聶梅生：當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)啟示錄
在7月23日的博鰲第17屆年會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生發(fā)表演講《當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)啟示錄》。
全國(guó)金融工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)
首先，大家都知道，我們剛剛開過了“全國(guó)金融工作會(huì)議”。這個(gè)會(huì)議非常重要，它對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有哪些指導(dǎo)？大概可以分成3個(gè)方面：
第一，金融要服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。那么，服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在昨天一天的會(huì)議上，大家也有所討論。也就是說金融或者是資本應(yīng)該進(jìn)入到"一帶一路"、“特色小鎮(zhèn)”和大健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等等，這就是倡導(dǎo)這一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就是服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
第二，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是本次金融工作會(huì)議非常重要的一條。關(guān)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)我們房地產(chǎn)肯定是在其中的。這里面抑制一房地產(chǎn)泡沫，是當(dāng)前防范金融風(fēng)險(xiǎn)重要的議題。
第三，深化金融改革。深化金融改革當(dāng)中，談到直接融資和支持民營(yíng)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)起。
這3個(gè)精神，是這次全國(guó)金融工作會(huì)議的精神。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界有哪些影響和指導(dǎo)呢？我會(huì)下一步結(jié)合這3條來討論。
首先，當(dāng)前房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境，我們分析一下。經(jīng)過了14年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整，從2003年到2017年，我們?cè)?jīng)是支柱產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，然后開始調(diào)控，我們反反復(fù)復(fù)的出了七八十個(gè)調(diào)控文件，我們成了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的熱點(diǎn)，蝸居、房奴、炒房等都是熱點(diǎn)的話題，我們以往的博鰲論壇沒少講這些論點(diǎn)。
從重點(diǎn)到熱點(diǎn)我們生態(tài)環(huán)境發(fā)生了很大的變化。從國(guó)家金融安全角度來說，泡沫是防范重要的議題。習(xí)近平總書記提出來規(guī)范住房工業(yè)市場(chǎng)的抑制房地產(chǎn)泡沫，最近出臺(tái)了很多文件都和這個(gè)關(guān)系。然后，在這樣的情況之下，我們感覺到調(diào)控加碼，都能夠理解，是從國(guó)家安全方面來考慮的房地產(chǎn)的問題。
我們現(xiàn)在又是屬于體制改革鎮(zhèn)痛階段的難題，也是一個(gè)痛點(diǎn)。現(xiàn)在我們搞經(jīng)濟(jì)體制改革，三架馬車的轉(zhuǎn)換。從投資到消費(fèi)，這里面房地產(chǎn)是投資的大頭。如何把這些資金慢慢的引入到消費(fèi)，不是這么的容易，我們現(xiàn)在也在嘗試。
在金融改革當(dāng)中，我們又在當(dāng)中。比如說直接融資的問題，土地財(cái)政的問題，個(gè)稅改革的問題，都是屬于金融改革的事。土地財(cái)政怎么辦？房地產(chǎn)業(yè)稅怎么辦？都是怎么樣加大服務(wù)業(yè)的比重，這也是我們現(xiàn)在要考慮的問題。所以當(dāng)前的生態(tài)環(huán)境就是這樣的生態(tài)環(huán)境。
下一步新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特點(diǎn)，給我們提供了廣闊的平臺(tái)。我們又可以有新的發(fā)展階段。比如說現(xiàn)在提出的平臺(tái)經(jīng)濟(jì)。這一次經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，提供跨域整合平臺(tái)。比如說特色小鎮(zhèn)、“一帶一路”以及大健康養(yǎng)老，都是跨域的，它不是房地產(chǎn)一家的事。原來說到平臺(tái)的話，是政府的平臺(tái)，現(xiàn)在政府仍然是平臺(tái)，比如“一帶一路”、特色小鎮(zhèn)都是政府的平臺(tái)。
“互聯(lián)網(wǎng)”是一個(gè)新的平臺(tái)，大家都認(rèn)識(shí)到互聯(lián)網(wǎng)是新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。還有一個(gè)平臺(tái)，就是行業(yè)協(xié)會(huì)成為了一個(gè)平臺(tái)。因?yàn)樾袠I(yè)協(xié)會(huì)可以有跨域整合和跨行業(yè)整合的可能性。所以，從昨天到今天，各種各樣的發(fā)布，都是在行業(yè)協(xié)會(huì)平臺(tái)上做的，而且，政府從2016年開始，宣布了只做強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)性的、專業(yè)性的標(biāo)準(zhǔn)，全部放到行業(yè)協(xié)會(huì)來做，這樣給了我們一個(gè)很大的空間。也能夠跟國(guó)外接軌，國(guó)外就是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)協(xié)會(huì)做，一旦加入了標(biāo)準(zhǔn)我們就可以做平臺(tái)。
所以，平臺(tái)經(jīng)濟(jì)又給我們提供了一個(gè)新的思路。還有一個(gè)是共享經(jīng)濟(jì)，李克強(qiáng)總理也提到了是下一步的。在共享經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，我一再提醒大家，現(xiàn)在最熱鬧的是站在14億人口這樣的劣勢(shì)平衡下把它變成一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也就是2C這一端。比如說，馬化騰馬云他們是在這一端做，他們直接進(jìn)入到服務(wù)于他們，就是立于不敗之地。我們習(xí)慣于做2B的應(yīng)該要考慮2C，這是對(duì)我們提出的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
講一下關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的事。從2007年到2017年，十年多來增加了120萬億。我們想一想，我們不知道的每年房地產(chǎn)的投資平均是在10萬億左右，十年就是100萬億，所以，差不多100萬億是投到我們房地產(chǎn)，所以，那錢去哪里了？都不在我們這個(gè)大池子里面固化在房子當(dāng)中，最后形成了去庫(kù)存。
看一下M1與房?jī)r(jià)的關(guān)系，政府沒有這樣的正相關(guān)，這兩條曲線做出來就是這樣。藍(lán)線的房?jī)r(jià)，基本上是跟著貨幣在跳動(dòng)。所以，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然首當(dāng)其沖就是房地產(chǎn)業(yè)界的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以這個(gè)事一定要想清楚，但是我并不認(rèn)為中國(guó)的泡沫會(huì)破裂。我覺得一定會(huì)平穩(wěn)的突破這一輪，走向新的發(fā)展階段。
這一次中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的基金量達(dá)到了30萬億美元，現(xiàn)在一二線城市，因?yàn)榈貎r(jià)上漲產(chǎn)生的財(cái)富增值達(dá)到了24萬億，2016年全國(guó)總量占個(gè)人財(cái)富和整個(gè)國(guó)家的貨幣轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)這一部分集中在房地產(chǎn)，所以，經(jīng)過了這一輪的調(diào)控以后，仍然是到了2017年的初，房?jī)r(jià)還是沒有明顯的改變。
在這種情況下就是引導(dǎo)積極組織和引導(dǎo)資金的合理流向，所以這次博鰲論壇非常好，就是它抓住了時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也抓住了機(jī)遇，引導(dǎo)大家把資金往哪里流，特色小鎮(zhèn)、"一帶一路"等等，這些還有很多，看大家如何考慮。
我們應(yīng)該如何做呢？從全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)配合這樣的情況，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)行業(yè)商會(huì)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)引導(dǎo)企業(yè)往哪里走。所以在直接融資方面去做我們的房地產(chǎn)，所以我們積極去做我們的基金，而且基金跟政府是一起做產(chǎn)業(yè)基金，這就是政策的支持，我們?nèi)グl(fā)展主流，就是大思路。比如說民間資本怎么樣融入國(guó)家“一帶一路”產(chǎn)業(yè)基金。在這次，我們成功的把特色小鎮(zhèn)國(guó)家的戰(zhàn)略導(dǎo)向，在博鰲論壇推出來了，同時(shí)也成立了峰會(huì)。而且我們已經(jīng)成功了啟動(dòng)了中國(guó)養(yǎng)老基金，也是在政府的引導(dǎo)下做的事情。
同時(shí)，開放包容融入國(guó)際化的金融。其實(shí)“一帶一路”就是國(guó)際化的金融。但是想一想，“一帶一路”是國(guó)家倡導(dǎo)的把資金引出去。所以大家要打開思路，以一種開放、包容、融入國(guó)際化的思路來發(fā)展。我們應(yīng)該升級(jí)海外投資業(yè)態(tài)，所以做持有型的物業(yè)平臺(tái)。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為什么在今年突變
最近5年，我一直作養(yǎng)老健康，這個(gè)情況如何？怎么做？我們看一下60歲以上老年人的占比，恰恰是2016年到2017年到了加速了老化階段，所以現(xiàn)在做養(yǎng)老的人都知道，為什么到了2017年中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)有了突變？房子突然好賣了？其實(shí)和這條曲線有關(guān)系，這個(gè)就是我們進(jìn)入了加速老化階段，而且是上升的階段。這個(gè)決定了我們養(yǎng)老大健康市場(chǎng)迎來了春天，需求突然上升，和我們整個(gè)國(guó)家的人口結(jié)構(gòu)是有關(guān)系的。
大家看一下我們的出生率，我最近研究這事，現(xiàn)在接受養(yǎng)老，或者是促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是30后、40后，就是七十八十歲的這批人進(jìn)入，這一批已經(jīng)退休20年左右，在這之前很難做，很多養(yǎng)老房子賣不出去，沒有人住，這是和人口結(jié)構(gòu)有關(guān)系。你想想20后、30后、現(xiàn)在基本上在家里，30后、40后像我們這一批接受養(yǎng)老，50后進(jìn)入了60多歲，50后是什么階段？這個(gè)曲線當(dāng)中，就是第一波，從1951年是人口出生的高，所以迎來了第一波，所以2017年房子好賣了，是50后開始進(jìn)來了。接下來到60后、70后進(jìn)來了，是中國(guó)最難的階段，也就是到2030年的時(shí)候，第二波，第一波還健在，所以第一波加第二波是中國(guó)養(yǎng)老非常難解決的局面。
所以原來的30后、40后，現(xiàn)在城市化2030年我們養(yǎng)老的主力人群從50后到70之間這個(gè)人群，又改善了的政策。同時(shí)這個(gè)時(shí)候，社會(huì)保險(xiǎn)制度完善、國(guó)家政策支持力度加大，關(guān)于商業(yè)模式也逐漸清晰，基本上這么一個(gè)看法，就是說，資金會(huì)隨著周期縮短，商業(yè)模式清晰，資本進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，這是2017年到2018年會(huì)迎來非常清晰的發(fā)展。
所以，我們協(xié)會(huì)當(dāng)中的大企業(yè)非常清楚，比如萬科、保利、綠城都開始進(jìn)入，因?yàn)樗麄兿肭宄嗽趺醋?。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的價(jià)格開始漲價(jià)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)全部漲房?jī)r(jià)，入住率也在上升。養(yǎng)老市場(chǎng)不是像原來的那樣。
我們?cè)诋?dāng)時(shí)啟動(dòng)了機(jī)構(gòu)端2B的養(yǎng)老基金，我們的母基金做了機(jī)構(gòu)投資，搭機(jī)構(gòu)來做REP，按照機(jī)構(gòu)的要求，我們做到了200億，我們現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)養(yǎng)老企業(yè)會(huì)非常支持這件事。我們啟動(dòng)這樣一支基金，已經(jīng)在路上，項(xiàng)目也在評(píng)選。我們做一支輕資產(chǎn)當(dāng)中的2C端的，針對(duì)居家的輕資產(chǎn)的基金。這兩個(gè)是同時(shí)啟動(dòng)。
啟動(dòng)這個(gè)基金有多大的市場(chǎng)？我們根據(jù)老齡委發(fā)布的中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃提出來的，60歲以上老人的數(shù)量目前是2億多，占總?cè)说?5.8476%。我們賣房子，一線、二線、三線加起來就是這么多年，2030年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值將突破10萬億。
第一，當(dāng)現(xiàn)金流開始有利潤(rùn)的時(shí)候，我有權(quán)項(xiàng)目進(jìn)來的。第二個(gè)是第三方機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓，這個(gè)也是國(guó)際上愿意這么做的。第三個(gè)是資產(chǎn)證券化。這3方面我們都做了方案。
關(guān)于資產(chǎn)證券化大概是這樣的流程，通過專項(xiàng)凈化，轉(zhuǎn)化養(yǎng)老基金份額給證劵是我們項(xiàng)目的突出，所以，優(yōu)先級(jí)的GP的退出，不光光是這個(gè)項(xiàng)目完了之后，他可以把投入這個(gè)部分75%，這部分的份額退出給證券持有。我們現(xiàn)在又協(xié)商了一下，可以馬上啟動(dòng)資產(chǎn)證券化。
海外投資基金，我也大概講一下。在座的很多都參與到海外投資，有的在歐洲，有的在美國(guó)，但是這個(gè)情況發(fā)生了很大的變化，尤其是今年的資金出不去。我們看一下，2014年到2015年海外投資主要出現(xiàn)了一些變化，基本上2016年的時(shí)候，投寫字樓的數(shù)量比原來投寫字樓的數(shù)量差不多。從開發(fā)項(xiàng)目大幅度的下降，不再到美國(guó)去拿地蓋房子，這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目只有27%，原來是36%，持有型的項(xiàng)目開始增加。海外項(xiàng)目也有了新的布局，也就是說，進(jìn)入了轉(zhuǎn)型升級(jí)的階段。大家今后仍然還是海外投資國(guó)際化的金融仍然非常重要的。從單個(gè)項(xiàng)目投資退出向打包退出，從單個(gè)項(xiàng)目的分期融資走向分層融資，因?yàn)槲覀冊(cè)瓉硎且黄谝黄谧?。從LP走向GP，從項(xiàng)目集合基金走向持有型運(yùn)營(yíng)管理的基金。
那么在2C端，我們現(xiàn)在比較成功的啟動(dòng)的最新的金融產(chǎn)品，就是“世界候鳥”。它有一張消費(fèi)卡，是可以不斷充值和刷卡，但是N次以后形成了金融的力量還是很強(qiáng)的。因?yàn)槲覀冏隽藘赡辏合那锒募?，把重資產(chǎn)的基地串在一起，同時(shí)用非常輕的刷卡消費(fèi)，因?yàn)槔夏耆艘淮纬鲇尾粫?huì)超過5千，這樣的方式大家都非常的放心，這個(gè)已經(jīng)到了走量的階段。
第二，我們C端當(dāng)中要評(píng)估這個(gè)案例，這個(gè)也是我們剛才講的項(xiàng)目。比如說社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老。當(dāng)然，也有一部分在家政行業(yè)當(dāng)中，因?yàn)榧艺袠I(yè)很大一部分是在老人里面。這部分，它怎么樣從聚量到聚資的過程。這是2C的事例，現(xiàn)在中國(guó)家政服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)分析，是這樣的分析，政府希望把它壓低一點(diǎn)，這個(gè)和稅收有關(guān)系。大家都知道，家政服務(wù)一般都不開發(fā)票，所以財(cái)政部是收不到錢的。我還是用企業(yè)給出的數(shù)字，家政行業(yè)已經(jīng)晉級(jí)為萬億級(jí)的市場(chǎng)，占到GDP的1%—2%，市場(chǎng)空間巨大。
也就是說，每年的增速會(huì)達(dá)到30%的利潤(rùn)率，它的從業(yè)人員會(huì)達(dá)到8千萬。這個(gè)數(shù)字是比較保守的數(shù)字。無論如何，它在我們第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)中占了很大的份額?，F(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占到了53%。
現(xiàn)在來看“管家邦”是怎么做的？它現(xiàn)在家政服務(wù)存在全國(guó)100多個(gè)城市，在行業(yè)當(dāng)中占了領(lǐng)導(dǎo)的地位。我對(duì)它感興趣的時(shí)候，是“管家邦”我們作為他們的投資方，當(dāng)時(shí)投的時(shí)候，它的落地的服務(wù)人員15萬，如果你有15萬的落地的家政服務(wù)人員，將來在國(guó)內(nèi)肯定是龍頭老大的位置。它在于2C，一個(gè)服務(wù)人員服務(wù)10家，那就是多少了？所以這是2C非常好的案例，在我們的產(chǎn)業(yè)末端形成的從聚量到聚資的過程。
最后，他們的訴求是什么？他們的商業(yè)模式和房地產(chǎn)習(xí)慣的商業(yè)模式是不一樣的。他們提出了百千計(jì)劃，通過這3個(gè)服務(wù)板塊，服務(wù)于1千萬的家庭，總收入達(dá)到1千億。那也就是說，百萬服務(wù)人員，千萬的家庭，千億市值。這個(gè)千億是2C的千億，不是像我們土地、面粉面包折騰的千億。所以其實(shí)是有很多可以期待的新天地。
