從二房東走向大房東，聯(lián)合辦公「反噬」傳統(tǒng)寫字樓
向來(lái)標(biāo)新立異引領(lǐng)潮流的WeWork，近來(lái)被人diss它已經(jīng)淪為傳統(tǒng)的聯(lián)合辦公。拋開WeWork上市一波三折的消息不說(shuō)，沉下心來(lái)審視行業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)：為大企業(yè)進(jìn)行量身定制，正在成為聯(lián)辦標(biāo)配。
從服務(wù)中小微企業(yè)到轉(zhuǎn)向給大企業(yè)定制總部，聯(lián)合辦公這是要翻回去重走老路嗎%3F
還是說(shuō)中小微企業(yè)的生意不夠做了，要開始往大企業(yè)方向搶地盤了？
從“二房東”走向“大業(yè)主”，聯(lián)合辦公反噬傳統(tǒng)寫字樓生意背后的商業(yè)邏輯是什么%3F
1、跟風(fēng)PoweredBywe
聯(lián)辦走老路？
“我覺(jué)得他們?cè)谧龅氖虑橛悬c(diǎn)像五大行，未來(lái)會(huì)形成直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?！痹赪eWork宣布成立房地產(chǎn)基金ARK之后，一位從事企業(yè)辦公選址行業(yè)的人士告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社。
戴德梁行的一位負(fù)責(zé)人則對(duì)投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社表示，他倒并不認(rèn)為他所在的代理行會(huì)和WeWork的ARK基金形成直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，“我覺(jué)得ARK會(huì)成為我們代理行的一個(gè)買家，他們未來(lái)可以從我們手中買樓?！?
2019年5月，WeWork宣布成立啟動(dòng)房地產(chǎn)投資基金ARK，ARK的初始總股本為29億美元，專注于收購(gòu)、開發(fā)和管理全球門戶城市和高增長(zhǎng)二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)。
WeWork將在ARK自持或運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目中以“空間即服務(wù)”的模式服務(wù)會(huì)員公司。這里面就包括WeWork不斷增多的大企業(yè)會(huì)員，在不久前發(fā)布的招股書中，大客戶已占WeWork全球會(huì)員數(shù)量的40%。
除ARK外，WeWork在2017年就推出的另一項(xiàng)服務(wù)PoweredByWe同樣引人關(guān)注.WeWork對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的描述是：根據(jù)組織需求配置并在組織所在地部署的優(yōu)質(zhì)解決方案。簡(jiǎn)單理解，就是企業(yè)總部定制。
靠PoweredByWe這項(xiàng)業(yè)務(wù)，WeWork收入1000多萬(wàn)美金。換算成人民幣也要近億的營(yíng)收，相當(dāng)于一個(gè)小有規(guī)模的物業(yè)公司的體量。
WeWork的PoweredByWe到底在干什么？我們不妨從它在上海的第一個(gè)落地案例來(lái)瞧瞧。
上海的利豐廣場(chǎng)二號(hào)樓項(xiàng)目，是WeWorkPoweredByWe第一個(gè)落地項(xiàng)目。項(xiàng)目原址本是馮氏集團(tuán)的一處老舊廠房，WeWork按照企業(yè)需求將其重新設(shè)計(jì)和開發(fā)后，于2019年開業(yè)。
說(shuō)起來(lái)都是總部定制，但與傳統(tǒng)方式不同，PoweredByWe團(tuán)隊(duì)為企業(yè)做的事很多。
比如，PoweredByWe團(tuán)隊(duì)在此前的報(bào)道中提及，為了解客戶需求，他們專程到香港了解利豐的歷史與文化，參觀工廠，與一線員工實(shí)地座談，了解他們?cè)谌粘＾k公中的使用需求。由于利豐主營(yíng)業(yè)務(wù)是時(shí)裝、面料采購(gòu)，有倉(cāng)儲(chǔ)空間需求，為此PoweredByWe團(tuán)隊(duì)特別定制了全套物流系統(tǒng)。
除利豐廣場(chǎng)外，WeWork定制化辦公更多是將整層空間定制，而非整棟樓宇。
位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的WeWork電子城店是WeWork在北京的一家旗艦店，占據(jù)了電子城大廈12-18共七層，其中的三層都已被大客戶定制出去，其中14-15兩層都被瓜子二手車定制，16層則是輕課教育。
電子城店的一位負(fù)責(zé)人告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，目前中小規(guī)模團(tuán)隊(duì)可以尋租的只有14-16這三層以外的空間。
與之相似，今日頭條也在輝煌時(shí)代大廈的WeWork定制了兩個(gè)整層的空間。
該人士同時(shí)告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社：“被大客戶所占據(jù)的樓層和其他空間并無(wú)不同，只是他們喜歡WeWork的設(shè)計(jì)風(fēng)格而已?！?
投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社發(fā)現(xiàn)，在中小企業(yè)所在的某層中也有一些獨(dú)立辦公室被其他企業(yè)占據(jù)，其空間設(shè)置并無(wú)明顯不同，只是在辦公室玻璃貼上了公司logo。
“大客戶會(huì)在裝飾上做一些要求，但是我們依然不會(huì)做很大的改動(dòng)，我們相信大客戶是青睞WeWork的設(shè)計(jì)才選擇我們的?！鄙鲜鋈耸扛嬖V投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，她最常見到的大客戶改造方式除了logo外只有將墻打掉，使兩間辦公室合成一大間，其他的改造幾乎沒(méi)有。
鏈家地產(chǎn)也位居WeWork官網(wǎng)的大客戶名單之中，一位不愿具名的鏈家內(nèi)部人士向投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社證實(shí)，鏈家的確有在WeWork定制整層辦公空間，但只是某一個(gè)部門選擇的一種辦公空間而已?！皩?duì)于我們來(lái)說(shuō)這種做法只是為某個(gè)部門找一處辦公場(chǎng)地而已，并不是什么大事兒?！?
引入大客戶現(xiàn)已成為WeWork的常態(tài)。
WeWork位于北京站東街萬(wàn)豪中心的一處場(chǎng)地將于2019年11月正式營(yíng)業(yè)，目前正在對(duì)外招租。
該場(chǎng)地一位工作人員告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，目前每一處新開的WeWork場(chǎng)地理論上都會(huì)被大客戶分租一部分。萬(wàn)豪中心項(xiàng)目有800余個(gè)工位，但該項(xiàng)目共只有兩層，一層大堂全部為公共空間和移動(dòng)工位，二層為固定工位；也就是說(shuō)，在這個(gè)項(xiàng)目上，大客戶將只能和其他團(tuán)隊(duì)在同層辦公。
大企業(yè)為什么要選擇聯(lián)合辦公？
一位從事辦公選址的人士告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，大企業(yè)選擇聯(lián)合辦公更加現(xiàn)實(shí)的原因是因?yàn)椤笆∈聝骸倍潜阋恕?
據(jù)他所知，按照每平米每月的單價(jià)計(jì)算，大企業(yè)從WeWork手中租得一整層的價(jià)格并不比租普通寫字樓更低。
“有些大型企業(yè)在內(nèi)部裝修上并不重視，這就使聯(lián)合辦公的精裝修優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦租到了辦公室在裝修時(shí)能省事就省事，不愿意折騰，但對(duì)聯(lián)合辦公來(lái)說(shuō)，裝修環(huán)境是吸引客戶前來(lái)入駐的門面，他們肯定會(huì)費(fèi)盡心思?！痹撊耸糠Q，如果選擇WeWork,不必自己找人裝修，也不必?fù)?dān)心會(huì)上當(dāng)，一切都是現(xiàn)成，拎包入住即可。
2、聯(lián)辦“反噬”寫字樓
勝算幾何？
事實(shí)上在大企業(yè)定制辦公，尤其是單體項(xiàng)目定制化投資運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中早已存在表現(xiàn)不俗的玩家。
以坤鼎集團(tuán)為例，其專注于高端單體項(xiàng)目以及整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，官網(wǎng)顯示其已投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)定制及園區(qū)項(xiàng)目20多個(gè)，總投資開發(fā)物業(yè)面積80萬(wàn)平米，在國(guó)內(nèi)9個(gè)主要城市開展主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資定制及配套綜合開發(fā)，坤鼎在一二線城市已有3000多畝的土地儲(chǔ)備。
投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社了解到，ABB，亞馬遜和GE等跨國(guó)公司均享受過(guò)坤鼎提供的在華定制化物業(yè)投資服務(wù)。
位于北京光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地的美國(guó)亞馬遜(中國(guó))華北區(qū)總部項(xiàng)目就由坤鼎集團(tuán)開發(fā)，其占地面積66,667平方米，建筑面積45000平方米，該項(xiàng)目主要用于亞馬遜中國(guó)的電子商務(wù)及結(jié)算中心業(yè)務(wù)。
此外，坤鼎集團(tuán)也有對(duì)商務(wù)空間收購(gòu)后進(jìn)行升級(jí)改造和再運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)板塊。
投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社了解到，WeWork的定制化辦公與傳統(tǒng)定制辦公的服務(wù)方式有些許不同。
首先，WeWork大多數(shù)定制辦公是為大客戶定制整層，如利豐廣場(chǎng)此類整棟建筑的定制在國(guó)內(nèi)并無(wú)復(fù)刻，而坤鼎等企業(yè)則專注于單體項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定制和運(yùn)營(yíng)。
其次，在計(jì)費(fèi)方式上，WeWork對(duì)大客戶的價(jià)格也按照所租的工位數(shù)量計(jì)算，而非一口價(jià)；傳統(tǒng)定制辦公企業(yè)則是將項(xiàng)目打包成一個(gè)整體價(jià)格。
再者，傳統(tǒng)辦公室定制企業(yè)一切按照客戶需求設(shè)計(jì)，WeWork則大量采用自身已有的成熟模板進(jìn)行空間布局，同時(shí)也會(huì)考慮大企業(yè)的特殊需求，但整體而言大企業(yè)所定制的樓層與其他樓層區(qū)別不大。
在營(yíng)收數(shù)字上，PoweredByWe與WeWork的其他業(yè)務(wù)營(yíng)收相比是微不足道的。
招股書顯示，WeWork通過(guò)工位出租和空間運(yùn)營(yíng)已經(jīng)獲得了四十億美元的收入，而包括PoweredByWe在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)至今為止只貢獻(xiàn)了一千多萬(wàn)美元的收入。
但與之相比，坤鼎在2018年上半年其營(yíng)收不過(guò)1.78億人民幣，2016全年?duì)I收6.7億元。與國(guó)內(nèi)巨頭相比，WeWork在起步階段的“其他收入”已是相當(dāng)可觀的體量。
有了ARK和PoweredByWe后，WeWork進(jìn)軍大客戶市場(chǎng)，直接面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)者就是坤鼎們，勝算幾何？
作為國(guó)內(nèi)的聯(lián)合辦公空間，方糖小鎮(zhèn)也沒(méi)有錯(cuò)過(guò)為大客戶定制化辦公的生意。
方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人楊學(xué)濤告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，目前方糖小鎮(zhèn)在上海有一處項(xiàng)目是給合并后的美團(tuán)點(diǎn)評(píng)做的定制，位于浦西的中山公園商圈，面積2700平方米。此外還有一個(gè)暫時(shí)不便對(duì)外透露的大項(xiàng)目正在談判過(guò)程中?！澳壳翱梢源_定的是這個(gè)項(xiàng)目在面積上是中山公園項(xiàng)目的好幾倍?！?
“這種競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系從聯(lián)合辦公這種業(yè)態(tài)第一天誕生便開始了?！睏顚W(xué)濤一語(yǔ)道破了聯(lián)合辦公與傳統(tǒng)定制化辦公企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
眼下，數(shù)據(jù)也表明，聯(lián)合辦公正在反噬傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)。
點(diǎn)點(diǎn)租華東區(qū)交易數(shù)據(jù)顯示：傳統(tǒng)辦公室的成交占營(yíng)收貢獻(xiàn)仍處于主導(dǎo)地位；但同時(shí)，聯(lián)合辦公類產(chǎn)品成交不斷攀升，正在吞噬傳統(tǒng)辦公室的市場(chǎng)。
點(diǎn)點(diǎn)租聯(lián)合創(chuàng)始人方剛告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，企業(yè)選址是一種低頻服務(wù)，每個(gè)統(tǒng)計(jì)周期的單量相對(duì)穩(wěn)定，以上海為例，平均一個(gè)月只有一萬(wàn)單，“蛋糕整體大小有限，聯(lián)合辦公和傳統(tǒng)辦公同時(shí)瓜分這一萬(wàn)單，是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系?！?
不過(guò)，點(diǎn)點(diǎn)租的報(bào)告同時(shí)也指出，聯(lián)合辦公搶占市場(chǎng)的主要方式目前仍是“降租提傭”。
3、走在商業(yè)現(xiàn)實(shí)和“不忘初心”之間
從選址、拿樓到辦公室定制，建立為大客戶服務(wù)的完整鏈條，似乎與聯(lián)合辦公主要服務(wù)中小規(guī)模團(tuán)隊(duì)，尤其是初創(chuàng)階段企業(yè)的初衷有所背離。
在楊學(xué)濤眼中，此事不由人的意志而轉(zhuǎn)移，而是商業(yè)的本質(zhì)特征所決定。
“隨著聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)的逐步普及，各種類型的公司都有可能成為客戶，這是必然的；此外在聯(lián)合辦公興起之前，大企業(yè)之前的辦公解決方案也許并不合理，只是之前沒(méi)有更好的選擇罷了；在管理理念有了進(jìn)化之后，很多大企業(yè)的組織模式也改變了，對(duì)充滿‘彈性’的辦公方式有了很強(qiáng)的需求，特別是一些高速發(fā)展的企業(yè)對(duì)辦公的靈活度要求更高，連鎖化的聯(lián)合辦公很好地滿足了他們的需求?！?
除此之外，一個(gè)更加現(xiàn)實(shí)的原因是，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走向不明朗的背景下，聯(lián)合辦公更需要來(lái)自大企業(yè)的力量，而不是支付能力和穩(wěn)定性都不夠穩(wěn)定的初創(chuàng)企業(yè)。
“大企業(yè)動(dòng)輒就用去上百個(gè)工位，可以快速填充出租率，而且支付能力比較強(qiáng)，簽約周期也比較長(zhǎng)，對(duì)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商穩(wěn)定業(yè)務(wù)至關(guān)重要?！睏顚W(xué)濤告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，大、中、小客戶組合起來(lái)才是比較健康的“完整森林”。
一位不愿具名的另一國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)人則更加直率地對(duì)投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社表示：“這就像火鍋一樣，什么樣的菜都得來(lái)一點(diǎn)，才好吃。”
另一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，在市場(chǎng)上都在談?wù)撀?lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商的盈利問(wèn)題之時(shí)，聯(lián)合辦公以“二房東”的身份將大量的風(fēng)險(xiǎn)都替業(yè)主和入駐企業(yè)承擔(dān)了下來(lái)。
上述聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)人告訴投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社：“根據(jù)我們的成本測(cè)算，假設(shè)一個(gè)大企業(yè)要把某一個(gè)新設(shè)立的部門直接安排給聯(lián)合辦公而不是自己再去找一處場(chǎng)地的話，他們會(huì)省去很多的麻煩，聯(lián)合辦公為為他們打理從行政到物業(yè)方方面面的事情。”
大客戶選址聯(lián)合辦公更“省事兒”背后還有一層意思：大客戶也是以會(huì)員制的方式進(jìn)入WeWork，由于收費(fèi)方式依舊是按照實(shí)際出租的工位數(shù)量計(jì)算，企業(yè)可根據(jù)自己不同時(shí)段的實(shí)際需要選擇出租工位數(shù)量的多少。
也就是說(shuō)，空置率下降帶來(lái)的問(wèn)題由WeWork獨(dú)自承擔(dān)，而大客戶不受任何影響。
從“二房東”變身為“大房東”，聯(lián)合辦公轉(zhuǎn)型的賬能算平么？轉(zhuǎn)型，又是否意味著原來(lái)的“二房東”業(yè)務(wù)不賺錢呢%3F
對(duì)于WeWork估值“膝斬”、上市難產(chǎn)的消息，有分析稱，如果連頭部企業(yè)WeWork都上不了市，就說(shuō)明投資方以及資本市場(chǎng)根本接受不了聯(lián)合辦公模式，可“忽悠”的空間越來(lái)越小。但ARK加上PoweredByWe這部分獨(dú)立于工位出租之外的業(yè)務(wù)，似乎有將WeWork從“二房東”變身為“大房東”的趨勢(shì)。
星瀚資本合伙創(chuàng)始人楊歌曾對(duì)投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社分析我國(guó)當(dāng)下樓市格局：目前的形勢(shì)是大房東在“欺壓”二房東，“在利潤(rùn)上大房東是最厚的，二房東在前期的裝修和后期的運(yùn)營(yíng)上都要花巨大的成本，去賺大房東賺剩下的那部分很薄的利潤(rùn)，此外在租約的履約問(wèn)題上，也經(jīng)常發(fā)生大房東無(wú)緣由毀約導(dǎo)致二房東生意無(wú)法持續(xù)?！?
楊歌表示，這是在我國(guó)二房東模式生意難做的底層原因，“這也導(dǎo)致很多原本做‘二房東’生意的商人，希望能涉足房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理領(lǐng)域，搖身一變成為‘大房東’?！?
ARK也許正是WeWork邁向“大房東”的關(guān)鍵一步。
跨界來(lái)看，麥當(dāng)勞就是“鯉魚躍龍門”的典型案例。以2016年全年的財(cái)報(bào)顯示，該財(cái)年麥當(dāng)勞超過(guò)77億美元的利潤(rùn)中有超過(guò)50%來(lái)自于房地產(chǎn)出租，40%來(lái)自于品牌授權(quán)，只有10%來(lái)自餐廳運(yùn)營(yíng)。
“其實(shí)所有的生意到最后都會(huì)向高利潤(rùn)的行業(yè)挺進(jìn)，才能獲得最大的收益。聯(lián)合辦公也不例外。”一位選址行業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社表示，在聯(lián)合辦公只靠出租工位和空間運(yùn)營(yíng)明顯無(wú)法收回成本產(chǎn)生利潤(rùn)的前提下，聯(lián)合辦公也理應(yīng)考慮涉身其他領(lǐng)域。
“從‘二房東’模式切入房地產(chǎn)資產(chǎn)管理市場(chǎng)，進(jìn)入為大企業(yè)選址、拿樓以及定制化辦公等業(yè)務(wù)，這個(gè)邏輯看起來(lái)是比較清楚的，只有這樣做才能躋身于高利潤(rùn)行業(yè)?！痹撠?fù)責(zé)人表示。
