二季度市場大宗交易活躍 寫字樓仍是投資熱點(diǎn)
高力國際最新季度報(bào)告顯示，2017年第二季度國內(nèi)房地產(chǎn)市場大宗交易活躍，北京、上海、廣州、深圳四地錄得340億元的交易總金額，其中優(yōu)質(zhì)寫字樓仍為投資熱點(diǎn)，次中心區(qū)域的增值型資產(chǎn)和工業(yè)物業(yè)的前景廣闊。
上海
第二季度，上海大宗交易市場總體保持活躍，共錄得8筆交易完成，其中7筆交易是由國內(nèi)投資者完成，交易總金額約162億元。寫字樓持續(xù)成為投資者青睞的標(biāo)的，8宗交易中有7個為寫字樓或以辦公為主的綜合用途項(xiàng)目。
雖然國內(nèi)開發(fā)商很想進(jìn)入上海市場，但是由于土地供應(yīng)稀缺，拿地的競爭激烈，所以這些開發(fā)商開始購買上海的現(xiàn)有存量或者尋求與現(xiàn)有業(yè)主合作建立合資項(xiàng)目，高力團(tuán)隊(duì)于今年上半年操作完成的琴海苑項(xiàng)目就是最好的案例。
預(yù)計(jì)第三季度活躍買家包括人民幣基金、本地資產(chǎn)管理公司和資金充足的外國機(jī)構(gòu)。
主要交易
濱江集團(tuán)以約23億元的價(jià)格收購黃浦區(qū)琴海苑項(xiàng)目49%的股權(quán)，與上置集團(tuán)形成合資伙伴關(guān)系
位于虹口區(qū)的虹口SOHO以約36億元的價(jià)格出售予吉寶置業(yè)、首峰資金管理和另一聯(lián)合投資者
位于楊浦區(qū)的國正中心以約26億元的價(jià)格出售予凱德集團(tuán)
北京
將目光轉(zhuǎn)向北京市場，投資者繼續(xù)將重點(diǎn)放在次中心區(qū)域資產(chǎn)以及寫字樓、商鋪和商務(wù)園區(qū)市場的改造項(xiàng)目投資機(jī)會上。
作為一線城市，北京房地產(chǎn)市場整體流動性仍較低，新的投資機(jī)會相對較少。不過依然有交易達(dá)成，尤其是在次中心區(qū)域。
熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅幕钴S投資者應(yīng)能繼續(xù)發(fā)掘出滿足自身需求的投資項(xiàng)目。此外，國內(nèi)投資者相比國外投資者更加活躍。
望京、通州等次中心區(qū)域?qū)⒗^續(xù)發(fā)展。通州位于北京東部，距離市中心17公里，是正在建設(shè)中的衛(wèi)星城市，政府計(jì)劃逐步將一些職能轉(zhuǎn)移到通州。此外，很多新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目也正在建設(shè)中，包括地鐵線和規(guī)劃的大興國際機(jī)場（距離市中心以南46公里），將繼續(xù)促進(jìn)次中心區(qū)域的發(fā)展和完善。第二季度北京完成了三筆主要交易，顯示出投資者對次中心區(qū)域內(nèi)增值型資產(chǎn)的濃厚興趣。我們預(yù)計(jì)，這一趨勢將延續(xù)到第三季度。
主要交易
華潤斥資17億元收購了中興通訊的中興大廈（29,982平方米），該物業(yè)位于北京市海淀區(qū)，是一座具有增值潛力的寫字樓
平安信托斥資12.5億元收購位于望京的北京新一城（50,086平方米）
一家當(dāng)?shù)赝顿Y者以7.31億元的價(jià)格收購中關(guān)村科技園區(qū)上地的一棟研發(fā)大樓（34,364平方米）
珠江三角洲
珠三角的房地產(chǎn)表現(xiàn)為以政策為導(dǎo)向的市場。隨著其稅率的優(yōu)惠政策以及行政辦事流程的簡化，珠江三角洲逐漸開始吸引越來越多的投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。
在政府政策引導(dǎo)下，珠江三角洲，尤其是深圳的寫字樓的投資者和開發(fā)商現(xiàn)在更傾向于開發(fā)辦公樓以自用。
零售物業(yè)市場保持強(qiáng)勁，廣州錄得一筆大宗整售交易。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金斥資40億元收購了廣州荔灣區(qū)的大都會廣場。交易時(shí)大都會廣場的入駐率為94.1%，投資回報(bào)率約為4%。
企業(yè)拿地建設(shè)總部的需求旺盛，深圳灣超級總部基地的三處商用地塊以共計(jì)98億元售出，平均單價(jià)每平方米17,529元。買家分別是神州數(shù)碼、中興通訊和中國電子科技集團(tuán)。
政府將繼續(xù)對土地市場進(jìn)行調(diào)控，鼓勵商業(yè)用地和工業(yè)用地統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)；在商業(yè)用地方面，政府希望引導(dǎo)寫字樓市場，通過長期租賃和開發(fā)自用的方式，促進(jìn)更多以功能導(dǎo)向的投資。在工業(yè)用地方面，政府的監(jiān)管則為確保為產(chǎn)業(yè)研發(fā)或工業(yè)生產(chǎn)預(yù)留合理空間。
在以自用為主要目的的投資者和開發(fā)商引導(dǎo)下，寫字樓市場將基本保持活躍。
我們預(yù)計(jì)，政府或?qū)⑼ㄟ^政策法規(guī)方式，進(jìn)一步鼓勵金融和科技類的企業(yè)遷往黃金地段，以吸引潛在投資者。除土地定向出讓外，城市更新將成為投資者和開發(fā)商的土地供應(yīng)的主要來源。第三季度，零售物業(yè)市場有望繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭。
華西
成都房地產(chǎn)投資市場在國內(nèi)客戶中一直很活躍。住宅市場增長潛力有限，因而國內(nèi)開發(fā)商的焦點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觯绕淝嗖A黃金地段的甲級寫字樓物業(yè)。西安寫字樓市場尚處于起步階段，目前只有15座單一所有權(quán)寫字樓，其他多數(shù)由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商所有。我們預(yù)計(jì)西安的寫字樓市場將是下一個投資熱點(diǎn)。
第二季度成都房地產(chǎn)市場情緒總體保持樂觀。住宅市場雖然仍廣受歡迎，但是增長機(jī)會依然有限。在寫字樓市場，黃金地段的甲級寫字樓對國內(nèi)投資者仍然有巨大吸引力。由于控制率較低且租戶品質(zhì)較高，成都成熟地段和西安高新區(qū)的商務(wù)園區(qū)也很受歡迎。工業(yè)廢料處理領(lǐng)域尤其活躍，但是買家只對成熟地段的物業(yè)感興趣。成熟高新區(qū)的物流倉庫市場非?；钴S，例如雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)，但是這些地區(qū)的土地供應(yīng)十分有限。
第三季度，國內(nèi)投資者的關(guān)注點(diǎn)依然會是寫字樓市場，尤其偏好成都黃金地段的甲級寫字樓。成都的商務(wù)園區(qū)和西安的高新區(qū)由于租戶穩(wěn)定、資本價(jià)值較低，因此仍然是值得投資的重點(diǎn)區(qū)域。我們預(yù)計(jì)，隨著城市化和基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，這些區(qū)域?qū)该驮鲩L。
