房地產泡沫不會破裂 一定會平穩(wěn)突破這輪
中國房地產市場受政策影響極大，尤其是進入2017年，花式調控頻出，遠超從前。7月23日，在博鰲·21世紀房地產論壇第17屆年會上，全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產協(xié)會會長聶梅生分享了她對當前宏觀金融政策的研究和房地產生態(tài)、投資風向的思考。
聶梅生認為，防范金融風險、經濟結構調整、制度改革進入深水區(qū)，都使房地產行業(yè)的生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，房地產去泡沫化勢在必行，同時生態(tài)環(huán)境的變化，也給行業(yè)提供了新的機會和平臺。
聶梅生指出，剛剛召開的“全國金融工作會議”意義重大，防范金融風險是其重要內容。而抑制房地產泡沫，是當前防范金融風險重要的議題。歷經14年的房地產宏觀調控，從2003年到2017年出臺了七八十個調控文件，房地產從支柱產業(yè)發(fā)展到現在防范泡沫風險，行業(yè)生態(tài)環(huán)境發(fā)生了很大變化。當前經濟結構調整要從投資轉到消費，加之土地財政、個稅改革等都是這個生態(tài)環(huán)境變化的特點。
從2007年到2017年，每年房地產的投資平均是在10萬億左右，十年就是100萬億，這些資金都在房地產的大池子里固化在房子當中，并進入了去庫存周期。這十年里，M1與房價呈正相關，房價基本上是跟著貨幣在跳動。隨著房地產投資的增大，房價上漲，房地產資產也在快速膨脹。
當前，中國整個房地產資產沉淀著龐大的資金量，現在一二線城市，因為地價上漲產生的財富增值達到了24萬億。2016年全國個人財富很大一部分集中在房地產，經過了一輪調控以后到2017年初，房價走向還是沒有明顯改變。
所以，現在對房地產行業(yè)防范金融風險，首先就是房地產業(yè)界的金融風險?！暗也⒉徽J為中國的房地產泡沫會破裂。我覺得一定會平穩(wěn)突破這一輪，走向新的發(fā)展階段?！甭櫭飞f。
她指出， 金融工作會議的另一重要內容是金融要服務于實體經濟。而下一步中國經濟增長的特點，反而提供了廣闊的平臺，讓房地產行業(yè)進入了新的發(fā)展階段。
聶梅生認為，金融或資本應該進入到“一帶一路”、特色小鎮(zhèn)和大健康、養(yǎng)老產業(yè)等領域，而平臺經濟、共享經濟又提供了新的思路。
她指出，在這種背景下，要積極組織和引導資金的合理流向，作為行業(yè)組織，全聯(lián)房地產商會根據產業(yè)的生態(tài)引導企業(yè)往哪里走。跟政府一起做產業(yè)基金，去發(fā)展主流。比如說民間資本怎么融入國家“一帶一路”產業(yè)基金；啟動了中國養(yǎng)老基金，也是在政府的引導下做的事情。
值得關注的是，在這次論壇上，全聯(lián)房地產商會主導成立了特色小鎮(zhèn)分會，致力于為開發(fā)商和實體企業(yè)轉型發(fā)展特色小鎮(zhèn)提供支持。據介紹，分會會員主體包括開發(fā)商、實體產業(yè)、金融機構以及城鎮(zhèn)化和特色小鎮(zhèn)上下游全產業(yè)鏈，而房地產企業(yè)已經成為推動特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要力量，藍城、碧桂園、路勁集團、泰禾集團(16.350, -0.12, -0.73%)、山水文園等房企成為分會首批會員。
聶梅生說，房地產發(fā)展逾30年，聚集了豐富的經驗、大量的資本和資源，開發(fā)商進入特色小鎮(zhèn)有非常多優(yōu)勢。但是想做特色小鎮(zhèn)，無論金融機構還是開發(fā)商，都避免不了定位、商業(yè)模式、金融模式和建設運營這幾個問題。
首先是定位，在城鎮(zhèn)化概念下可以做很多特色小鎮(zhèn)，也可以在新興產業(yè)和產業(yè)創(chuàng)新上做很多特色小鎮(zhèn)概念。這是兩個不同的定位，需想清楚。商業(yè)模式當中，最重要的是金融模式。特色小鎮(zhèn)沒有按揭貸款，土地也是目前的瓶頸。這個問題解決以后，才能說建設。特色小鎮(zhèn)的運營和商業(yè)模式，盈利模式是結合在一起的。聶梅生認為，特色小鎮(zhèn)是一個平臺，是一個共享經濟，農業(yè)、建筑業(yè)、制造業(yè)、服務業(yè)都可以做特色小鎮(zhèn)。
聶梅生說，此次成立特色小鎮(zhèn)分會后，準備發(fā)起100個企業(yè)主題的特色小鎮(zhèn)，為會員企業(yè)聚集資源，同時爭取配套政策。
