重磅！深圳小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正？產(chǎn)辦類需補(bǔ)繳50%的地價(jià)
7月27日下午，一則深圳小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)正的消息成為社交網(wǎng)絡(luò)討論的焦點(diǎn)。眾所周知，由于歷史的原因，在深圳小產(chǎn)權(quán)房占比之高在全國(guó)絕無(wú)僅有，一旦開啟轉(zhuǎn)正的閥門，將對(duì)深圳樓市形成巨大的沖擊。
事情究竟是怎么回事？
原來(lái)，7月27日下午，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布消息稱，為有效解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足、公共服務(wù)設(shè)施短板等城市發(fā)展突出問(wèn)題，深圳修訂出臺(tái)《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》征求意見稿（以下簡(jiǎn)稱《處理辦法》）。
每日經(jīng)濟(jì)新聞?wù)咦⒁獾剑舜螌⑻幚碇匦木劢褂诋a(chǎn)業(yè)類和公共配套類兩類歷史違建。
產(chǎn)業(yè)類歷史違建既可先確認(rèn)為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可一步到位確認(rèn)為商品性質(zhì)，公共配套類歷史違建僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)。
其中，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建需補(bǔ)繳50%的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，商業(yè)辦公類歷史違建需補(bǔ)繳全額市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)后方可辦理商品性質(zhì)。
值得注意的是，《處理辦法》并不處理住宅類歷史違建，且政府仍將嚴(yán)厲打擊違法建設(shè)和非法銷售行為。
生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建
補(bǔ)繳50%地價(jià)可轉(zhuǎn)正
《處理辦法》在尊重歷史、實(shí)事求是、依法依規(guī)、分類分步、綜合施策原則的基礎(chǔ)上，對(duì)2009年6月2日前產(chǎn)生的歷史違建全面實(shí)施安全納管，并以此為前提，依法拆除一批、沒(méi)收一批、處理確認(rèn)一批，以拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進(jìn)公共服務(wù)均等化。
具體而言，《處理辦法》要求堅(jiān)守安全保障底線，全面施行安全納管，由政府組織開展房屋結(jié)構(gòu)、消防、地質(zhì)災(zāi)害等安全隱患排查、整改和日常監(jiān)管，整改后仍無(wú)法滿足安全使用要求的，不得出租、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)在顯著位置懸掛安全警示標(biāo)識(shí)。
同時(shí)，依法拆除沒(méi)收一批，規(guī)劃土地審查過(guò)程中，對(duì)非法占用已完成征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國(guó)有土地、占用基本農(nóng)田、占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地、壓占原水管渠藍(lán)線、不符合橙線管理要求、位于土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的禁止建設(shè)區(qū)以及占用規(guī)劃高速路、快速路、主干路、廣場(chǎng)、城市公園綠地、高壓走廊及現(xiàn)狀市、區(qū)級(jí)公共設(shè)施等用地在內(nèi)的七種情形的產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建，依法拆除或沒(méi)收。
而且也要依法處理確認(rèn)一批，對(duì)不存在依法應(yīng)拆除或沒(méi)收情形的，按照分類處理、先易后難、區(qū)別主體、逐個(gè)推進(jìn)思路，區(qū)別用途和主體，經(jīng)建設(shè)時(shí)間核查、權(quán)屬調(diào)查、分宗定界、規(guī)劃土地審查、質(zhì)檢和消防檢測(cè)、繳納罰款和補(bǔ)繳地價(jià)等程序后，予以處理確認(rèn)。
值得一提的是，產(chǎn)業(yè)類歷史違建既可先確認(rèn)為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可一步到位確認(rèn)為商品性質(zhì)，公共配套類歷史違建僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)。其中，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建需補(bǔ)繳50%的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，商業(yè)辦公類歷史違建需補(bǔ)繳全額市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)后方可辦理商品性質(zhì)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叻治龇Q，通過(guò)此類補(bǔ)繳地價(jià)的形式進(jìn)行“轉(zhuǎn)正”，是比較務(wù)實(shí)的做法。一方面有助于此類房源真正納入管控，有助于防范違章建筑無(wú)管控的尷尬現(xiàn)象出現(xiàn)；另一方面通過(guò)此類補(bǔ)繳地價(jià)，真正從市場(chǎng)化的角度進(jìn)行整改，即對(duì)違法行為進(jìn)行了懲罰，也有助于土地財(cái)政收入的增加。
中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄指出，農(nóng)村城市化過(guò)程中形成的違建有一部分是處于經(jīng)營(yíng)中的，而拆違建勢(shì)必會(huì)受到來(lái)自使用者的阻力。從意見來(lái)看，此次拆除違建行動(dòng)比較堅(jiān)決，明確了拆違的具體條件，同時(shí)這是深圳市不斷擴(kuò)容后對(duì)土地歷史遺留問(wèn)題一次全面集中清理，對(duì)于可保留的建筑提供了規(guī)范處置方式。
盤活存量土地資源
確保違建“零增長(zhǎng)
制定《處理辦法》有何必要性？據(jù)稱，這是落實(shí)國(guó)家治理違建工作部署的需要，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展改善民生的需要，且充分體現(xiàn)了依法依規(guī)。
尤其是通過(guò)處理產(chǎn)業(yè)類歷史違建，可以明晰土地使用權(quán)，盤活存量土地資源，促進(jìn)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，破解產(chǎn)業(yè)空間不足等制約深圳城市發(fā)展的問(wèn)題，也進(jìn)一步落實(shí)了深圳市產(chǎn)業(yè)區(qū)塊線劃定的相關(guān)要求。對(duì)公共配套類歷史違建的處理，有利于解決公共基礎(chǔ)設(shè)施缺口大、實(shí)施難等城市發(fā)展突出問(wèn)題，促進(jìn)解決公共配套服務(wù)設(shè)施的土地遺留問(wèn)題，促進(jìn)特區(qū)內(nèi)外一體化和公共服務(wù)均等化，補(bǔ)齊民生短板提高民生幸福指數(shù)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎?，這是讓此類集體用地合理合法地變成商業(yè)用地的一個(gè)方法，一來(lái)可以盤活集體用地，另一方面可以增加商業(yè)用地的面積，緩解用地不足的情況。
深圳市規(guī)劃國(guó)土委稱，在開展產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建處理的同時(shí)，持續(xù)保持查違高壓態(tài)勢(shì)，開展查違三年攻堅(jiān)行動(dòng)，絕不允許新增1平方米違建，堅(jiān)決拆除處置中央環(huán)保督察要求整改的飲用水水源一級(jí)保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)違建，堅(jiān)決拆除重點(diǎn)違建和已作出拆除處罰決定違建。同時(shí)，加快拆除嚴(yán)重影響規(guī)劃的歷史違建，清理拆除違法亂搭建，通過(guò)城市更新、土地整備、建設(shè)用地清退、棚改等多元手段加快消化各類違建，確保違建“零增長(zhǎng)”、存量“負(fù)增長(zhǎng)”。
