萬達(dá)借錢給融創(chuàng)收購自己 上海新政“只租不售” 樓市下半場怎么玩
萬達(dá)的“必選項(xiàng)”
最近，地產(chǎn)界可謂風(fēng)云變幻。
7月10日，融創(chuàng)對外公告，631.7億向萬達(dá)收購13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店，其中文旅城包含建筑面積5897萬平方米的建設(shè)用地。在將這些負(fù)債支持的“重”資產(chǎn)項(xiàng)目出清后，萬達(dá)約80%的土地儲備在此次交易中被出售。這也意味著，萬達(dá)成了名副其實(shí)的商業(yè)服務(wù)管理運(yùn)營商。
萬達(dá)的這個(gè)舉動讓不少人費(fèi)解，特別是當(dāng)新聞爆出融創(chuàng)收購萬達(dá)的資金中，竟然有295.75億是萬達(dá)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放的三年期貸款。借錢給融創(chuàng)收購自己，萬達(dá)這唱的是哪一出?
與融創(chuàng)要做地產(chǎn)老大的想法不同，排名前五的地產(chǎn)企業(yè)幾乎都在去地產(chǎn)化。萬達(dá)的轉(zhuǎn)型已經(jīng)走了幾年，而且目前來看，應(yīng)該是卓有成效。2015年初，王健林在宣布萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行第四次轉(zhuǎn)型時(shí)，將萬達(dá)從一家房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)向一家以服務(wù)業(yè)為主的世界一流跨國企業(yè)。按照王健林對于萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型規(guī)劃，萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式有兩個(gè)具體目標(biāo)：一是2020年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比超過65%，房地產(chǎn)銷售收入、凈利占比低于35%;二是2020年海外收入占比超過20%。
王健林的轉(zhuǎn)型目標(biāo)不可謂不堅(jiān)定，一個(gè)例子就是，在房地產(chǎn)銷售火爆的2016年，萬達(dá)集團(tuán)仍大膽調(diào)減了600億元地產(chǎn)收入目標(biāo)，堅(jiān)決實(shí)施企業(yè)轉(zhuǎn)型。萬達(dá)集團(tuán)7月6日公布的上半年工作簡報(bào)顯示，上半年總體收入中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比42.1%，服務(wù)業(yè)務(wù)占比57.9%。與去年45%的占比相比，今年上半年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比下降了近3個(gè)百分點(diǎn)。
海外投資方面，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，自2012年萬達(dá)在海外的第一筆收購——26億美元收購全美第二大院線AMC開始，雖有遇到西班牙大廈受挫的案例，但步子仍然不慢，截至目前，萬達(dá)在海外的投資總額已高達(dá)2451億元。
多元化也許是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的必選項(xiàng)，但像萬達(dá)這樣將地產(chǎn)從主業(yè)變副業(yè)的，確實(shí)不多。
“只租不售”會成為風(fēng)向標(biāo)嗎?
和李嘉誠大量拋售內(nèi)地物業(yè)一樣，萬達(dá)看到的，也許是中國房地產(chǎn)的下半場，這其中，政策調(diào)控的作用最為明顯。
最近上海房地產(chǎn)市場也有重磅炸彈。7月7日，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》出臺?！笆逡?guī)劃”總結(jié)起來，最重要的看點(diǎn)有兩個(gè)：一是增加住宅供應(yīng)面積，“十三五”期間預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬套;二是大幅增加本市租賃住房供應(yīng)，在新增的170萬套房中，商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，各類保障性住房約55萬套(其中代理經(jīng)租房源30萬套)。
從數(shù)量上來看，上海新增住房第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。明眼人幾乎一眼看出，上海市調(diào)控房價(jià)的決心很明確，那就是從增加供應(yīng)量開始，以租代售，一方面可以減少地王，壓住房價(jià)，一方面可以留住高端人才，增強(qiáng)上海競爭力。
上海的調(diào)控是2017年全國樓市調(diào)控加緊的一個(gè)縮影，更可能是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。樓市調(diào)控加碼，市場交易變淡與土地市場過熱并存，地產(chǎn)商生存壓力變大，轉(zhuǎn)型需求也更加急迫。
壓力之下，地產(chǎn)商的瘋狂之舉匪夷所思。5月22日，一場被稱為“宇宙級大戲”的土地拍賣在浙江嘉興市大劇院舉行，為爭搶8宗宅地，425家房企鏖戰(zhàn)近8小時(shí)，如此壯觀場面放在全國也不多見?，F(xiàn)場流傳出來的照片顯示，“中簽”者代表上臺異常興奮，高興得跳了起來，像是中了巨額彩票?！拔?992年開始做房地產(chǎn)，做了25年了，從沒見過(今年)這種情況。”6月16日，陽光城前總裁、上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人陳凱在易居沃頓房地產(chǎn)研修項(xiàng)目課題發(fā)布會上說起這個(gè)案例時(shí)，也是一臉的無奈。
但我們更應(yīng)該要看到房企正加速轉(zhuǎn)型。應(yīng)該說明的是，如果地產(chǎn)企業(yè)到今天才開始謀劃轉(zhuǎn)型，那基本上無型可轉(zhuǎn)，更多的是如萬達(dá)集團(tuán)這樣加碼。而像將恒大地產(chǎn)更名為中國恒大集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂地產(chǎn)更名雅居樂集團(tuán)這樣的更名去地產(chǎn)化，背后揭示的正是當(dāng)下房企所面臨的困境以及企業(yè)尋求突破與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的意圖。
政策“凜冬”下的突圍之路
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國正決心要避免新一輪房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)調(diào)控政策之下，房價(jià)和成交量的增長似乎已達(dá)峰值。易居中國執(zhí)行總裁臧建軍認(rèn)為，過去十幾年我們進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，核心點(diǎn)是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和GDP成長的一個(gè)工具，但這次的調(diào)控不同點(diǎn)在于，強(qiáng)勢政府下把房地產(chǎn)回歸于老百姓，強(qiáng)調(diào)房子是用來住的。
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，下一步或?qū)⒆叱鰞蓷l截然不同的道路。
上海政策發(fā)布后，財(cái)經(jīng)飯戴老板在微博上發(fā)文表示：上海“租賃住房”和土地規(guī)劃如果執(zhí)行得當(dāng)，沒有超預(yù)期的放水的話，上海房價(jià)是沒多少上漲空間了。
如果樓價(jià)的上漲空間被封住，那巨額的地王價(jià)后，成本與利潤將兩極分化。摩根大通認(rèn)為，中國房地產(chǎn)開發(fā)商通過房屋銷售回籠現(xiàn)金的能力正越來越差。該行指出，許多地方，尤其是房價(jià)較高的一線城市，很多房屋的銷售并未登記在冊。這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商無法迅速從銀行拿到房屋建設(shè)和銷售的首付款，加劇了資金鏈的緊張趨勢。
6月22日，萬達(dá)和復(fù)星兩大千億級市值集團(tuán)同一天遭遇“股債雙殺”，在不少人看來，這也是讓萬達(dá)加速清盤地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的重要原因。王健林接受記者采訪時(shí)也表示，萬達(dá)此次交易的631.7億人民幣(約93億美元)的收入，公司計(jì)劃將這筆錢用于去杠桿，并預(yù)期能夠在年底前償還大部分銀行貸款。這也部分印證了上述觀點(diǎn)。
花旗集團(tuán)的研究估計(jì)，2016年中國前十大房地產(chǎn)開發(fā)商所占的市場份額共達(dá)到20%，高于五年前的12.7%，到了2017年，這個(gè)數(shù)字可能會增長至25%。而百強(qiáng)企業(yè)2016年占據(jù)市場43.92%份額，2017年超過50%可能性很高。易居中國數(shù)據(jù)顯示，2016年中國地產(chǎn)百強(qiáng)中，前20強(qiáng)銷售規(guī)模增長了33%，但是50強(qiáng)到100強(qiáng)平均下來是負(fù)增長，前10強(qiáng)一騎絕塵，門檻已經(jīng)到了五百多億。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌認(rèn)為，通過成為行業(yè)整合者，他能夠繼續(xù)以極快的速度壯大公司規(guī)模。這或許也是融創(chuàng)不惜借債拿下萬達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目的原因。規(guī)模導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將不斷上升。陳凱預(yù)測，未來房企前十強(qiáng)將占據(jù)市場50%份額，前一百強(qiáng)的市場份額則高達(dá)80%?！拔磥碇袊禺a(chǎn)商總共就只有一兩百家，更多的公司會是項(xiàng)目公司?！?
對于已經(jīng)站在房地產(chǎn)市場頂端的萬科來說，正在探索的又是另一條路。2017年5月，上海萬科首次對外詳解其“熱帶雨林”業(yè)務(wù)全景，既有上海萬科核心的住宅業(yè)務(wù)，也囊括了商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公、拓展型業(yè)務(wù)、產(chǎn)品建造營銷服務(wù)平臺以及金融資管和城市更新業(yè)務(wù)，可謂多點(diǎn)開花。
此次萬達(dá)拋售地產(chǎn)，升級為商業(yè)服務(wù)管理運(yùn)營商，通過挖掘存量物業(yè)，提高地產(chǎn)商運(yùn)營服務(wù)能力，從而為企業(yè)不斷賦能，應(yīng)對不斷加緊的政策“凜冬”。這或許是另一條地產(chǎn)商突圍的“必選項(xiàng)”。
