商轉(zhuǎn)辦在京持續(xù)走紅 寫字樓空置率問題仍須警惕
自從政策嚴(yán)格限制商改住之后，更多開發(fā)企業(yè)開始尋求其他可行的發(fā)展業(yè)態(tài)。據(jù)市場人士透露，伴隨“城市更新，存量改造”新發(fā)展浪潮，以及辦公物業(yè)相比于商鋪租金收益穩(wěn)定、需求旺盛等優(yōu)勢，如今“商轉(zhuǎn)辦”已成為比較熱點(diǎn)的商住項目轉(zhuǎn)型方向。
特別是2016年，“小超人”李澤楷轉(zhuǎn)手、市場期盼已久的盈科中心“商改辦”項目竣工上市，且已實現(xiàn)90%的出租率，消息一出，極大地刺激了市場對于零售改辦公建設(shè)的熱情。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，盈科中心“商改辦”后已實現(xiàn)的租金比它們此前作為零售中心、酒店或服務(wù)式公寓地產(chǎn)的租金上漲了30%-50%，這使得業(yè)主和投資者紛紛跟進(jìn)，“商轉(zhuǎn)辦”熱潮正席卷北京。
但值得關(guān)注的是，雖然核心商務(wù)區(qū)可租辦公空間依然緊俏，但寫字樓市場整體需求卻在不斷萎縮，這其中外資需求的萎縮最為明顯，未來寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高，租金仍面臨下行壓力。這是“商改辦”不得不面臨的現(xiàn)實問題。
“商改辦”持續(xù)走俏，但仍是特例
所謂“商轉(zhuǎn)辦”，是指將績效較低的零售中心、酒店和服務(wù)式公寓等地產(chǎn)改造為新的辦公空間。眾多業(yè)主和投資者繼續(xù)在該市場尋求新的可用于“商轉(zhuǎn)辦”的潛在樓宇以搶占先機(jī)。
一年之前，位于著名的三里屯地區(qū)的盈科中心“商轉(zhuǎn)辦”項目取得顯著成功。自此以后，由于業(yè)主和投資者紛紛跟進(jìn)，尋求更高的潛在收益率，北京又先后出現(xiàn)了兩個“商轉(zhuǎn)辦”項目。在過去的一年里左右，這些“商轉(zhuǎn)辦”項目已實現(xiàn)的租金比它們此前作為零售中心、酒店或服務(wù)式公寓地產(chǎn)的租金上漲了30%-50%。
從數(shù)據(jù)上來看，北京的“商轉(zhuǎn)辦”是個更現(xiàn)實的選擇。目前北京的甲級辦公樓空置率一直保持在5%左右，是世界上甲級辦公樓空置率最低的城市之一，而其租金則是亞洲地區(qū)第二高的城市。此外，受政府開發(fā)限制政策的影響，開發(fā)商無法在市中心規(guī)劃新的辦公樓。由于北京辦公樓市場中普遍存在被壓抑的需求并同時擁有大量的潛在升級需求，業(yè)主和投資者對“商轉(zhuǎn)辦”的興趣自然濃厚。
“不過，如果我們仔細(xì)審視整個市場的發(fā)展?fàn)顩r就會發(fā)現(xiàn)，近年來所有‘商轉(zhuǎn)辦’的項目在整個辦公樓市場中的比重還不足2%。換句話說，‘商轉(zhuǎn)辦’仍是一些特例?！敝倭柯?lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，迄今為止，絕大多數(shù)的“商轉(zhuǎn)辦”項目規(guī)模相對較小，對整個辦公樓市場的影響也相對有限。
“同時，只有處于優(yōu)越地段而且建筑物本身就具有現(xiàn)代辦公樓特征，如樓層較高、電梯數(shù)量充足、走廊明亮等的項目，才適宜改造和投資?！痹撊耸垦a(bǔ)充表示。
不是所有建筑都適合“商轉(zhuǎn)辦”，警惕空置
“因此，盡管部分‘商轉(zhuǎn)辦’項目在財務(wù)上取得了顯著成功，我們?nèi)员仨氈?jǐn)記，并非所有建筑都適宜于‘商轉(zhuǎn)辦’改造。只有建筑物擁有與‘商轉(zhuǎn)辦’項目保持一致的特征，長期來講才值得進(jìn)行投資?！?仲量聯(lián)行相關(guān)人士進(jìn)一步指出，首先，一棟建筑必須適宜于改造為辦公樓。例如，樓面形狀奇怪的零售空間就很難被分隔為規(guī)格一致的辦公空間。如果原來的零售空間缺乏數(shù)量充足的電梯，也無法為改造后的辦公樓每天大量白領(lǐng)的上下樓提供支持。同樣，舊式的酒店和服務(wù)式公寓樓的結(jié)構(gòu)特征過時，如天花板低矮等，在改造為辦公樓方面也可能受到限制。此外，那些遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到辦公空間標(biāo)準(zhǔn)的商用物業(yè)也可能不適宜改造為辦公樓。
其次，優(yōu)越的地段是盈科中心“商轉(zhuǎn)辦”項目獲得相對較高租金的重要原因；同時，擁有現(xiàn)代化辦公樓的特征，如樓層較高、提供網(wǎng)絡(luò)地板以及走廊明亮等，使該項目明顯優(yōu)于那些地段相對不好、位于辦公樓集群邊緣地帶的其它新近完成的“商轉(zhuǎn)辦”項目。這些項目面臨利用率低等多種阻礙因素，很難達(dá)到可與盈科中心相比的租金。今后，隨著這些項目很快陳舊過時，它們在市場中的實用性也將受到挑戰(zhàn)。
今后，北京新增辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，其中許多新增項目的質(zhì)量將會更高。隨著租戶從低端辦公樓撤離，轉(zhuǎn)向質(zhì)量更好、價格更有競爭力的辦公空間，那些改造不佳的辦公樓將首先遭到市場的拋棄，因此，與新建辦公樓項目相比，“商轉(zhuǎn)辦”項目進(jìn)入市場上的存量并不多。業(yè)主和投資者必須做出明智的決定，才能減少在改造不可持續(xù)物業(yè)方面的風(fēng)險。
值得一提的是，雖然商務(wù)區(qū)可租辦公空間依然緊俏，但增加供應(yīng)的同時，寫字樓需求卻在不斷萎縮，這其中外資需求的萎縮最為明顯，這一連串的變化導(dǎo)致寫字樓空置壓力加大。在整體供應(yīng)加大需求放緩的前提下，未來寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高，租金仍面臨下行壓力。
戴德梁行發(fā)布的報告顯示，未來一年，受新增供應(yīng)壓力和營改增稅費(fèi)的雙重影響，北京寫字樓市場空置率將繼續(xù)上升。這是“商轉(zhuǎn)辦”項目不得不正視的新挑戰(zhàn)。
