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7月26日，高力國際就2017年第二季度深圳物業(yè)市場接受記者訪問時表示，第二季度未錄得大宗商業(yè)地產(chǎn)投資交易，房地產(chǎn)市場尚處于嚴(yán)格調(diào)控階段，調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)投資影響明顯;商務(wù)園區(qū)逐漸受到傳統(tǒng)開發(fā)商的青睞，政府除發(fā)布園區(qū)政策優(yōu)惠，更逐步參與到園區(qū)的運營中。

嚴(yán)格調(diào)控影響明顯

政府對房市的宏觀調(diào)控政策繼續(xù)加緊，繼限貸、限價、限購以后，第二季度又加大了監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤入市的力度。目前深圳市場對嚴(yán)格調(diào)控的反應(yīng)較為明顯：成交量有明顯的回落，成交價也有細微回調(diào)。從近期土地出讓市場來看，關(guān)內(nèi)土地以產(chǎn)業(yè)需求的定向出讓為主;在中心區(qū)土地資源稀缺的情況下，舊改項目仍將成為深圳開發(fā)市場的主力。

高力國際深圳分公司資本市場與投資服務(wù)董事林昇恒表示，十三五規(guī)劃中城市更新面積預(yù)計可達30平方公里;本季度有10個改造面積超過100萬平方米的綜合體項目;其中關(guān)內(nèi)有四個，兩個在羅湖區(qū)，兩個在南山區(qū)，都是未來值得關(guān)注的對象。深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)，由于基建配套在逐步完善，并且已經(jīng)有寫字樓項目交付入住，自貿(mào)區(qū)的整體發(fā)展將日新月異。綜合全國考慮，廣東地區(qū)，尤其是深圳的高凈值人群消費潛力還有待挖掘，中長期豪宅市場或有可發(fā)展的市場;受土地供應(yīng)模式影響，該類項目或?qū)⒓性陉P(guān)外地區(qū)。

在寫字樓銷售方面，2017年第二季度無整宗交易，散售及租售結(jié)合的模式仍是投資市場的主流。

未來空置率將上升

高力國際深圳分公司辦公樓服務(wù)副董事周之惠透露，2017年第二季度市場需求穩(wěn)定，主要來自于金融和科技行業(yè)，凈吸納量大幅增高，單季度達到23萬平方米。市場上較為矚目的大面積租賃交易有：哈曼承租招商局港口大廈9,000平方米，三星承租中洲控股中心7,500平方米以及美百年承租卓越前海壹號B座6,124平方米，上述的三個大宗租賃交易皆位于南山區(qū)。

本季四個新項目落成，為全市新增約27.8萬平方米的寫字樓建筑面積，與之相應(yīng)地，總存量環(huán)比和同比分別增長6.2%以及30.5%至478.7萬平方米，空置率為20.2%。短期內(nèi)，高力國際研究部預(yù)計空置率將進一步上升，且在未來三年內(nèi)有機會攀升至29%。受持續(xù)新供應(yīng)的影響，平均租金環(huán)比和同比分別上浮3%和3.2%至人民幣228.6元每月每平方米，預(yù)計今年的平均租金會繼續(xù)有所攀升。

高力國際預(yù)計在2017至2021年之間，深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)總量約529萬平方米。高力國際深圳分公司副董事總經(jīng)理袁嘉隆預(yù)測，未來五年福田區(qū)寫字樓市場將從擴張速度趨于穩(wěn)定，南山區(qū)尤其是前海，將會快速擴張。周之惠表示，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場即將進入供應(yīng)過剩時期，新增供應(yīng)將在未來三年內(nèi)達到歷史峰值，甲級寫字樓租賃市場將更有利于租戶。受全市穩(wěn)固的經(jīng)濟基本面支撐，需求有望持續(xù)增長。然而，大量新增供應(yīng)的入市勢必將在中短期內(nèi)令全市平均空置率進一步提升。

政府逐步參與園區(qū)運營

掃描深圳的商務(wù)園分布，代表性的有位于龍崗的萬科星火ONLINE、龍華的寶能科技園、寶安的泰華梧桐島、南山的蛇口網(wǎng)谷、福田的天安數(shù)碼科技園等項目，全市總體超過200個商務(wù)園項目。深圳商務(wù)園區(qū)，主要吸引互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)、通信和計算機、文化創(chuàng)意、智能制造的研發(fā)測試以及數(shù)據(jù)中心等行業(yè)的企業(yè)入駐。知名企業(yè)如蘋果公司華南總部，已入駐蛇口網(wǎng)谷;騰訊入駐科興科學(xué)園，艾默生能源以及英偉達入駐南山科技園等。

傳統(tǒng)開發(fā)展商看好商務(wù)園區(qū)，開始參與到商務(wù)園的開發(fā)與運營中來，例如比較知名的有星河控股的星河雅寶，金地商置集團的威新軟件科技園;招商局的招商局光明科技園項目等。

除此，政府也逐漸參與到園區(qū)的運營中，政府不僅發(fā)布園區(qū)的優(yōu)惠政策，在土地出讓、園區(qū)資助以及租戶補助上，都表示出明確的支持。單從在園區(qū)資助方面，符合工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃的園區(qū)可獲得經(jīng)濟補助，僅2016年對特色園區(qū)的補助合計1883萬元。

高力國際深圳分公司產(chǎn)業(yè)及工業(yè)服務(wù)董事陳劍鋒表示，十三五規(guī)劃中城市更新面積預(yù)計可達30平方公里，預(yù)計更新工業(yè)區(qū)100個，可釋放M0創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地達675公頃。這些城市更新的土地為商務(wù)園用地提供大量的土地供應(yīng)，未來市場將有很多入市的機會。許多本地其他業(yè)態(tài)的開發(fā)商，以及外地開發(fā)商，會開始逐漸參與到深圳的商務(wù)園市場中來。商務(wù)園的開發(fā)運營將愈發(fā)考驗開發(fā)商的市場運營能力，從另一方面提高了入市的門檻。