商業(yè)地產(chǎn)新一輪洗牌 個人買家告別寫字樓投資市場
未來的商業(yè)地產(chǎn)，不再是個人買家的秀場，他們將陷入“無房可買、無資格買、無能力買”的尷尬境地。
商業(yè)自持向全國蔓延，開發(fā)商將無房可賣
從北京到深圳、成都，商業(yè)用地自持，已經(jīng)逐漸蔓延到全國各地。在規(guī)定的年限內(nèi)，所有人都將面臨著無商業(yè)地產(chǎn)可買的狀況，或者說可供購買的資源十分有限。
2016年11月16日，位于北京市海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的18號、19號地，采取“限房價、競地價”的土地出讓方式，最終以100%自持成交。其中，19號地包含的零售商業(yè)部分，首次出現(xiàn)商業(yè)用地自持。第二日，同樣位于永豐產(chǎn)業(yè)基地的地塊，商業(yè)部分出現(xiàn)10%自持。
2017年5月5日，北京市成交兩宗商服用地，分別為房山長陽鎮(zhèn)和順義高麗營，前一宗要求對該經(jīng)營性地上建筑面積100%持有20年，后一宗要求自持比例不低于50%，持有年限不低于20年。這是繼3.26商辦新政出臺后的首批商業(yè)用地出讓，同時，也是全國首次真正意義上開啟自持的商業(yè)土地模式。
5月18日，北京市豐臺區(qū)麗澤金融商務區(qū)出讓兩宗商業(yè)用地，要求競得人100%自持，自持年限與土地出讓年限一致，分別為40年和50年。其中，D-01地塊因無人報價流拍。
6月22日，天津津東麗津商住地塊出讓，競買報價到達設置的最高限價后，不再接受更高報價，轉為競報自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積。
7月7日，位于天津寶坻的兩宗商住用地，同樣采取設置最高限價，熔斷后競商業(yè)自持的方式。
7月11日，深圳前海桂灣商業(yè)地塊，規(guī)定競買人10年內(nèi)不得轉讓，10年后按協(xié)議書約定，限整體轉讓。
今日，成都將出讓的6宗土地中，商住混合用地采取“限價競買+競商業(yè)自持比例+抽簽競得”的方式，當應價達到設定的宗地最高限價時，熔斷后每次舉牌將增加5%自持商業(yè)。此次成都的商住土拍，借鑒了天津模式。
商業(yè)用地的自持，從萌芽到全國各地實施，只用了半年的時間。從自持年限到自持比例，要求越來越嚴格，政府逐步加大對商業(yè)用地的把控。
寫字樓轉向企業(yè)買家，零售時代宣告終結
北京3.26新政規(guī)定，在建（含在售）的商辦類項目不得向個人出售，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500㎡。此前已銷售的再次上市交易可以出售給個人，但購買者必須具備購房資格。同時，要求商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的購房貸款。
目前，在北京購買商辦類物業(yè)，首先考慮的是資格問題，其次才是經(jīng)濟實力。如果你已經(jīng)具備了資格，你會全款購買一套商辦物業(yè)嗎？再進一步，你的經(jīng)濟實力能承擔買一套最低500㎡，且不能貸款的商辦物業(yè)嗎？
誠然，商辦物業(yè)已經(jīng)不歡迎個人買家，而是讓它回歸商業(yè)屬性，鼓勵企業(yè)購買。在經(jīng)歷新政的洗牌后，預計在今年下半年，北京將有大量的商辦項目入市。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前北京寫字樓市場可預見的存量分別為：散售7.2萬㎡、半層/整層14-15萬㎡、整售12萬㎡。
業(yè)內(nèi)人士預計，散售貨量的去化周期約為1年到1年半，之后寫字樓市場將全面由TO C銷售轉向TO B銷售，零售時代徹底宣告結束。
空間家在順義某寫字樓開盤現(xiàn)場，工作人員表示，“個人買家一般都會購買三套、四套房，收房后相互之間打通，租給企業(yè)辦公，只買一套的買家很少?！?
從市場供應和購買需求兩方面來看，小戶型的寫字樓將逐漸被市場淘汰。據(jù)空間家寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計中心顯示，戶型在100㎡以下的房源，約只占11%。
一方面，市場上散售的寫字樓存量逐步減少，整售寫字樓占比加大；另一方面，受3.26商辦新政的影響，個人買家對商辦類產(chǎn)品的購買意愿降低。因此，未來有能力、有意愿購買寫字樓的對象，就只剩下企業(yè)了。
小戶型的寫字樓市場需求，則逐漸被聯(lián)合辦公取代。它將各個企業(yè)“化零為整”，又將辦公空間“化整為零”。在創(chuàng)業(yè)之初，一般團隊只有幾個人，與其到處找寫字樓，應對各種瑣事，還不如早日投入到聯(lián)合辦公開放的環(huán)境中奮斗，與志同道合的人在一起，更有氣氛和干勁。
目前，有能力的企業(yè)，已經(jīng)越來越多的開始購置寫字樓用于自用。在北京，望京成為全球企業(yè)總部所在地，全球知名企業(yè)大多在此購置整棟或整層寫字樓；在深圳，預計2017年新增寫字樓供應將達到171萬，較去年將近翻一倍。在新供應出貨的寫字樓中，以自用為主的投資需求活躍，企業(yè)總部大樓占比近5成。
可以預見，由于市場供求的變化，將導致個人買家逐步退出寫字樓投資市場。
