甲級寫字樓2016Q3交易盤點
寫字樓市場租金增幅放緩：2010年之后，伴隨住宅的熱銷，各地大規(guī)模出讓的寫字樓，到了2014年前后終于陸續(xù)入市。由于供給龐大，中國絕大多數城市寫字樓市場租金增幅放緩，有些甚至租金下降。而且，和商場不同，寫字樓成敗的關鍵是當時市場的供求關系和該寫字樓所處商圈在城市中的相對地位。一旦供求形勢不利，很難有寫字樓的租金表現可以靠管理脫穎而出。
新式寫字樓給傳統(tǒng)寫字樓市場帶來沖擊：目前，過于側重效率而忽視舒適度的5A甲級寫字樓，已難以滿足商務人群對于辦公環(huán)境的更高要求。獨棟辦公寫字樓的出現能夠幫助企業(yè)實現自身商業(yè)價值和運營的需求。企業(yè)獨棟辦公樓，投資成本更低，相對于集約式辦公樓，獨棟辦公樓物業(yè)在費用支出上也具有一定優(yōu)勢。一般可以擁有一定數量泊位，保安及保潔成本則可以根據公司自身需求進行調整，從而減少企業(yè)經營成本。
三季度以來，各主要城市的辦公樓租賃需求繼續(xù)保持相對較弱的態(tài)勢。但縱觀各大行業(yè)，國內的銀行、保險、TMT（科技、媒體和通信）等行業(yè)的租賃需求相對較強。在四個一線城市中，北京與上海的空置率仍保持在個位數，廣州與深圳空置率略高于10%。二線城市由于整體新增供應量不減，空置率依然保持在高位。
全國概覽
三季度以來，各主要城市的辦公樓租賃需求繼續(xù)保持相對較弱的態(tài)勢。但縱觀各大行業(yè)，國內的銀行、保險、TMT（科技、媒體和通信）等行業(yè)的租賃需求相對較強。在四個一線城市中，北京與上海的空置率仍保持在個位數，廣州與深圳空置率略高于10%。二線城市由于整體新增供應量不減，空置率依然保持在高位。
受到整體需求減弱的影響，一線城市中，深圳與上海的租金小幅下滑，本季度分別環(huán)比下降了1.0%與0.4%。北京與廣州的租金基本保持平穩(wěn)，本季度漲幅分別為0.3%與0.1%。在二線城市，居高不下的空置率水平對租金表現持續(xù)施壓，業(yè)主議價能力繼續(xù)轉弱，一些城市租金跌幅加速，尤其是天津、沈陽、成都等城市。我們還注意到，大部分租戶對租金成本的控制更趨嚴格，尤其是跨國企業(yè)。
值得注意的是，相比傳統(tǒng)CBD，一些新興商務區(qū)的租賃表現尤其活躍，諸如上海的前灘、杭州的錢江新城等板塊。這些新興區(qū)域的租金優(yōu)勢和周邊交通及商業(yè)配套的逐步完善，吸引了諸多制造、貿易、醫(yī)藥、IT等企業(yè)的進駐。在二線城市整體租金跌幅加速的情況下，G20峰會的舉辦地杭州的錢江新城板塊的租金卻企穩(wěn)回升，租金環(huán)比上漲1.0%。
上海三季度交易情況概覽
非中央商務區(qū)凈吸納量的增長彌補了中央商務區(qū)凈吸納量的增速放緩：中央商務區(qū)三季度凈吸納量為31,945平方米，同比下降56%。一個積極的趨勢是由于企業(yè)繼續(xù)在非中央商務區(qū)尋求升級、整合以及節(jié)約成本的機會，非中央商務區(qū)內的需求仍然保持強勁。三季度非中央商務區(qū)的凈吸納量為124,107平方米。
需求減弱以及新增供應入市致使浦西中央商務區(qū)空置率上升：中央商務區(qū)三個項目竣工交付：香港興業(yè)中心一座（95,725平方米），長寧來福士廣場2座（32,418平方米），外灘金融中心N1/2/3（29,010平方米）。非中央商務區(qū)歌斐中心（59,775平方米）及虹橋萬科中心二期（40,036平方米）竣工交付。
浦西中央商務區(qū)空置率環(huán)比上漲3.8個百分點，達到7.6%。除需求減弱以外，大量新增供應入市也是導致空置率上升的原因。浦東中央商務區(qū)沒有新增供應，空置率基本維持不變，為6.5%。雖然本季度非中央商務區(qū)新增供應量較大，但是空置率并未受到影響，下降1.1個百分點至15.8%。
浦東中央商務區(qū)租金保持平穩(wěn)，浦西中央商務區(qū)租金有所下降：隨著空置率上升，浦西中央商務區(qū)的租金環(huán)比下降1.0%。考慮到來自于非中央商務區(qū)的競爭，中央商務區(qū)內一些樓齡較長物業(yè)的業(yè)主更愿意提供優(yōu)惠條件以保留租戶。在浦東，本季度租金保持平穩(wěn)，環(huán)比增長率僅為0.3%。
本季度投資市場繼續(xù)保持活躍。SOHO世紀廣場的成交進一步顯示出內資機構投資者，特別是國內保險資金，對上海辦公樓市場的濃厚興趣。很多外國投資者由于投資回報率較低，限制了其對中央商務區(qū)辦公樓投資市場的需求。
發(fā)展趨勢
上海核心中央商務區(qū)并沒有喪失競爭力：截至目前，陸家嘴和南京路沿線依舊是全市最核心、最受追捧的商務區(qū)。中國最大的金融機構——銀行及保險公司，如果他們的企業(yè)總部位于上海，即使沒有必要需求，仍期望在陸家嘴設立辦事機構。同樣地，需要面洽客戶且維持優(yōu)質公司形象的企業(yè)也不會搬遷至中央商務區(qū)以外的辦公樓。優(yōu)越的核心區(qū)位與高品質辦公樓將成為吸引與保留人才的重要因素。核心中央商務區(qū)新增供應將極為稀缺，穩(wěn)定的租賃需求將持續(xù)推動租金的上漲。
未來行業(yè)集群的增強將成為重要的發(fā)展趨勢：位于新興商務區(qū)的辦公樓較傳統(tǒng)中央商務區(qū)能提供更為優(yōu)惠的價格以及更為低廉的物業(yè)管理費以吸引租戶的入駐。展望未來，隨著新興商務區(qū)及高科技園區(qū)的興建，相關商業(yè)活動產生的產業(yè)集群將大量涌現。例如，位于上海非中央商務區(qū)的耐克企業(yè)園將可能吸引關聯企業(yè)的聚集。而那些主營業(yè)務無需與客戶面洽的行業(yè)，如交通運輸、產品研發(fā)、IT與生物制藥等行業(yè)將遷出中央商務區(qū)，然而其銷售和市場營銷部門仍將留在核心區(qū)域。對于承租能力較低的行業(yè)將無可避免地遷出租金昂貴的中央商務區(qū)，而那些向來承租能力較高的銀行及專業(yè)服務業(yè)將繼續(xù)留在中央商務區(qū)。
開啟物業(yè)管理新紀元：對于租戶而言，來自新興商業(yè)區(qū)辦公樓的競爭將為市場提供更多選擇。為確保租戶不流失，業(yè)主需要提升物業(yè)品質和服務——包括完善基本的高品質物業(yè)資產管理以及采取一系列新措施使辦公樓變得更環(huán)保、健康、舒適。辦公樓提升服務標準在理念上將越來越向酒店管理靠攏，使租戶在更具競爭力的業(yè)主中享受到更為卓越的辦公樓服務。
其它一線城市三季度交易情況概覽
北京：近期入市的優(yōu)質項目持續(xù)吸引租戶，助推季度凈吸納量
新入市和現有的高質量項目依舊受租戶青睞，貢獻了本季度主要的凈吸納量。但CBD的吸納量連續(xù)三個季度為負值，品質較低的甲級辦公樓項目出現面積空置。這些項目的業(yè)主對市場反應較慢且未能及時降低租金造成這一結果。
內資金融公司仍積極尋求辦公空間，但總體需求保持疲軟。另外，部分企業(yè)為降低運營成本，抓住當前市場存在空置面積的機遇進行辦公室的遷址。
深圳：多個甲級辦公樓項目集中投放市場，整體空置率上升
第三季度，深圳共有五個甲級辦公樓項目竣工。其中福田中心區(qū)有三個項目落成，南山后?？偛炕赜幸粋€新竣工項目，前海片區(qū)首個項目也在9月末投放市場。全市新增面積近47萬平方米，使得全市總存量近470萬平方米的總存量。
甲級辦公樓租賃需求回穩(wěn)：相較于上個季度，季內甲級寫字樓市場需求保持穩(wěn)定。凈吸納量環(huán)比上升5.2% 至約78,000 平方米，且主要集中在過去12 個月錄得九個新項目的南山區(qū)。截至季末，新增供應推動平均空置率環(huán)比上升1.2 個百分點至11.3%。除卻新增供應之影響，平均空置率環(huán)比下降1.8 個百分點至8.3%。金融、IT、電子及互聯網相關企業(yè)為需求的主要來源。
租金降幅輕微收窄：季內，甲級寫字樓物業(yè)平均租金環(huán)比小幅下降0.2% 至人民幣213.8 元每月每平方米。主要因為越來越多業(yè)主由于競爭加劇，提供租戶更多優(yōu)惠，且提高代理方傭金。
廣州：新近竣工的甲級辦公樓租賃情況良好
本季度租賃成交量與上季度相比趨于平穩(wěn)。相對于仍然遲緩的跨國企業(yè)，本地的中小型銀行金融類企業(yè)和IT互聯網行業(yè)的擴張需求仍顯活躍，近一年內竣工的新項目是他們的首選。而專業(yè)服務行業(yè)中，國內律師事務所的寫字樓需求穩(wěn)步上升值得留意。
本季度有四棟新竣工辦公樓投放市場，由于四個項目近一半的總面積被提前預租，全市整體凈吸納量獲得支持，錄得近32萬平方米。
甲級寫字樓市場發(fā)展趨勢分析
寫字樓市場租金增幅放緩：2010年之后，伴隨住宅的熱銷，各地大規(guī)模出讓的寫字樓，到了2014年前后終于陸續(xù)入市。由于供給龐大，中國絕大多數城市寫字樓市場租金增幅放緩，有些甚至租金下降。而且，和商場不同，寫字樓成敗的關鍵是當時市場的供求關系和該寫字樓所處商圈在城市中的相對地位。一旦供求形勢不利，很難有寫字樓的租金表現可以靠管理脫穎而出。
近期P2P企業(yè)退租致使需求減弱：由于租戶預算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，商業(yè)辦公市場總體需求同比與環(huán)比均有所減弱。尤其是金融行業(yè)對P2P理財公司的大規(guī)模整治使甲級寫字樓失去了不少“金牌”客戶。那些扛不住的P2P網貸企業(yè)，無奈地大面積退租，使寫字樓留下不少出租空白。
在上海，2015年P2P公司是“力挺”寫字樓市場的引擎之一，金融租戶中超過10%來自P2P公司，隨著P2P借貸行業(yè)的大規(guī)模倒閉，與之相關的金融類企業(yè)大量退租，截止到第三季度，原先占據租賃市場主力需求的金融類租戶占比由34%降至29%，而寫字樓供應量則持續(xù)增長，導致本季度的上海市核心商務區(qū)甲級寫字樓的空置率上升至11%。
新式寫字樓給傳統(tǒng)寫字樓市場帶來沖擊：目前，過于側重效率而忽視舒適度的5A甲級寫字樓，已難以滿足商務人群對于辦公環(huán)境的更高要求。獨棟辦公寫字樓的出現能夠幫助企業(yè)實現自身商業(yè)價值和運營的需求。企業(yè)獨棟辦公樓，投資成本更低，相對于集約式辦公樓，獨棟辦公樓物業(yè)在費用支出上也具有一定優(yōu)勢。一般可以擁有一定數量泊位，保安及保潔成本則可以根據公司自身需求進行調整，從而減少企業(yè)經營成本。
優(yōu)質寫字樓仍是較好投資對象：寫字樓空置率高的局面不斷出現，但與住宅相比，寫字樓的租戶相對較為穩(wěn)定，租金能準時繳納，我國一二線城市越來越多的企業(yè)和個人把購買寫字樓作為一種較理想的投資方式。由于優(yōu)質的可整售寫字樓項目較為緊缺，越來越多的中國投資者收購其他類型的物業(yè)然后更新改造為寫字樓。
例如，萬科在今年二季度于北京購置的面積為30000平方米的西單百貨，就計劃將之改造成寫字樓。在上海也可以見到諸如此類的事例，例如，原先打算用做高層商業(yè)中心的精品中心，在中城聯盟收購后已全部作為寫字樓項目入市，并在入市的半年多見到較好的租賃及租金收益。上海的銀河賓館和錦滄文華酒店，均在被收購后計劃改造成寫字樓。
"營改增"政策刺激一線城市潛在投資熱潮回歸：今年增值稅改革允許購買不動產作為抵扣項目，通過降低公司的持有成本從而鼓勵購買物業(yè)。其中，在次核心商圈或產業(yè)園區(qū)新落成的寫字樓將最有可能從中受益。伴隨著核心地區(qū)可交易的資產逐漸減少，以及被激烈競爭不斷壓縮的投資回報率，投資者可在次核心和產業(yè)園區(qū)尋找升級改造和機會型投資產品來獲取更高的收益率。
乾立觀點
根據仲量聯行以及戴德梁行的數據顯示，中國一線城市的甲級寫字樓空置率一直保持個位數，但二線城市的寫字樓需求依然有限。我們認為，未來一線城市寫字樓難有大幅的波動，甚至可能在明年有小幅的回落。
上海：非中央商務區(qū)的寫字樓受歡迎度好于中央商務區(qū)，但隨著虹橋地塊、虹口地塊等新寫字樓的建成短期內可能會出現空置率升高的問題。我們認為，中央商務區(qū)的甲級寫字樓仍然是最穩(wěn)定的投資標的，而后續(xù)的物業(yè)改造以及運營則是其租金調整的有力保證。同時，租金的大幅提升更多的還是要結合該CBD的建設規(guī)劃，因此進行甲級寫字樓交易建議結合標的物區(qū)塊的未來建設規(guī)劃以及相關物業(yè)的管理規(guī)劃。
