第一太平戴維斯：華北地區(qū)城市寫字樓空置率再攀高點(diǎn)
房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布了《華北區(qū)物業(yè)市場第二季度發(fā)展報告》（以下簡稱《報告》）?！秷蟾妗穼?017年第二季度的華北地區(qū)主要城市房地產(chǎn)發(fā)展作了回顧并做出發(fā)展預(yù)測。
《報告》首先對北京市甲級寫字樓市場發(fā)展情況作了回顧。2017年第二季度，北京甲級辦公樓市場共有三個新項目竣工交付，分別是駿豪中央公園廣場、中國國際貿(mào)易中心三期B座和中融信托大廈。同時，中建財富國際中心租賃樓層亦于本季度正式交付，令北京全市甲級寫字樓存量增至1,020萬平方米（含自用面積）；受新增供應(yīng)影響，北京甲級辦公樓市場整體空置率進(jìn)一步環(huán)比上升0.5個百分點(diǎn)至6.5%，同比上升3.1個百分點(diǎn)；業(yè)主以更加靈活的租金策略應(yīng)對日益激烈的市場競爭，全市甲級辦公樓平均租金出現(xiàn)連續(xù)四個季度的下滑，為人民幣338.1元每平方米每月，環(huán)比和同比分別下降0.2%和0.7%。
對于北京甲級寫字樓市場的發(fā)展前景，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤表示，2017年下半年，北京甲級辦公樓市場還將迎來5個項目的入市，合計帶來近33.7萬平方米（含自用面積）的辦公體量，屆時將推高全市空置率水平至8%；位于通州、麗澤等新興區(qū)域首批新項目即將于年底前竣工交付使用，將給具有辦公租賃需求的企業(yè)帶來更多選擇；伴隨“城市更新，存量改造”新發(fā)展浪潮，以及辦公物業(yè)相比于商鋪租金收益穩(wěn)定、需求旺盛等優(yōu)勢，未來機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商將更多關(guān)注有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)改造為辦公用途；未來，“商改辦”、“酒改辦”項目將加大北京辦公樓市場的供應(yīng)。
《報告》對北京市房地產(chǎn)零售市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了梳理。截止2017年5月，北京市的房地產(chǎn)零售市場社會消費(fèi)品零售總額錄得4283.6億元，同比上升5.1%。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭，同比增幅達(dá)13.1%，占社會消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)16.8%。
2017年第二季度北京商業(yè)零售市場迎來一個新增商業(yè)項目，即國貿(mào)三期B座，帶來約6萬平方米新增供應(yīng)。本季度，購物中心房源存量增至888萬平方米，而百貨商場的市場存量為210萬平方米。
隨著品牌活躍度有所回升，使得全市購物中心入住率環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)至93.5%，本季度購物中心首層平均租金錄得環(huán)比小幅上升0.3%，為每平方米每月人民幣931.6元。
對于北京房地產(chǎn)零售市場的發(fā)展，熊志坤認(rèn)為，2017年下半年，北京商業(yè)零售市場還將迎來3個中高端購物中心的集中供應(yīng)，為市場帶來約24萬平方米的商業(yè)面積，全市商業(yè)版圖繼續(xù)向非核心區(qū)域擴(kuò)張；由于北京對大眾及中高端國際品牌的吸引力依然強(qiáng)勁，下半年將迎來多家“華北首店”品牌開業(yè)，全市購物中心首層租金仍有進(jìn)一步上升空間；伴隨消費(fèi)升級需求和“新零售”模式的逐步推進(jìn)，各大零售企業(yè)將加速線上及線下的融合，將大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用到消費(fèi)場景中，為消費(fèi)者創(chuàng)造更舒適便捷的購物體驗。
《報告》對天津、大連、沈陽等華北地區(qū)代表性二線城市的甲級寫字樓市場了做了回顧和展望。
2017年第二季度，天津市僅有陸家嘴金融大廈一個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目入市，為天津中心城區(qū)甲級寫字樓市場帶來9.4萬平米的新增供應(yīng)，至此全市甲級寫字樓存量達(dá)到118.4萬平方米。新入市項目的高品質(zhì)辦公空間及相對較低的租金水平吸引搬遷需求，推動二季度中心城區(qū)甲級寫字樓整體空置率環(huán)比下降0.9個百分點(diǎn)至39.1%，同比下降7.4個百分點(diǎn)。金融、專業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)類是近期成交主力。第二季度，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均成交租金相對平穩(wěn)，環(huán)比微漲0.2%至人民幣每平方米每月134.9元，同比下降4.6%。
2017年第二季度，大連市甲級寫字樓市場無新項目入市，全市甲級寫字樓存量保持在115萬平方米（含自用面積）。本季度全市整體空置率與上季度持平仍為10.1%，租金也基本無變化，為人民幣每平方米每月108.8元。
2017年第二季度，沈陽市甲級寫字樓市場無新項目入市，全市甲級寫字樓存量為164.8平方米。鑒于整體需求疲弱，城區(qū)甲級寫字樓整體空置率環(huán)比上升3個百分點(diǎn)至43.6%。
熊志坤認(rèn)為，華北地區(qū)二線城市寫字樓市場仍將面臨大規(guī)模的新增供給，同時隨著需求收縮，預(yù)計將推高整體空置率。業(yè)主將加大租金優(yōu)惠力度，或提高傭金比例刺激市場，市場平均租金面臨較大的下行壓力。
