開發(fā)商從銀行也拿不到貸款了，流通于房地產(chǎn)行業(yè)的錢少了，房子自然也得降價(jià)賣。
前幾天，鄭州融創(chuàng)一個(gè)項(xiàng)目就按備案價(jià)開盤了，比去年很多項(xiàng)目賣得都便宜，而且沒(méi)有捆綁精裝修和車位，原因就是開發(fā)商給予走量回籠資金。備案價(jià)限制了開發(fā)商的利潤(rùn)，但只要你想要回籠資金，就得降價(jià)賣房。深圳有家開發(fā)商，硬挺著，最后資金鏈斷了，老板不見了。
二、樓市政策
各地的樓市調(diào)控方案，是導(dǎo)致各地樓市冷熱不均的直接原因。
有的城市希望多賣點(diǎn)房子，自然尺度就松一點(diǎn)，有的地方根本沒(méi)多少房子賣了，那只能暫時(shí)抑制需求。通過(guò)政策在制造供需平衡是各城市常用的做法。
但政策的運(yùn)用的優(yōu)劣也是有區(qū)別的，最后就是有的城市能夠平穩(wěn)過(guò)度，有的城市就可能要經(jīng)歷比較痛苦的擠泡沫的過(guò)程了。
上圖是7個(gè)比較代表性的城市，可以看到，廈門的居民資金杠桿率排在第一，房?jī)r(jià)直追北上深，但廈門的居民存款卻是這7個(gè)城市中最低的。去年4季度新房還賣了309萬(wàn)平米，而今年一季度已經(jīng)只有57萬(wàn)平米。這直接反映了老百姓購(gòu)房能力的下降，需求早就被透支干凈了，再來(lái)一波限購(gòu)，沒(méi)有新鮮血液進(jìn)來(lái)；今年3月份，廈門又加入了限賣行列。
融360房貸君（fangdai123）認(rèn)為，對(duì)于廈門這種島嶼城市來(lái)說(shuō)，供應(yīng)潛力有限，本應(yīng)該先知先覺(jué)，限制樓市的流量，但最后卻是后知后覺(jué)。調(diào)控的時(shí)機(jī)和力度的選擇，導(dǎo)致廈門已成為全國(guó)房地產(chǎn)泡沫最大的城市。
而剩下一些三四線城市，基本上是不怎么愿意對(duì)房地產(chǎn)下手，一方面鼓勵(lì)在外打工的回鄉(xiāng)買房，另一方面通過(guò)棚改和貨幣化安置來(lái)激活存量需求，樓市的火熱又吸引了不少炒房客進(jìn)入，所以，現(xiàn)在很多小城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)完全與當(dāng)?shù)厝说氖杖朊撱^了。
三、經(jīng)濟(jì)的基本面
經(jīng)濟(jì)好的城市，房地產(chǎn)沒(méi)有理由不好，經(jīng)濟(jì)不好的城市，房?jī)r(jià)卻很好，這就有問(wèn)題了。
在這方面，東北算是比較明顯，因?yàn)樗抢瞎I(yè)基地，增速墊底，人口又是凈流出的，但部分城市的房?jī)r(jià)卻在逆市上漲，而且幅度不小，跟經(jīng)濟(jì)的基本面非常不相稱，除了是炒作，還是什么呢？
沈陽(yáng)和東戴河是比較明顯的兩個(gè)城市，沈陽(yáng)雖然是東北的中心城市，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的比例也高達(dá)9比1，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，決定了沈陽(yáng)樓市缺乏足夠的想象空間。至于東戴河，則完全是所謂的旅游地產(chǎn)帶起來(lái)的，但現(xiàn)在買旅游地產(chǎn)的都是同類人，二次銷售則是最大的問(wèn)題。
一個(gè)城市的房子能不能買，值不值，住得舒服很重要，但能不能變現(xiàn)也同樣重要，前者是使用價(jià)值，后者是金融價(jià)值。
影響一個(gè)城市房?jī)r(jià)走向的因素還有很多，比如城市的商品房庫(kù)存狀況以及土地供應(yīng)計(jì)劃等，不過(guò)根據(jù)我們以上總結(jié)的貨幣、調(diào)控方案、以及經(jīng)濟(jì)基本面這三大因素，已經(jīng)足以判斷，如果房?jī)r(jià)的表現(xiàn)與以上三點(diǎn)相悖，那么買房其實(shí)可以緩一緩。
現(xiàn)在的樓市早已告別了當(dāng)初的單邊上漲行情，各城市分化十分明顯，有的城市希望拉漲去庫(kù)存，有的則是怕房?jī)r(jià)快速下滑而推出限賣，這些臨時(shí)性措施對(duì)房?jī)r(jià)形成了干預(yù)，但左右不了房?jī)r(jià)的根本走向。
