剛剛核心數(shù)據(jù)公布：上半年樓市 超乎你的想象！
昨天（7月14日）上午，財(cái)政部公布了上半年財(cái)政收支情況；大前天，央行公布了截至6月末的金融數(shù)據(jù)。
細(xì)心研究這些數(shù)據(jù)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)主流輿論不愿意承認(rèn)的事實(shí)：樓市仍然非?；?，無(wú)論是地方政府還是銀行，都賺得盆滿缽滿、吃得滿嘴流油。他們正一邊剔著牙，一邊一臉諷刺地看著我們。
先看央行的數(shù)據(jù)
央行很好玩，每到季度末、半年末、年末的時(shí)候，就扔出一個(gè)總數(shù)據(jù)，不給“最后一個(gè)月”的具體數(shù)據(jù)。這時(shí)候，你就要按著計(jì)算器算一通。下面表格里包括最近9個(gè)月的“新增人民幣貸款”、“新增住戶貸款”和“住戶貸款占新增貸款的比例”。
住戶貸款就是居民家庭的貸款。如果你生活在中國(guó)就會(huì)明白，“住戶貸款”基本上約等于房貸。因?yàn)槟切┮匝b修、買車、買家電名義貸出來(lái)的錢，90%最終都成為了房貸，而且大多是首付貸。
好了，上數(shù)據(jù)：
時(shí)間
新增人民幣貸款（萬(wàn)億元）
新增住戶貸款（億元）
住戶貸款占比
2016年10月
0.651
4331
66%
2016年11月
0.795
6796
86%
2016年12月
1.04
4973
47%
2017年1月
2.03
7521
37%
2017年2月
1.17
3002
26%
2017年3月
1.02
7997
78%
2017年4月
1.10
5710
52%
2017年5月
1.11
6106
55%
2017年6月
1.54
7364
48%
2017上半年
7.97
37700
47%
我們可以看出，過(guò)去幾個(gè)月全國(guó)銀行貸款中，個(gè)人房貸的占比大趨勢(shì)是下降的。去年11月達(dá)到了瘋狂的86%，然后就無(wú)法維持了。12月、1月和3月，數(shù)據(jù)不斷下降。
但遺憾的是，到了2017年3月，裝B的事情無(wú)法繼續(xù)了，因?yàn)檠胄屑径饶┛己吮容^嚴(yán)格。所以1月和2月被報(bào)表隱藏的房貸，到了3月有一個(gè)大爆發(fā)或者大曝光。
然后的4月和5月，個(gè)人房貸占比（這還沒(méi)有包括開發(fā)商的貸款）仍然達(dá)到了52%和55%，相當(dāng)驚人。當(dāng)時(shí)有人說(shuō)，這是因?yàn)榈诙喺{(diào)控是春節(jié)后開始的，而貸款至少有1個(gè)月的滯后。
現(xiàn)在，6月份的數(shù)據(jù)出來(lái)了，住戶貸款占比仍然高達(dá)48%！至于上半年累計(jì)，住戶貸款也達(dá)到了47%！
再看財(cái)政部的數(shù)據(jù)
上半年，中央政府和地方政府的“一般公共預(yù)算收入”和“政府性基金預(yù)算收入”共計(jì)11.73萬(wàn)億，那么來(lái)自房地產(chǎn)的收入占了多少呢？
項(xiàng)目
上半年收入（億元）
同比增幅
土地出讓收入
18836
34%
契稅
2564
18.5%
土地增值稅
2920
23.9%
房產(chǎn)稅
1389
18.8%
耕地占用稅
1173
8%
城鎮(zhèn)土地使用稅
1312
14.2%
開發(fā)商增值稅
未公布
--
開發(fā)商所得稅
未公布
--
個(gè)人賣房所得稅
未公布
--
總計(jì)
28194
--
上面就是來(lái)自房地產(chǎn)方面的收入，其中最大的一筆是土地出讓收入，達(dá)到了18836萬(wàn)億，同比大增了34%。按照這個(gè)增幅，今年全年土地出讓金收入可能達(dá)到4.8萬(wàn)億（下半年占大頭），創(chuàng)下有史以來(lái)的最高紀(jì)錄。
財(cái)政部沒(méi)有公布開發(fā)商上半年交納的增值稅、所得稅，以及個(gè)人所得稅中賣房因素的占比。即便如此，來(lái)自房地產(chǎn)的收入仍然達(dá)到了28194億元，占政府全部收入的24%。
去年財(cái)政部曾公布過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)全年所得稅情況，大概占全部所得稅的八分之一，按照這個(gè)比例推算開發(fā)商2017年上半年繳納的增值稅和所得稅，大概是6200億元（不含建筑企業(yè)）。
目前個(gè)人收入所得稅的接近一半，跟房地產(chǎn)交易有關(guān)，上半年大概3000億元。這三項(xiàng)累計(jì)，大概是9000億。
這樣，今年上半年11.73萬(wàn)億的政府總收入里，跟房地產(chǎn)有關(guān)的收入大約是3.72萬(wàn)億，占全部政府總收入的31.7%。
所以，雖然主流媒體都在嚷嚷“樓市入冬”，但至少到目前仍然沒(méi)有入冬。
一二線成交量下降，有入冬的勢(shì)頭
我之前在專欄里講過(guò)，一線和二線城市，的確成交量在下降，有入冬的勢(shì)頭。但由于眾多的三四五線城市，官方仍然鼓勵(lì)去庫(kù)存，鼓勵(lì)買房子，所以成交熱絡(luò)。
而開發(fā)商則普遍預(yù)期：這輪樓市調(diào)控很難持續(xù)超過(guò)3年，所以他們?cè)谄疵玫亍?
于是，就構(gòu)成了輿論和市場(chǎng)的背離。
下面再給大家看一個(gè)表格，看完你就明白為什么國(guó)家在2015年底，決定發(fā)動(dòng)一輪房地產(chǎn)的牛市：
年份
賣地收入（億元）
同比漲跌幅
占政府收入比例
2012年
28517
-14%
18%
2013年
41250
+44.6%
22.6%
2014年
42606
+3.2%
22%
2015年
32547
-21.4%
16.8%
2016年
37457
+15.1%
18%
2017上半年
18836
+34%
16%
可以看出，2012年賣地收入出現(xiàn)了大幅減少。那時(shí)候，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。于是央行從2012年啟動(dòng)了降息周期，當(dāng)年降息兩次；隨后，在2014年再次降息一次。三次降息，刺激了開發(fā)商拿地。于是2013年和2014年連續(xù)兩年賣地收入超過(guò)4萬(wàn)億。
但樓市并未能啟動(dòng)，“散戶”仍然不買房子。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)資金仍然緊張，利率比較高，余額寶的收益率甚至飆升到了6.7%以上。所以，2015年賣地收入大減，比2014年少了1萬(wàn)億！
1萬(wàn)億的政府收入缺口，這拿什么來(lái)補(bǔ)？如果以后年年都出現(xiàn)1萬(wàn)億缺口，這可怎么辦？于是，在2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“去庫(kù)存”，一輪房地產(chǎn)牛市由此開啟。
所以，財(cái)政減收和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的雙重壓力，是政府不得已啟動(dòng)房地產(chǎn)牛市的根本原因。另外，從最近幾年土地轉(zhuǎn)讓收入占“政府總收入”的比重看，在2013年達(dá)到頂點(diǎn)之后，開始逐步回落
回落的重要原因，是房地產(chǎn)出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折
中國(guó)總體上房子夠住了，只是結(jié)構(gòu)性的矛盾仍然存在，人口持續(xù)流入的中心城市還存在短缺的現(xiàn)象。所以，開發(fā)商拿地不再是“天女散花”，很多三四五線城市的土地沒(méi)有人要了。
土地收入占比的減少，是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)（但今年全年將反彈）。這給政府帶來(lái)很大的壓力，倒逼他們必須做一下幾項(xiàng)改革：1、精兵簡(jiǎn)政；2、讓房地產(chǎn)稅盡快出臺(tái)；3、改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。
當(dāng)房地產(chǎn)冬天降臨之后，地方債的規(guī)模將越來(lái)越大，而且將成為中國(guó)新的發(fā)鈔方式：地方政府加量發(fā)行各種地方債——銀行為主接盤——銀行拿著地方債到央行抵押——MLF和PSL等余額不斷增加——基礎(chǔ)貨幣增加。
