南寧樓市調(diào)控今后將成為常態(tài)
2017南寧房產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布與交流研討會(huì)在南寧日?qǐng)?bào)社新聞發(fā)布廳舉行
限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限售、限貸、限裝修價(jià)……南寧市接連“重拳出擊”出臺(tái)房產(chǎn)新政，旨在讓房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。繼上半年的高歌猛進(jìn)后，“限”字當(dāng)頭，下半年的南寧樓市會(huì)如何發(fā)展？昨日，《南寧晚報(bào)》、廣西電臺(tái)FM95.0、南寧選房網(wǎng)聯(lián)合主辦2017南寧房產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布與交流研討會(huì)。來(lái)自南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局、南寧市國(guó)土資源出讓服務(wù)中心、南寧市住房公積金管理中心等相關(guān)部門及房企、專家學(xué)者齊聚一堂，共同探討南寧下半場(chǎng)樓市發(fā)展走勢(shì)。
談樓市新政
南寧房源存量偏緊，調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻
據(jù)介紹，自去年10月開(kāi)啟樓市調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)收緊。多部委召開(kāi)會(huì)議明確今年工作任務(wù)，根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對(duì)去庫(kù)存壓力大的三、四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
“今年上半年，南寧市新建商品房銷售面積同比增長(zhǎng)，銷售價(jià)格持續(xù)上漲?？傮w上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，但個(gè)別樓盤(pán)項(xiàng)目曾出現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)、不理智的搶房現(xiàn)象?！?·25’南寧市新政出臺(tái)，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有積極影響，但房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控形勢(shì)仍然嚴(yán)峻?！蹦蠈幨凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局副局長(zhǎng)張春分析指出。
隨著調(diào)控政策力度加大，房地產(chǎn)調(diào)控政策體現(xiàn)漸由一、二線城市向三、四線城市擴(kuò)散。而南寧市新近出臺(tái)的市場(chǎng)調(diào)控方式，主要內(nèi)容是加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理、增加土地供應(yīng)，修改土地競(jìng)買方式，完善差別化信貸政策，啟動(dòng)現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓限制，規(guī)范市場(chǎng)銷售行為以及加強(qiáng)裝修房建設(shè)銷售管理，目前南寧市尚未啟動(dòng)限購(gòu)政策。
“今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)一直存在。希望更多開(kāi)發(fā)商要加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡快辦理預(yù)售證上市，解決南寧房源存量偏緊的問(wèn)題?！睆埓罕硎?，作為核心城市，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大，規(guī)劃至2020年全市戶籍人口將達(dá)到800萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口約500萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民可支配收入近4.3萬(wàn)元。然而一旦房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，市場(chǎng)不能平穩(wěn)健康運(yùn)行，必然引發(fā)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。當(dāng)前平穩(wěn)健康市場(chǎng)環(huán)境非常難得，需要房企和政府共同努力繼續(xù)保持。
據(jù)透露，南寧之前已經(jīng)被住建部列為重點(diǎn)關(guān)注城市，幾乎成為熱點(diǎn)城市，需要國(guó)家進(jìn)行調(diào)控?！霸谌珖?guó)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的大環(huán)境下，樓市必然會(huì)進(jìn)入一個(gè)常態(tài)的調(diào)控過(guò)程，以此讓樓市長(zhǎng)期健康平穩(wěn)發(fā)展?！睆V西社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所張國(guó)宏分析指出。
談土地供應(yīng)
今年市本級(jí)計(jì)劃供應(yīng)4400畝目前成交21%
南寧市國(guó)土資源出讓服務(wù)中心副主任龐進(jìn)佳分析指出，今年住宅用地計(jì)劃確定市本級(jí)供應(yīng)4400畝，去年住宅用地成交量是316畝，比去年增加了1240畝的供應(yīng)量。另外，住宅項(xiàng)目采用“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交房”的新競(jìng)價(jià)方式，限定出讓地塊所建商品住房銷售均價(jià)（毛坯價(jià)），限定土地掛牌最高價(jià)格，當(dāng)達(dá)到土地掛牌最高價(jià)格后不再接受更高土地報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上向上競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交住房配建面積的新掛牌競(jìng)價(jià)方式。該競(jìng)價(jià)方式主要為防止產(chǎn)生高地價(jià)及高房?jī)r(jià)，以及穩(wěn)定土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“這種方式限制了地價(jià)、房?jī)r(jià)，地價(jià)達(dá)到一定價(jià)格之后就不上去，改為產(chǎn)權(quán)移交房，并且提高購(gòu)買保證金比例，以及議價(jià)率超過(guò)一定期限后縮短，防止出現(xiàn)地王。同時(shí)，對(duì)土地招牌掛出讓用地的準(zhǔn)入條件嚴(yán)格限制。除了限制土地不允許去買，存在擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的也不能參與去買，以此保證南寧土地市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展?！睋?jù)龐進(jìn)佳介紹，截至今年6月30日，南寧市住宅用地成交892畝，僅占到計(jì)劃量的21%左右，離目標(biāo)還有一定的差距。
談公積金貸款
下半年放款速度將加快，時(shí)間進(jìn)一步縮短
據(jù)了解，今年4月21日，南寧住房公積金管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于調(diào)整南寧市住房公積金貸款政策的通知》。從5月1日起，暫停受理住房公積金異地貸款申請(qǐng)；首套房公積金貸款，首付比例應(yīng)不低于20%；二套住房或第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，首付比例不低于50%。值得一提的是，雖然說(shuō)暫停異地貸款辦理，但是還是支持北海、欽州、防城港作為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化城市的業(yè)務(wù)。同時(shí)還有危舊房改房，公積金貸款也不受政策限制。
“這個(gè)政策可以說(shuō)是一個(gè)適度收緊的政策信號(hào)，也是根據(jù)去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神提出的‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’來(lái)制定的。”南寧住房公積金管理中心副主任李艷介紹稱，總體來(lái)說(shuō)，該政策實(shí)現(xiàn)“保一限二禁三”。即保證剛需房，對(duì)二套房采取限制政策，同時(shí)停止了購(gòu)買第三套以及以上的公積金貸款，暫停了異地貸款辦理。
除了政策調(diào)整，市民關(guān)注公積金貸款的另一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題是：“為何公積金貸款辦理時(shí)長(zhǎng)那么長(zhǎng)，公積金發(fā)放貸款能不能快一點(diǎn)？”李艷回應(yīng)稱，由于公積金貸款發(fā)放制度受限，從發(fā)放貸款到受理環(huán)節(jié)至真正放款，環(huán)節(jié)比較多，“今年上半年做了抽檢，平均花費(fèi)時(shí)間是兩到三個(gè)月，而商業(yè)貸款一個(gè)月以內(nèi)基本上就能順利放款。由于公積金貸款環(huán)節(jié)多，有的環(huán)節(jié)涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)，有些是在辦理抵押登記環(huán)節(jié)，這些在公積金中心是不可控的。而且，公積金貸款前提必須是樓房封頂才能發(fā)放貸款?！?
李艷表示，在公積金貸款政策允許的情況下，今年下半年放款速度會(huì)進(jìn)一步加快，時(shí)間會(huì)進(jìn)一步縮短。只要條件符合，就會(huì)馬上放款。同時(shí)和各家委貸銀行加強(qiáng)聯(lián)系，加快辦理速度，優(yōu)化各個(gè)環(huán)節(jié)。并計(jì)劃協(xié)同一些部門，爭(zhēng)取開(kāi)通公積金貸款綠色通道。
2017年南寧樓市
上半年“成績(jī)單”
●商品房供應(yīng)量小幅下降
全市商品房預(yù)售面積619.35萬(wàn)平方米，同比下降3.64%；其中，商品住房預(yù)售面積470.94萬(wàn)平方米，同比下降0.9%。
市區(qū)商品房預(yù)售面積515.77萬(wàn)平方米，同比下降1.79%；其中商品住房預(yù)售面積375.66萬(wàn)平方米，同比下降2.75%。
●商品房交易較為活躍
全市商品房銷售面積756.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.38%。其中商品住房銷售面積625.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.75%。
市區(qū)商品房銷售面積625.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.23%；其中商品住房銷售面積498.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.68%。
●商品房庫(kù)存量下降偏緊
全市商品房累計(jì)可售面積1262.65萬(wàn)平方米，同比下降27.62%，消化周期為10.1個(gè)月。其中，商品住房可售面積674.87萬(wàn)平方米，同比下降20.28%，消化周期為6.4個(gè)月。
市區(qū)新建商品房累計(jì)可售面積1046.58萬(wàn)平方米，同比下降29.44%，消化周期為10個(gè)月。其中，商品住房可售面積為524.37萬(wàn)平方米，同比下降20.17%，消化周期為6.1個(gè)月。
●整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)以剛需為主
主力戶型主要為三室兩廳，主力面積120~144平方米，主力價(jià)格7000~8000元/平方米。
●外地購(gòu)房者比例有所提高
尤為值得一提的是，外地人前來(lái)南寧買房的比例比近幾年提高了約5%。2017年1月—6月，外地人在南寧購(gòu)買商品房6374套，占總套數(shù)的15.96%；購(gòu)買商品房住房面積70.55萬(wàn)平方米，占總面積的16.75%。
●南寧樓市發(fā)展空間仍較大
數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)至2020年新建住宅投資與需求仍有較大發(fā)展空間。至2020年，全市年末戶籍總?cè)丝?03萬(wàn)人，城鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝?21萬(wàn)；至2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42766元，預(yù)計(jì)南寧市至2020年城鎮(zhèn)新建住宅銷售面積年均約1050萬(wàn)平方米。
