房貸月供與收入比例多少最劃算？加息周期下更要知道的買房定律
隨著房貸政策的收緊,給購房人帶來的直接影響就是購房成本變高,除了體現(xiàn)在貸款首付上,還會(huì)體現(xiàn)在每月的房貸月供里,曾經(jīng)有購房人問融360房貸君(fangdai123):房貸月供與收入比例多少合適呢?
在回答這個(gè)問題之前,我們先來看看銀行是如何規(guī)定的,申請(qǐng)房貸的時(shí)候,銀行會(huì)審查貸款人的收入,一般要求房貸月供不超過月收入的一半,比如每月收入1萬塊,月供不能超過5000塊,在實(shí)際生活中,每個(gè)人的狀況不一樣,要具體問題具體分析,給大家舉兩個(gè)例子。
案例1:處于事業(yè)上升期的購房人
小劉已經(jīng)工作3年,想在今年買房,目前每月工資是1.2萬元,要買的房子大概150萬,按照首付3成,貸款利率4.9%,期限30年計(jì)算,每月月供大概為5500多,正好是月收入的一半?？紤]他還單身,正處于事業(yè)的上升期,月供占收入一半的話負(fù)擔(dān)較小,隨著以后升職加薪,房貸壓力也會(huì)逐步減小。
案例2:家庭支出較大的購房人
李先生今年想貸款買房,他跟妻子工資一共1.5萬,假如仍然是150萬的房子,首付3成,利率4.9%,期限30年計(jì)算,每月月供5500多,雖然月供占了家庭收入一半左右,但是家里老人、孩子支出都很大,為了保證生活質(zhì)量,就多交點(diǎn)首付,將房貸月供與工資的比例控制在30%左右
上面這兩類人代表了比較典型的購房人群,一種是處于事業(yè)上升期的年輕人,房貸月供控制在月收入的50%比較合適;一種是整體家庭支出比較大的,為了保證不影響正常生活,房貸月供與月收入比例控制在30%左右?？梢哉f,出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮,50%是銀行規(guī)定的警戒線,30%是舒適線,在不超過警戒線的基礎(chǔ)上,購房人可以根據(jù)自身的情況做出相應(yīng)調(diào)整。
對(duì)于房貸月供和月收入比例的問題,買房人需要了解以下幾個(gè)問題:
1、了解購房城市政策
去年下半年以來,樓市政策不斷收緊,無論是對(duì)于購房資格還是貸款首付、貸款利率。最近剛剛召開的中央政治局會(huì)議上強(qiáng)調(diào):要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長效機(jī)制。仔細(xì)看不難發(fā)現(xiàn),這跟之前的政策有了些許不同,去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年的政府工作報(bào)告中都強(qiáng)調(diào)的是:因城施策去庫存,而現(xiàn)在是保證樓市的穩(wěn)定性,更多的是從控風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)的。
另外風(fēng)險(xiǎn)的分布強(qiáng)弱也有差異,今年上半年三四線城市接收了來自熱點(diǎn)城市的外溢需求,房價(jià)上漲明顯,從長遠(yuǎn)的角度看,小城市在沒有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的背景下,房產(chǎn)保值性很差,下半年的政策調(diào)整會(huì)圍繞“控風(fēng)險(xiǎn)”實(shí)行,因此多關(guān)注所在城市的購房政策變動(dòng)顯得尤為重要。
2、選擇適合自己的還款方式
買房常見的還款方式主要是等額本金和等額本息,等額本金比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人,比如工作年限較長的人。等額本金的總利息比等額本息少。等額本息每月的還款額度相同,所以比較適宜有正常開支計(jì)劃的家庭,特別是年輕人,經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大,可以選擇這種方式,如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體。購房人要根據(jù)自身的需求選擇。
3、房貸月供取決于基準(zhǔn)利率和還款方式
貸款買房時(shí),購房人如何知道自己月供變化?這主要取決于基準(zhǔn)利率變化和還款方式,還款方式上面已經(jīng)介紹過了,關(guān)于基準(zhǔn)利率,遇到升息降息,銀行主要有“按年調(diào)息”、“自然年調(diào)息”的方式,如果貸款合同中采用的是“按年調(diào)息”的方式,則購房者要到次年1月1日才能開始享受降息后的新利率減少月供;如果貸款合同中采用的是浮動(dòng)利率周期調(diào)整,即按自然年調(diào)整利息的方式,則購房者要到次年的同月才能減少月供。不過少數(shù)情況下,有的貸款合同中會(huì)約定固定利率,此時(shí)購房者就無法減少月供。在簽訂貸款合同時(shí),購房人要跟銀行溝通好利率的調(diào)整方式并落實(shí)到合同中,最好將還款賬戶綁定到手機(jī)上,了解自己月供的變化,以便做好資金規(guī)劃。
4、做好長遠(yuǎn)財(cái)務(wù)規(guī)劃
除了了解政策,做好家庭的財(cái)務(wù)規(guī)劃也是重中之重。要交多少首付,每月還多少貸款,都要基于你日常的消費(fèi)習(xí)慣,比如家里老人經(jīng)常生病,孩子要上學(xué),除去還房貸的部分,要將資金分成四部分:
1)固定生活費(fèi):每月生活開支,包括吃飯、交通等。
2)規(guī)定投資資金:雖然是有房貸在身,理財(cái)?shù)牧?xí)慣還是要有的,每月拿出一部分錢用來買理財(cái),積少成多,將來也會(huì)是一筆客觀的財(cái)富。
3)應(yīng)急資金:留一部分應(yīng)急資金,在出現(xiàn)家里出現(xiàn)變動(dòng),比如生病時(shí)可以解燃眉之急。
4)消費(fèi)娛樂金:這部分就是自己用來消費(fèi)的錢,給家里添置必要物品,出去約會(huì)吃飯什么的。
好的理財(cái)習(xí)慣,即便是有房貸負(fù)擔(dān),也能讓你活得比較從容。
融360房貸君認(rèn)為,房貸月供和收入占比的問題,未必是貸多了就好,貸少了不好,要讓自己買房達(dá)到一個(gè)“最佳組合”狀態(tài),花最少的錢買了自己心儀的房子,生活質(zhì)量也沒受到太大影響,畢竟每個(gè)家庭的狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)狀況不一樣,要考慮好自己買房后想過什么樣的生活,適合你的才是最好的。
