上半年北京樓市冰火兩重天 交易冷土地市場(chǎng)熱
2017年上半年是中國(guó)樓市調(diào)控政策發(fā)布最密集的半年，隨之帶來(lái)的是，北京市場(chǎng)的明顯下調(diào)。但與此同時(shí)，遇冷的住宅交易市場(chǎng)與火爆的土地供應(yīng)市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出冰火兩重天的趨勢(shì)。
2017年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于落下帷幕。
這是中國(guó)樓市調(diào)控政策最密集的半年，調(diào)控政策持續(xù)加碼，樓市開啟限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代。隨之帶來(lái)的是，北京市場(chǎng)的明顯下調(diào)。
數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的2017年上半年，北京新建商品房住宅簽約901億元，簽約住宅套數(shù)為13469套，同比跌幅達(dá)到了43.7%。二手房住宅上半年合計(jì)簽約87601套，同比跌幅達(dá)到了35.4%。
但與此同時(shí)，北京住宅土地供應(yīng)卻持續(xù)增加。從數(shù)據(jù)看，2017年上半年住宅類土地新增掛牌達(dá)到了41宗，合計(jì)面積達(dá)到了492萬(wàn)平方米，超過(guò)了2016年全年總和，甚至接近2016年的兩倍。
遇冷的住宅交易市場(chǎng)與火 爆的土地供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn)出冰火兩重天的趨勢(shì)。
“雖然北京樓市調(diào)控政策嚴(yán)格，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行跡象明顯，但對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)地塊依然是逢地必爭(zhēng)，前幾天兩宗地塊均達(dá)到了50%的溢價(jià)率上限競(jìng)自持比例?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析道。
伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，擴(kuò)大規(guī)模依舊是房企業(yè)績(jī)競(jìng)賽的主旋律，土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)影響也將越來(lái)越大。
“抱團(tuán)拿地”與“并購(gòu)項(xiàng)目”雙管齊下
抱團(tuán)拿地在很大程度上緩解了眾多房企土地存糧問(wèn)題和高地價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但也有開發(fā)商選擇大舉并購(gòu)擱置項(xiàng)目的方式獲取廉價(jià)土地。
6月最后一天，北京市國(guó)土局又推出了6宗地塊，總建設(shè)用地面積37萬(wàn)平方米，總起始價(jià)達(dá)182.4億元。至此，北京6月共推地21宗，總起始價(jià)高達(dá)503.2億元。
而在此之前的三天，國(guó)土局剛剛掛牌5宗地塊，其中一處位于東城區(qū)的地塊備受矚目，這是時(shí)隔5年之后東城區(qū)推出的首宗住宅地塊，并規(guī)定未來(lái)最高限價(jià)不超過(guò)93521元/平方米。
值得一提的是，東城區(qū)地塊周邊的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過(guò)了8萬(wàn)元，而新房?jī)r(jià)格更是在12萬(wàn)元以上。這足以顯示了該地塊所處地段之優(yōu)越，更表明未來(lái)北京樓市對(duì)新盤的價(jià)格將依舊保持限制和高壓。
除了限定商品住房銷售價(jià)格，這些出讓地塊還制定了其他嚴(yán)格的要求，包括限定土地合理上限價(jià)格，以及競(jìng)報(bào)自持商品房面積比例等。其中，建設(shè)面積自持過(guò)去主要用于商辦類出讓土地。但如今，在明確自持商品房屋“不得以任何方式對(duì)外銷售”的調(diào)控下，對(duì)外租賃將成為這部分土地的主要出路。
面對(duì)如此瘋狂的土地價(jià)格和苛刻的拿地條件，房企多采取了聯(lián)合拿地策略。
6月22日，北京出讓順義區(qū)高麗營(yíng)地塊，由九龍倉(cāng)、世茂、綠城、招商、金茂、平安、碧桂園等房企和由首開+萬(wàn)科+龍湖+華美恒升、保利+中海+天恒+中糧、首創(chuàng)+遠(yuǎn)洋+五礦等開發(fā)商組成的聯(lián)合體展開了激烈的爭(zhēng)奪。最終由首開+萬(wàn)科+龍湖+華美恒升聯(lián)合體以總價(jià)70.5億元、自持面積36%競(jìng)得。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論：“當(dāng)下‘狼多肉少’的北京土地市場(chǎng)，單槍匹馬上場(chǎng)基本就是陪跑?！?
抱團(tuán)拿地在很大程度上緩解了眾多房企土地存糧問(wèn)題和高地價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。一如萬(wàn)科在2016年年報(bào)致股東函中就公開談及這種現(xiàn)象給企業(yè)帶來(lái)的焦慮：“買高價(jià)地，意味著承擔(dān)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；不買，則可能現(xiàn)在就被擠出市場(chǎng)?！?
也有開發(fā)商另辟蹊徑，選擇大舉并購(gòu)擱置項(xiàng)目的方式獲取廉價(jià)土地?！拔也焕斫鉃槭裁创蠹乙I這么貴的地?！比趧?chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在今年5月股東大會(huì)上表示，針對(duì)調(diào)控之后依然不斷上漲的土地價(jià)格，如果只有調(diào)控放松房?jī)r(jià)暴漲才能賺錢，那風(fēng)險(xiǎn)太大了。而他所謂的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)際上就是對(duì)地價(jià)的控制。
“房企分化越發(fā)劇烈，大房企越跑越快，它們占有了更多的資金資源（銀行貸款、發(fā)債、基金信托等），也有能力搶奪更多的更大地塊、更高地價(jià)的土地資源，占據(jù)地價(jià)越來(lái)越高的一二線城市?！备鶕?jù)新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷分析，排名前23強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額從去年底的26.8%已經(jīng)迅速提升到今年1~5月的39.9%，預(yù)計(jì)最晚到2020年，它們就會(huì)占據(jù)市場(chǎng)半壁江山。甚至從目前的局勢(shì)來(lái)看，很可能明年就會(huì)占據(jù)50%的市場(chǎng)份額。
此外，在一二線城市仍為房企拿地投 資的主戰(zhàn)場(chǎng)的同時(shí)，部分三線城市土地市場(chǎng)有所升溫。
數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場(chǎng)仍然火 爆，多個(gè)城市在 2017 年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上百億的土地出讓收入。
實(shí)際上，隨著一二線城市土地資源越發(fā)緊張，為了維持規(guī)模增長(zhǎng)，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)三四線城市，成為眾多開發(fā)商的共同選擇。部分過(guò)去鮮少涉足三四線城市的開發(fā)商，如龍湖、旭輝等，也開始從2017 年試水三四線城市的土地市場(chǎng)。
對(duì)于開發(fā)商急于在三四線城市拿地的原因，安邦集團(tuán)分析師認(rèn)為：“首先是一二線城市嚴(yán)控，開發(fā)商拿地難度空前加大；其次在于一二線城市的外溢需求，一定程度上帶動(dòng)了部分三四線城市的當(dāng)?shù)匦星?，刺激了開發(fā)商拿地?zé)崆?；最后，?duì)于開發(fā)商自身而言，盡管資金壓力逐漸顯現(xiàn)，但由于庫(kù)存去化效果較好，企業(yè)拿地的需求比較迫切，因此，選擇投入少、風(fēng)險(xiǎn)低的三四線城市成為必然?！?
“房企現(xiàn)在不做大就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)了?！睔W陽(yáng)捷對(duì)記者說(shuō)道。今年6月，新城控股一舉斬獲了江西上饒、浙江臺(tái)州和湖北孝感的多幅地塊，并以225億元的成交總價(jià)位于房企拿地榜單的第11位。
作為立足于三四線城市發(fā)展的典型房企，歐陽(yáng)捷還表示新城控股將看好這些城市在產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入、商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)方面的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，加快布局、加速奔跑。
交易市場(chǎng)降溫
“當(dāng)前北京交易市場(chǎng)是實(shí)實(shí)在在的降溫，說(shuō)明政策管控非常有效?！?
與火 爆的土地市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是冷卻的樓市交易量。
其中，一線城市成“重災(zāi)區(qū)”，成交量同比、環(huán)比跌幅都在40%左右。二線城市成交表現(xiàn)亦不容樂(lè)觀，蘇州、合肥、南京等市同比腰斬。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年重點(diǎn)城市新建商品住宅累計(jì)成交面積16604萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，同比減少21%。各線城市成交量全線回落，主要還是受新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊影響成交量上行空間。
“面對(duì)史無(wú)前例的調(diào)控政策，無(wú)論是新房還是二手房，北京樓市的交易量目前都已跌入谷底?！卑舶罴瘓F(tuán)分析人士指出，“在一系列嚴(yán)厲政策的調(diào)控下，市場(chǎng)交易量的降溫還會(huì)繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。在二手房市場(chǎng)方面，雖然北京沒(méi)有設(shè)置可出售年限、控制二手房源入市數(shù)量，但針對(duì)購(gòu)房者的資格卻有著嚴(yán)格限制，針對(duì)購(gòu)房者的支付能力也有高首付比例、高貸款利率的門檻?！?
此外，近期北京樓市中有意愿、有資格、有能力的購(gòu)房者都大幅減少，市場(chǎng)熱度非常低。數(shù)據(jù)上可以很清楚地顯示出調(diào)控所帶來(lái)的一系列影響，北京二手住宅的網(wǎng)簽量持續(xù)走低，市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入調(diào)整期。
“當(dāng)前北京交易市場(chǎng)有所降溫，既和房源相對(duì)不足有關(guān)，也和認(rèn)房又認(rèn)貸等政策有關(guān)。市場(chǎng)是實(shí)實(shí)在在的降溫，說(shuō)明政策管控非常有效。但對(duì)于一些符合購(gòu)房資格的群體來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)新房其實(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)房源也是不足的?！币拙又菐?kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：嚴(yán)格調(diào)控下，截至6月29日，北京二季度二手房合計(jì)簽約在3.6萬(wàn)套左右，相比一季度的50980套下調(diào)了30%，也是最近9個(gè)季度市場(chǎng)成交量首次跌下4萬(wàn)套。整體價(jià)格從4月開始到現(xiàn)在3個(gè)月累計(jì)跌幅在6%左右，部分區(qū)域房源價(jià)格超過(guò)了10%，目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，價(jià)格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價(jià)處理房源上。因?yàn)槌山涣肯碌?，現(xiàn)在成交周期明顯拉長(zhǎng)，北京市場(chǎng)連環(huán)單比例非常高，這種個(gè)案有價(jià)格下調(diào)超過(guò)10%的。
針對(duì)下半年，若是樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊，是否將會(huì)影響上市房企銷售業(yè)績(jī)這一問(wèn)題上，有分析人士認(rèn)為，不排除部分企業(yè)采取以價(jià)換量策略。
“房企之間的分化已經(jīng)愈發(fā)明顯，多家立足**城市的上市房企營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率出現(xiàn)了雙下調(diào)?！睆埓髠?duì)以上說(shuō)法表示贊同，“特別是北京、上海等城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策從嚴(yán)，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)2017年全年市場(chǎng)很難樂(lè)觀?！?
不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)交易仍持樂(lè)觀態(tài)度，他認(rèn)為：“土地市場(chǎng)總體被看好，就說(shuō)明了一點(diǎn)，即市場(chǎng)降溫被理解為周期性的正常調(diào)整，后續(xù)依然有反彈的可能。”另外關(guān)鍵的一點(diǎn)是，北京近期借雄安新區(qū)等概念，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是南部的土地市場(chǎng)更被看好，所以房企投 資信心大增。
而對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)交易來(lái)說(shuō)，他亦不排除會(huì)有小成色的“金九銀十”出現(xiàn)，“換句話說(shuō)，隨著接下來(lái)供應(yīng)規(guī)模的增大，預(yù)計(jì)后續(xù)交易量反彈幾個(gè)月也還是有希望的?！?
