2017年上半年北京寫字樓市場回顧與展望
2017年上半年，隨著住宅市場限購、限貸、限價(jià)、限售以及商辦物業(yè)市場限面積、限需求、限用途等一系列政策的發(fā)布，加之雄安新區(qū)規(guī)劃雛形顯現(xiàn)和一帶一路高峰論壇的召開，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為政府、開發(fā)商、企業(yè)客戶及資本方關(guān)注的焦點(diǎn)。
中糧置地北京公司副總經(jīng)理、北京中糧廣場總經(jīng)理孫天立認(rèn)為：隨著京津冀一體化的逐步推進(jìn)，城市功能重新定位后空間重組，將為以產(chǎn)業(yè)集聚為特征的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來更為強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。對于開發(fā)商來說，需要摒棄傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地-投資-招商-運(yùn)營模式，著力探索發(fā)展模式、運(yùn)營模式、招商模式的新變化和新趨勢，在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)處于跨界和融合的大時(shí)代背景下，盡快進(jìn)行符合自身發(fā)展戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)型升級。
2017年上半年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共有5個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)23萬新增供應(yīng)量。截至2017年6月，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場存量為965萬平方米。雙節(jié)過后，客戶電訪、看房量提升，加之部分開發(fā)商租賃策略調(diào)整，為客戶提供更多優(yōu)質(zhì)選址方案，2017年上半年北京寫字樓市場成交活躍，凈吸納量達(dá)到25.3萬平方米。
2017年第二季度，北京寫字樓市場核心商圈平均租金為334元/建筑平方米/月，環(huán)比下降0.1%。其中CBD商圈、東二環(huán)商圈的新簽平均租金出現(xiàn)小幅下滑，CBD商圈部分開發(fā)商傭金策略調(diào)整為1.5-3個(gè)月，以此吸引代理，加速樓宇去化。
在需求方面，截至2017年6月，北京寫字樓市場最活躍的商圈為中央商務(wù)區(qū)商圈、金融街商圈，成交面積占比分別為30%和18%，中關(guān)村商圈、望京商圈和東長安街商圈以10%的市場成交份額并列第三位。北京寫字樓需求從行業(yè)來看金融業(yè)和TMT行業(yè)仍為市場需求主力，成交占比分別為39%和24%。
中糧廣場發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，未來半年，預(yù)計(jì)將有9個(gè)項(xiàng)目，約66萬平方米新增供應(yīng)量入市。主要分布于望京商圈和亞奧商圈。兩個(gè)商圈近1年內(nèi)有大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，供存比較高，空置率持續(xù)在高位，租金出現(xiàn)小幅波動(dòng)。同質(zhì)化高品質(zhì)樓宇集中入市，且目標(biāo)客群相近，導(dǎo)致競爭激烈。預(yù)計(jì)未來6-12個(gè)月，望京、亞奧商圈新入市項(xiàng)目開發(fā)商或?qū)⒉扇〉蛢r(jià)、快去化營銷策略。
未來5年，望京商圈、亞奧商圈、金融街商圈及中央商務(wù)區(qū)商圈將迎來供應(yīng)量高峰，目前CBD核心區(qū)項(xiàng)目開發(fā)商已調(diào)整開發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目入市時(shí)間呈現(xiàn)較合理分布。預(yù)計(jì)望京商圈各家開發(fā)商或?qū)㈤_始調(diào)整自身入市時(shí)間及營銷策略以應(yīng)對當(dāng)前市場高空置帶來的議價(jià)空間降低情況。
截止2017年6月，CBD核心區(qū)Z14正大項(xiàng)目南塔主體結(jié)構(gòu)全面封頂，Z15中信項(xiàng)目突破百層大關(guān)，Z2b三星項(xiàng)目順利通過主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，Z15中信項(xiàng)目智能鋼平臺(tái)完成最后頂升。
目前中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，GDP增長從高速轉(zhuǎn)向中高速、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷升級，從而影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為主要承接載體，未來需從空間布局、產(chǎn)品形式、運(yùn)營方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，以適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式。
中糧廣場總經(jīng)理助理聶志毅認(rèn)為：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨區(qū)域發(fā)展不均衡、粗放式發(fā)展無規(guī)劃、政策趨同無競爭力、交通配套不完善、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)層次低、園區(qū)服務(wù)功能滯后等問題。在北京等一線城市，地價(jià)增高的市場前提下，傳統(tǒng)的拿地-開發(fā)-招商的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營模式已不再適用，現(xiàn)有開發(fā)商需積極探索產(chǎn)能融合發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)由單一園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商到城市運(yùn)營商、區(qū)域發(fā)展商的轉(zhuǎn)變。
