戴德梁行：2017年上半年廣州房地產市場回顧與展望
近日，房地產服務商戴德梁行今日對2017年上半年的廣州房地產市場表現進行了全方位、深層次的解讀，并對廣州市場接下來的走向進行了預判和展望。廣州寫字樓市場表現如何呢？且看下文分析。
經濟新常態(tài)下的2016年，降首付、降準、營改增、土地限價等政策頻頻出臺；“去庫存“在年初被列為2016年五大經濟任務之一，對住宅市場的推動和刺激成果顯著。此外，全球經濟形勢的疲軟及諸多不確定性因素促使資本涌入資金流穩(wěn)定、能相對較好規(guī)避通脹風險的房地產市場，2016年成為了中國房地產史上的成交大年：數據顯示，前11個月國內商品房銷售金額10.3萬億，與2015年全年相比高出18%，銷售面積也創(chuàng)下新高。物業(yè)市場大宗交易同樣生猛：以上海為例，戴德梁行統(tǒng)計的大宗物業(yè)交易在12月跨入1300億元大關，同比翻番有余。整體來看，房地產市場可謂空前繁榮。
2017年一季度，廣州實現地區(qū)生產總值4692.4億元，同比增長8.2%，增速高于全國及全省平均水平；第三產業(yè)增速領跑一線城市；固定資產投資總額錄得927.3億元，其中房地產投資443.7億元，同比增長10.6%，增速高于北上深；居民消費穩(wěn)步提升，社會消費品零售總額達2249億元。在經歷了2016年的空前繁榮之后，步入2017年，廣州房地產市場格局發(fā)生了進一步分化。
寫字樓市場：招商引資持續(xù)發(fā)力，產業(yè)落位助力吸納
近年來，廣州產業(yè)發(fā)展的提量提質，招商引資的持續(xù)發(fā)力。截止2016年末，全市新注冊企業(yè)13.7萬家，同比增長34.3%，注冊資本8271億元，同比攀升43.4%。全市新增投資項目數量保持快速增長，截至2016年末，288家世界500強企業(yè)投資廣州，投資項目797個，其中總部或地區(qū)總部120家。廣州產業(yè)迅速發(fā)展良好地支撐了寫字樓市場的成長。
2017年上半年，廣州核心商務區(qū)甲級寫字樓錄得新增供應13.5萬平方米，同比下降37.0%。新增供應的暫時回落為市場贏得了去化良機，上半年全市凈吸納量較2016年同期增長93.3%，推動空置率半年下降2.4個百分點?；钴S的成交活動推動了租金的增長，2017年年中，廣州核心商圈甲級寫字樓市場平均租金錄得每平方米每月171.7元，較2016年末上升1.7%。
第三產業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展在寫字樓市場上得到了清晰的反映：2017年上半年，金融、TMT、專業(yè)服務行業(yè)繼續(xù)成為廣州寫字樓市場的吸納主力，戴德梁行數據顯示，上半年辦公面積擴張的企業(yè)中，金融類占比36%，TMT占比31%，專業(yè)服務占比21%。內資企業(yè)表現進取，繼續(xù)成為辦公需求的主要來源，上半年租賃成交面積占到總面積的85%，外資企業(yè)表現則相對保守。
珠江新城繼續(xù)成為廣州寫字樓市場的核心板塊，該商務區(qū)2017年上半年的平均租金及吸納量引領全市。與此同時，琶洲商務區(qū)繼續(xù)保持迅速成長，隨著配套設施和商務環(huán)境的不斷完善，上半年琶洲商務區(qū)在加快市場吸納的同時，租金漲幅領先于其他主要商務區(qū)。
經歷了2016年的供應高峰，2017年的廣州甲級寫字樓市場新增供應暫時回落，市場存量將得到進一步消化。隨著珠江新城新增供應逐步進入尾聲，未來廣州甲級寫字樓新增供應將由琶洲、金融城接棒，“一江三帶”商務區(qū)格局將逐步形成。戴德梁行研究部經理繆舒怡指出，2017年內，受益于供應暫時回落，廣州甲級寫字樓市場存量將得到進一步消化，空置率降低，租金將獲得穩(wěn)健的上漲空間。
隨著粵港澳大灣區(qū)的落地及建設，以及廣州廣州市政府一系列產業(yè)升級規(guī)劃和招商引資政策的逐步推進，廣州將在更大范圍內參與區(qū)域產業(yè)協(xié)作，帶動上下游產業(yè)發(fā)展，迎來新的發(fā)展契機。然而與此同時，廣州同樣面臨著與周邊城市競爭升級、新興商務區(qū)市場培育、短時間內配套有待完善等問題。繆舒怡表示，盡管挑戰(zhàn)依然存在，但不斷增長的市場需求將支撐廣州寫字樓市場的增長，市場的前景依然樂觀。
零售市場： 市場的發(fā)展、變革和競爭為運營提出高要求
2017 年1-5月，廣州實現社會消費品零售總額3770.83億元，增長8.8%，增速較上年同期提高0.2個百分點。經歷了前期的高速發(fā)展，限額以上網上商店零售額增速由2015年的60%左右明顯放緩，2017年1-5月，廣州限額以上網上商店零售額增速錄得17.8%，實體零售逐步回暖。
2017年上半年，位于琶洲的萬勝廣場入市，至上半年末，全市優(yōu)質商業(yè)存量約229.2萬平方米。體育中心商圈繼續(xù)成為廣州優(yōu)質商業(yè)存量最集中的區(qū)域，商圈優(yōu)質零售面積占全市總存量的34%。經過前期業(yè)態(tài)升級調整，2017年上半年，全市優(yōu)質商業(yè)租金、空置率表現平穩(wěn)，體育中心商圈租金水平繼續(xù)引領全市。
2017年上半年，個性餐飲、健康品牌、體驗式業(yè)態(tài)繼續(xù)在廣州優(yōu)質零售市場保持擴張，日益豐富的業(yè)態(tài)組合強化了購物中心與顧客的互動，而隨著消費觀念的升級和消費模式的改變，購物中心被賦予了購物中心更為豐富立體的功能，由一個“買買買”的地方日漸轉變?yōu)榱硕际兄幸粋€重要的生活場景和社交場景。
隨著城市規(guī)模的不斷擴大及消費需求的不斷發(fā)展，中心區(qū)域零售物業(yè)新增供應較為有限，越來越多的開發(fā)商開始探索向外圍區(qū)域擴張，區(qū)域性、社區(qū)型商業(yè)成長迅速，廣州零售市場多中心化趨勢日漸凸顯，新商圈的崛起勢必將進一步豐富廣州的零售市場版圖。
2017年下半年，包括白云匯、安華匯等在內的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)預計將會交付使用，為廣州主要商圈優(yōu)質零售市場帶來約43萬平方米的新增供應?？娛驸硎荆F有優(yōu)質商業(yè)應繼續(xù)進行業(yè)態(tài)升級和品牌調整的步伐，以應對日趨激烈的市場競爭，而多種類型、不同定位的購物中心在共同推動廣州零售市場版圖進一步成長的同時，市場或將面臨暫時的租金成長乏力、空置率攀升等壓力，激烈的市場競爭對運營提出了更高的要求。
土地市場：調控加碼難掩供需兩旺
廣州土地市場在經歷了2016年的相對淡靜后，2017年迎來顯著升溫。隨著去房地產庫存工作收效明顯，2017年上半年，廣州適當加大土地供應規(guī)模，土地成交量價齊升，共成交84宗、488.6萬平方米土地，土地成交面積同比上漲72.4%，占到去年全年土地成交面積的80.7%；成交金額同比攀升160.3%達522.1億元。2017年上半年，產業(yè)落位政策持續(xù)深化，工業(yè)用地占整體土地成交面積的72.9%，占比較去年同期攀升28.4個百分點。住宅用地推出面積同比上漲20.2%，但由于流拍及中止出讓等原因，成交面積與去年同期基本持平，所占比重由2016年上半年的35.2%降至19.8%。
為了穩(wěn)定土地市場、抑制高價地塊產生，上半年，包括金融監(jiān)管、競地價、配建、自持及搖號等措施在內的土拍新規(guī)連續(xù)推出。受市場新政影響，2017年上半年住宅用地平均溢價率同比下降23.2個百分點至28%，商辦用地平均溢價率同比下降8.6個百分點至0.5%。
2017年上半年，外圍區(qū)域成交面積占全市的95.9%，比去年同期提高6個百分點；成交金額占全市的67.9%，同樣比去年上半年高出6個百分點。增城區(qū)土拍延續(xù)了前期的大熱狀態(tài)，成交面積同比上升232.1%至240.5萬平方米，占全市的49.2%。
展望下半年，戴德梁行指出，根據廣州市國土資源和規(guī)劃委員會發(fā)布的《2017廣州經營性用地供地藍皮書》，2017年下半年的廣州土拍市場仍將熱度不減。住宅用地供應將適度加大，宅地布局將中心城區(qū)與外圍區(qū)域有機結合，但仍以外圍區(qū)域為主，荔灣區(qū)西灣路宅地或將稱為市場熱點；商服用地方面，天河區(qū)的廣州國際金融城及海珠區(qū)的琶洲西區(qū)成為中心城區(qū)的主推商服地塊，廣州“一江兩岸三帶”大CBD的重點戰(zhàn)略布局日漸凸顯。位于珠江新城的絕版商服用地將備受矚目。
商品房銷售市場：最嚴限購令推動樓市顯著降溫
經歷了2016年的火熱后， 2017年的廣州樓市政策頻出：3.17、3.30限購令密集出臺，旨在降低房地產的金融屬性，從供需兩端全面抑制投資性需求，一系列政策組合拳有效地抑制了住宅市場的過熱發(fā)展：2017年上半年，廣州一手商品住宅供應面積372.5萬平方米，創(chuàng)近年新低，同比下降15.8%，較2016年末減少32.6%；成交面積錄得576.5萬平方米，同比減少14.5%，與2016年末相比下跌26.5%。銷售均價16572元，較去年同期小幅上浮3.8%，較2016年末則降低3.7%。最嚴限購令下，住宅市場供需急跌，價格升幅受到抑制。但供應缺口仍處于高位，市場繼續(xù)維持供不應求狀態(tài)。
展望下半年，繆舒怡表示，政策方面，目前廣州住宅市場調控力度較大，2017年下半年政策加碼空間不大，但同樣暫未見松綁趨勢，市場或將維持目前的調控水平；與此同時目前全市庫存已處于低位，市場未有去化壓力。盡管如此，受到市場調控延續(xù)的影響，2017年下半年一手商品住宅新增供應在短期內大幅增加的可能性不大。下半年市場或將繼續(xù)保持觀望情緒，成交量繼續(xù)維持低位將是大概率事件。價格方面，若下半年成交量持續(xù)收縮，部分開發(fā)商或將受到資金回籠的壓力而在價格方面出現松動，局部區(qū)域價格或有小幅下調空間。短期來看，廣州住宅市場盡管出現降溫，但供不應求趨勢仍將持續(xù)。
