2017年二季度辦公樓市場(chǎng)概覽
一線城市新興區(qū)域表現(xiàn)活躍
2017年第二季度，四個(gè)一線城市辦公樓市場(chǎng)總體租賃需求與上季度基本保持穩(wěn)定。新興區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，諸如北京的奧林匹克區(qū)域，廣州的琶洲與深圳的后?？偛炕?。這些區(qū)域的租金優(yōu)勢(shì)及新增的高品質(zhì)物業(yè)有效吸引了大批具有擴(kuò)張、整合以及升級(jí)搬遷需求的租戶(hù)。
從行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)（尤其是證券與保險(xiǎn)行業(yè)）、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)及科技類(lèi)企業(yè)成為本季度甲級(jí)辦公樓需求來(lái)源的主力，我們?cè)谒膫€(gè)一線城市均錄得相關(guān)行業(yè)的大面積成交。其中部分知名企業(yè)同時(shí)在幾個(gè)一線城市中考慮擴(kuò)張。
二線城市升級(jí)需求顯著
在仲量聯(lián)行跟蹤的16個(gè)1.5線和二線城市中，大量企業(yè)在本季度繼續(xù)利用租金持續(xù)下調(diào)的時(shí)機(jī)，紛紛實(shí)現(xiàn)其升級(jí)需求。另外，除了本地專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)與科技企業(yè)，聯(lián)合辦公等共享辦公運(yùn)營(yíng)企業(yè)在本季度也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的擴(kuò)張需求，如MFG在成都四川航空廣場(chǎng)租賃16,000平方米。但另一方面，由于諸多城市仍處于新增供應(yīng)的高峰期，在短期內(nèi)市場(chǎng)預(yù)計(jì)依然會(huì)偏向租戶(hù)方。
主要城市租金保持平穩(wěn)
在一線城市，北京、廣州、深圳租金環(huán)比分別微漲0.4%、0.6%與0.1%，上海小幅下降0.1%。在16個(gè)1.5線及二線城市中，租金出現(xiàn)環(huán)比小幅下降的有10個(gè)城市，其中鄭州、西安跌幅較為明顯。總體來(lái)看，中國(guó)各主要城市在第二季度的租金基本保持平穩(wěn)。
上半年凈吸納量同比顯著上升
在仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)城市中，今年上半年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體吸納量出現(xiàn)顯著上升，達(dá)到278萬(wàn)平方米，同比上升89%。一線城市新興區(qū)域的快速成熟、大量具有吸引力的新增供應(yīng)、1.5線與二線城市強(qiáng)勁的升級(jí)需求，推升吸納量同比快速上升。值得注意的是，去年年初開(kāi)始的P2P行業(yè)整合導(dǎo)致了去年上半年凈吸納量顯著降低，這也是助推今年上半年的同比數(shù)據(jù)較高的重要原因。
投資市場(chǎng)回顧與展望
2017年上半年，中國(guó)辦公樓物業(yè)大宗交易市場(chǎng)依舊活躍。繼去年交易創(chuàng)歷史新高后，今年上半年仍然強(qiáng)勢(shì)上升，投資總額同比高于去年同期8.4%,達(dá)402億元，占比大宗物業(yè)成交投資總額近50%。
一線城市依舊活躍
在一線城市，盡管市場(chǎng)資本化率持續(xù)收窄，但投資者對(duì)大宗交易市場(chǎng)仍然保持樂(lè)觀態(tài)度。本季度，不僅內(nèi)資買(mǎi)家投資熱情依舊，境外投資者在中國(guó)（尤其是上海）的活躍度更是有所增強(qiáng)，買(mǎi)家包括吉寶置業(yè)、凱德、AEW等。同時(shí)我們也觀察到，目前在深圳的主要買(mǎi)家仍以自用型的購(gòu)買(mǎi)需求為主，主要來(lái)自于金融及科技企業(yè)。
二線城市投資熱情漸漲
由于一線城市物業(yè)價(jià)格居高不下，且市場(chǎng)上可售優(yōu)質(zhì)物業(yè)在2016年交易高峰后逐漸回落，我們注意到一些投資者（包括外資及內(nèi)資）開(kāi)始關(guān)注1.5線或二線城市的投資機(jī)會(huì)。
高品質(zhì)、交通可及性強(qiáng)的物業(yè)租賃表現(xiàn)顯著優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。由于價(jià)格基數(shù)水平相對(duì)較低，未來(lái)增長(zhǎng)空間較大，這些物業(yè)預(yù)計(jì)將成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。
同樣值得關(guān)注的是，盡管總體供應(yīng)壓力還未完全退卻，但是部分城市已經(jīng)度過(guò)供應(yīng)高峰期，投資機(jī)會(huì)隱現(xiàn)。
