新城控股歐陽(yáng)捷： 明后年商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)潮將現(xiàn)
目前新城的商業(yè)地產(chǎn)占比已到全公司的30%，而在2015年，這個(gè)數(shù)值僅為20%。近兩年新城商業(yè)快速擴(kuò)張，現(xiàn)在發(fā)展的項(xiàng)目已有47座，其中已開(kāi)業(yè)13座，到今年底將持有超過(guò)50座、開(kāi)業(yè)23座購(gòu)物中心。新城控股計(jì)劃到2020年，持有100座以上吾悅廣場(chǎng)。新城第一個(gè)輸出管理的吾悅廣場(chǎng)將于7月底在諸暨開(kāi)幕。
商業(yè)過(guò)剩需突圍
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存問(wèn)題早在2014年就有業(yè)內(nèi)人士提出。歐陽(yáng)捷當(dāng)年認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存量比住宅嚴(yán)重得多，僅按照待售面積匡算，全部消化需10-11年，這還不包括潛在庫(kù)存，當(dāng)然其中也會(huì)有部分是不銷(xiāo)售的。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題在于兩個(gè)方面。一方面是商業(yè)體量過(guò)剩，包括臨街商鋪、百貨超市、批發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)物中心，據(jù)他估算，很多城市人均商業(yè)面積超過(guò)3平方米，有的城市超過(guò)5平方米甚至更高。但二手商業(yè)轉(zhuǎn)手交易基本是個(gè)死市，因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)高達(dá)交易價(jià)格的30%以上，也使得商業(yè)庫(kù)存去化更難。
另一方面是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，目前全國(guó)人口在增加，但零售總額增速在下降，甚至人均衣著支出在減少。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，這是因?yàn)槿藗兊奈镔|(zhì)需求已經(jīng)被極大地滿(mǎn)足，同時(shí)老齡化導(dǎo)致消費(fèi)減少，再加上電商沖擊，未來(lái)中小型和純商品銷(xiāo)售型的商業(yè)難有發(fā)展空間，比如百貨、超市、社區(qū)商業(yè)等經(jīng)營(yíng)不會(huì)再有起色。
是不是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)就無(wú)路可走？
歐陽(yáng)捷卻不這么認(rèn)為，他指出，消費(fèi)者在完成生命本能的物質(zhì)消費(fèi)之后，會(huì)進(jìn)而追求精神消費(fèi)，大家會(huì)愿意為感官刺激、為知識(shí)教育和思想交流買(mǎi)單。當(dāng)然，這需要依托于體驗(yàn)式、場(chǎng)景式的消費(fèi)場(chǎng)所，這不是購(gòu)物中心，而是新體驗(yàn)中心。
并購(gòu)潮將出現(xiàn)
基于前述思考，歐陽(yáng)捷透露，未來(lái)新城控股的商業(yè)發(fā)展策略已經(jīng)很清晰。
一方面，更多試水精神消費(fèi)，引領(lǐng)未來(lái)吾悅廣場(chǎng)體驗(yàn)式、場(chǎng)景式發(fā)展。比如，吾悅廣場(chǎng)有電玩、KTV、健身房等傳統(tǒng)體驗(yàn)項(xiàng)目，也有自己品牌的IMAX星軼影院、新城多奇妙兒童娛樂(lè)項(xiàng)目，還引進(jìn)了射擊館、海洋館、星空泳池、醫(yī)療美容等純精神消費(fèi)項(xiàng)目。
吾悅廣場(chǎng)還打造了精神消費(fèi)的場(chǎng)景化體驗(yàn)街區(qū)，比如從情懷出發(fā)，在長(zhǎng)春吾悅廣場(chǎng)打造以汽車(chē)、電影、老長(zhǎng)春為主的情景體驗(yàn)式“時(shí)光引擎”主題街區(qū)；在衢州吾悅廣場(chǎng)打造首家集文化、美食、娛樂(lè)為一體的“初心市集”室內(nèi)主題街區(qū)，以及非遺文化館活動(dòng)基地等。
另外一方面，提升自身運(yùn)營(yíng)能力，收購(gòu)或者輸出品牌管理。
未來(lái)不缺購(gòu)物中心，而是缺好的商業(yè)中心。歐陽(yáng)捷指出，未來(lái)全國(guó)購(gòu)物中心將到達(dá)1萬(wàn)家，全國(guó)城鎮(zhèn)人口10億人，一個(gè)購(gòu)物中心就只能覆蓋10萬(wàn)人，一個(gè)購(gòu)物中心每天客流量要超過(guò)3萬(wàn)人才有可能盈利，那相當(dāng)于要靜態(tài)覆蓋20萬(wàn)人口，因此大多數(shù)購(gòu)物中心掙不了錢(qián)。
真正能夠吸引客流量的商業(yè)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目，新城旗下已經(jīng)開(kāi)業(yè)的13座吾悅廣場(chǎng)，平均日均客流量近5萬(wàn)人，好的項(xiàng)目年均客流量超過(guò)1800萬(wàn)人次，比上海迪士尼樂(lè)園還多，投資回報(bào)率可以達(dá)到10%以上。
歐陽(yáng)捷指出，未來(lái)做不好的項(xiàng)目很容易變成被收購(gòu)對(duì)象，因此他認(rèn)為，明后年商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)潮將會(huì)出現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)的最重要一點(diǎn)是，商業(yè)要不斷進(jìn)行調(diào)整，吸引好的、潮流的業(yè)態(tài)進(jìn)駐，淘汰不合時(shí)宜的業(yè)態(tài)。
“吾悅廣場(chǎng)一直在做動(dòng)態(tài)調(diào)整，不斷引進(jìn)更有品質(zhì)感、新鮮感的業(yè)態(tài)，才能保持運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力。”歐陽(yáng)捷認(rèn)為，吾悅廣場(chǎng)不斷做細(xì)微調(diào)整，也可看作是商業(yè)物業(yè)自我升級(jí)的體現(xiàn)。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)新城控股可以收購(gòu)一些不會(huì)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心，也可以輸出品牌管理，目前新城控股已經(jīng)在浙江諸暨和山東青島輸出了兩個(gè)品牌管理項(xiàng)目，未來(lái)還會(huì)做更多。
