地產(chǎn)業(yè)洗牌加速：大型房企并購增多 中小房企出局
[摘要] 上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴時代周報記者，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下，通過并購也不失為一種較好的投資模式。
2016年2月6日，碧桂園與廣州豪進集團旗下公司簽訂合作協(xié)議，一舉收獲“新塘鎮(zhèn)豪進廣場”“石灘鎮(zhèn)豪進四季名苑”兩大地塊。3月20日,碧桂園正式進駐豪進廣場。在碧桂園的內(nèi)部通訊表中，購入位于廣州增城的豪進廣場共花費4.76億元，擁有權益51%。
這只是碧桂園眾多收并購案例中的一個。2016年以來，碧桂園在收并購市場上動作頻頻。公開資料顯示，2016年，碧桂園共獲取413宗土地，其中兼并、收購獲取的有167宗，收并購金額占土地總價49.5%。今年6月20日，在接受時代周報記者在內(nèi)的媒體群訪時，碧桂園首席財務官伍碧君透露，今年前4月，碧桂園通過招拍掛和收并購，土地費用已花去超過900億元?！捌渲惺詹①彏楸坦饒@獲取項目的主要方式，占比60%。”
事實上，處于轉型期的地產(chǎn)行業(yè)正在加速洗牌，隨著土地門檻的增高，一些大型房企并購以及通過合作方式拿地增多，而部分中小型房企已經(jīng)走在轉型或者退出的路上。
并購與合作開發(fā)增多
熱衷于此的不單是碧桂園，隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，“收并購交易”正逐步成為部分房企增加土地儲備的主要渠道。一方面，以收并購方式獲取項目拿地成本相對較低，可使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收并購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。
Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012-2014年，中國房地產(chǎn)并購金額分別為453億元、863億元、1768.1億元；2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；截至2017年2月13日，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)已達15宗，涉資250億元。
具體到企業(yè)方面，2016年，保利地產(chǎn)通過合作、并購方式獲取的土地資源面積占比達75%，同比增長84%。萬科2016年新增的項目中有59.5%通過合作方式獲取。今年6月29日，萬科還通過下屬子公司接手廣信房產(chǎn)位于廣州市核心區(qū)域16宗可開發(fā)土地，成交價為人民幣551億元。時代周報記者從萬科內(nèi)部獲悉，2014年，萬科開始在內(nèi)部推行項目跟投制度，規(guī)定項目團隊、城市公司及區(qū)域管理層必須強制跟投新獲取的項目，如果投資失敗，跟投員工將承受損失。從此萬科的經(jīng)營團隊在投資上變得格外謹慎，同時竭盡全力去尋覓價格合理的投資機會，包括二手地、合作開發(fā)，甚至是購買爛尾樓、在建工程。萬科董事會主席郁亮曾提出，市場上一手地還是很貴，實際上除了政府供地之外，市場還有大量已經(jīng)出讓的存量土地。萬科特別愿意在這方面有所作為?！跋嘈盼磥硎召?、并購機會慢慢多起來。”
再看在收并購市場“長袖善舞”的融創(chuàng)與某房產(chǎn)。截至2016年12月31日，融創(chuàng)正在開發(fā)的239個項目中，只有88個是100%權益，合作開發(fā)項目151個占比63.2%。某房產(chǎn)則于2015年12月初，收購新世界位于武漢、?？诘鹊毓?個項目，成交金額135億元人民幣。之后的12月29日，某房產(chǎn)再次宣布收購新世界位于成都、貴陽2個項目及周大福位于北京、上海、青島3個項目，耗資204億元。兩次交易，某房產(chǎn)共獲得總建筑面積逾1200萬平方米。某房產(chǎn)地產(chǎn)總裁夏海鈞曾表態(tài)，某房產(chǎn)是并購的受益者。某房產(chǎn)并購了很多小項目，幫助公司實現(xiàn)了快速發(fā)展。
上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴時代周報記者，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下，通過并購也不失為一種較好的投資模式。另外通過股權并購而非資產(chǎn)并購的模式，可以為企業(yè)獲得較大的稅收減免或優(yōu)惠等。
合景泰富財務部副總裁羅兆和在接受時代周報記者采訪時透露，除并購外，公司亦會選擇與房企進行“聯(lián)合開發(fā)”，從而盡快熟悉當?shù)厥袌觥霸诋數(shù)兀覀兌紩乙粋€合作伙伴，聯(lián)合開發(fā)。學習一段時間后，我們會繼續(xù)在當?shù)貙ふ覚C會”。
部分中小房企退出
在克而瑞看來，大中型房企諸如融創(chuàng)、保利等依靠規(guī)模優(yōu)勢和資金優(yōu)勢屢屢涉足行業(yè)并購，而部分業(yè)績不佳的中小房企無疑成為了“砧板上的魚肉”。保利地產(chǎn)首席分析師吳定金也透露，樓市每一輪變化都會使得行業(yè)內(nèi)重新洗牌，很多中小開發(fā)商正以賣土地和項目的方式逐步退出這個市場。
根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心的監(jiān)測，2009年底滬深兩地涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。而到了2014年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司則不足200家，5年間，有超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務。
2016年11月4日，綠景控股股份有限公司（以下簡稱“綠景控股”）發(fā)布關聯(lián)交易公告稱，公司控股子公司廣州市花都綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2556.3萬元向廣州市天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售“金碧御水山莊”面積合計為1305.85平方米的商品房。
綠景控股表示，公司2016年第一次臨時股東大會審議通過了《關于公司戰(zhàn)略轉型》的議案，公司決定全面轉型醫(yī)療服務行業(yè)，并加快處置原有房地產(chǎn)業(yè)務，退出房地產(chǎn)行業(yè)。
凈利潤的下降是迫使綠景控股作出選擇的直接原因。2015年3月13日，綠景控股公布其2014年業(yè)績報告。期內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)收入6116.23萬元，比上年同期增長110.77%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤326.28萬元，較上年同期的696.87下降53.18%。
除類似綠景控股這樣徹底轉型之外，也有部分房企意圖通過向其他行業(yè)轉型，找到利潤平衡點。
“如今每一個地產(chǎn)公司都在轉型的路上，未來的萊蒙國際希望擁有地產(chǎn)業(yè)務和大健康業(yè)務，為集團進行資本增值?！?017年4月3日，萊蒙國際（03688.HK）在其2016年業(yè)績會現(xiàn)場宣布集團決定向“大健康”轉型，萊蒙國際執(zhí)行董事兼聯(lián)席行政總裁陳風楊如是解釋。
但轉型的直接原因同樣是地產(chǎn)項目銷售陷入困境。2016年5月19日，萊蒙國際以43.94億元出售位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權予融創(chuàng)中國。
陳競德曾在接受時代周報記者采訪時坦言，在出售的7個項目中，·，長期處于虧損狀態(tài)。加上運營成本高昂，如果不出售，該項目將成為公司未來發(fā)展的一個負擔。“我們曾想過單獨將杭州項目出售，一是沒人愿意接手，二是有買方出價遠遠低于我們的預期，所以我們想到把深圳、上海、杭州等項目’打包’出售給融創(chuàng)。
不僅是銷售業(yè)績遭遇“擠壓”，大型房企擴張對于中小房企的沖擊，還體現(xiàn)在土拍市場上。
2012年之前，在廣州土地市場上，中小房企表現(xiàn)相對積極。以2011年9月1日一場土拍賣為例，當日廣州市政府推出了荔灣、白云、花都和番禺4個區(qū)共9個地塊。彼時，現(xiàn)場無一大型開發(fā)商到場，最終名不見經(jīng)傳的廣東邦華集團同時取得同德圍鵝掌坦地塊和荔灣區(qū)原高爾夫球場的商業(yè)地塊，而番禺信息技術發(fā)展公司則以約13億元總價拿下大學城6幅地。
好景不長，2013年，平衡格局被打破，5月廣州房地產(chǎn)市場拍出3個地王，土地市場一片火爆，拿地方清一色為大型房企，中小房企“零拿地”。2013年廣州房企拿地金額排名前十名，均為大型房企，佳兆業(yè)、越秀、綠地居前三位。至2014年，外來房企大鱷紛紛抄底廣州土地市場，本土中小房企幾近沉寂。
此外，對于一些有風險隱憂、后續(xù)發(fā)展動力不足的中小房企而言，融資通道的進一步收窄，也使得其發(fā)展處境堪憂。時代周報記者援引一位業(yè)內(nèi)人士指出，獲取開發(fā)貸有一定的考核標準，其中包括開發(fā)規(guī)模、開發(fā)項目數(shù)量、企業(yè)每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務情況等。但中小房企獲得開發(fā)貸的難度要大于大型房企。中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行就曾明確表示，放房企開發(fā)貸款要首要考慮企業(yè)的資質(zhì)。
