評(píng)論：樓市探索租售并舉新機(jī)制
在大城市供地彈性低，即便增加供地，也難 以避免高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，難以滿足新市民住房需求的情形下，樓市重心向租賃轉(zhuǎn)移，包括土地自持，已成供給側(cè)改革和長(zhǎng)效機(jī)制探索的重點(diǎn)內(nèi)容。
住建部等八部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。深圳、廣州等12個(gè)城市被列入首批試點(diǎn)。除了提出培育規(guī)模化住房租賃企業(yè)，以發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃、增加租賃供應(yīng)、穩(wěn)定租賃關(guān)系外，《通知》還強(qiáng)調(diào)搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，解決租賃信息不對(duì)稱和假房源問題，并構(gòu)建租賃監(jiān)管的信息基礎(chǔ)。
事實(shí)上，我國(guó)各大城市已相繼進(jìn)入了存量房時(shí)代，租房已成與買房自住并駕齊驅(qū)的住房消費(fèi)模式。近年來，居民首次購房年齡一再推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲，偏好租房的“單身貴族”崛起，外來人口居住呈穩(wěn)定提升趨勢(shì)。2014年，在2.53億城鎮(zhèn)外來人口中，有高達(dá)60%攜配偶、子女一起流動(dòng)，在就業(yè)地城市平均居住時(shí)間超過三年。盡管房?jī)r(jià)上漲，房貸月供水漲船高，但租金漲幅卻低于月供漲幅，月供與租金“剪刀差”擴(kuò)大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。一線城市實(shí)際管理人口中，超過60%的人選擇租房，深圳租房占比高達(dá)80%。未來，我國(guó)還將新增2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)。到2030年，城鎮(zhèn)租賃總?cè)丝趯⑦_(dá)到2.7億，長(zhǎng)期租賃人群占比將超過30%。進(jìn)一步，若將長(zhǎng)期租賃、先租后買、短期租賃等包括在內(nèi)，在任何單一時(shí)點(diǎn)上，城鎮(zhèn)實(shí)際租賃人口占比已接近50%。未來，新市民租賃需求將爆發(fā)式增長(zhǎng)，屆時(shí)租賃占比或超過50%。
2011年至2016年，我國(guó)住宅類房屋竣工面積46.1億平方米，按單套建筑面積90平方米計(jì)，可供應(yīng)5000萬戶家庭居住。同期，城鎮(zhèn)人口增加了1.23億，按每戶3.1人計(jì)算，新增城鎮(zhèn)家庭約4000萬戶。因此，近年來城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總體充足。早在2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房擁有已達(dá)一套，人均住房面積已超過發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平(33平方米)。由此，邊際居住空間需求下降，新增供應(yīng)將越來越多投入租賃市場(chǎng)。此外，除新增人口購買力、改善型需求，近年來很多購房可歸為資產(chǎn)配置，后續(xù)也將增加租賃供應(yīng)。
此外，長(zhǎng)租公寓異軍突起。據(jù)房東東統(tǒng)計(jì)，全國(guó)規(guī)模排前20的品牌公寓，去年運(yùn)營(yíng)租賃房套(間)數(shù)70萬套左右，預(yù)計(jì)今年底將達(dá)150萬套(間)。在深圳，目前有200家各類長(zhǎng)租公寓品牌。這些公寓品牌不僅迎合市場(chǎng)需求，推出大戶型合租、“打隔斷”及“N+1”(房間+客廳)，而且借助國(guó)家有條件鼓勵(lì)非住宅存量物業(yè)改造為租賃住房的“政策東風(fēng)”，將觸角延伸到成本和價(jià)格“洼地”的城中村、閑置低效的廠房和商辦建筑。因此，通過提高單套住房承載租客數(shù)量，盤活閑置非住宅物業(yè)，長(zhǎng)租公寓極大提高了租賃市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模。
近年來，軌道交通相繼進(jìn)入開通運(yùn)營(yíng)期，特定區(qū)域房屋的“不可替代性”下降。對(duì)租賃剛性需求的中低收入人群來說，“外圍租房、中心區(qū)上班”的通勤模式越來越可行。因此，租賃市場(chǎng)有效供給范圍也從中心區(qū)擴(kuò)展到外圍。隨著住房回歸居住屬性下抑制投資常態(tài)化，未來開發(fā)商新房供應(yīng)也會(huì)有大量直接投入租賃市場(chǎng)。
但凡租賃市場(chǎng)成熟規(guī)范的國(guó)家，如德國(guó)、日本、美國(guó)等，不僅重視租賃市場(chǎng)規(guī)制、租賃雙方權(quán)利義務(wù)平衡，還要大規(guī)模增加適租型的房屋供應(yīng)，特別是公租房、社會(huì)租賃房。比如，自本世紀(jì)初以來，德國(guó)就有嚴(yán)苛持續(xù)的租金管制規(guī)范，同時(shí)建設(shè)了1000多萬套社會(huì)租賃住房，覆蓋37%的全國(guó)人口。再比如日本，通過公營(yíng)、工團(tuán)、公社“三支箭”，在上世紀(jì)五十至八十年代快速發(fā)展城市化時(shí)期，將新增住房的30%向缺房人群配租。此次《通知》鼓勵(lì)各類企業(yè)(特別是國(guó)企)增加租賃住房，目的就在此。
可以預(yù)見，未來租賃體量將繼續(xù)放大，租賃將與房屋購置平行，成為住房供應(yīng)的“雙引擎”。只是，這樣一個(gè)關(guān)乎如此多百姓利益的市場(chǎng)，多年來一直在“無管理、無數(shù)據(jù)和無法律”的狀態(tài)下野蠻生長(zhǎng)。在房東與房客、房東房客與代理中介的權(quán)利義務(wù)上、租賃房源供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，甚至租房供求和租金等基本信息，一直沒有明確的規(guī)范和權(quán)威信息披露。5月發(fā)布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》與此次建立信息服務(wù)平臺(tái)，捋順管理體系，都是順應(yīng)租賃需求崛起，在政府服務(wù)和監(jiān)管上“補(bǔ)欠賬”，意在建立“購租并舉”、“雙引擎驅(qū)動(dòng)”的新住房制度。
在租賃市場(chǎng)供需兩端都快速崛起的大背景下，各地政府都在紛紛加大公租房源供應(yīng)，如未來5年深圳和北京將分別建設(shè)40萬套、50萬套保障房，70%為公租房，廣州年內(nèi)就將推出1.2萬套公租房。隨著政府監(jiān)管加強(qiáng)和“補(bǔ)缺”、租賃市場(chǎng)秩序?qū)②呌谝?guī)范，我國(guó)樓市也將邁入租售并舉的新階段。
