商住限購(gòu)后 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)生了什么？
商住限購(gòu)后，未來(lái)商住公寓供應(yīng)量將會(huì)減少，商辦供應(yīng)量隨之增加。由于新政限制寫(xiě)字樓購(gòu)買主體必須為企業(yè)，企業(yè)發(fā)展動(dòng)力決定未來(lái)寫(xiě)字樓租售需求水平。去年異?；钴S的“樂(lè)視類”上市公司和險(xiǎn)資背景的機(jī)構(gòu)客戶，今年呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。需求不夠活躍的市場(chǎng)環(huán)境下，北京商辦物業(yè)市場(chǎng)將出現(xiàn)怎樣的變化？
根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，2017年上半年北京寫(xiě)字樓供銷量同比下降，市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)略顯。上半年寫(xiě)字樓成交總額為146.6億元，同比下跌12.4%；累計(jì)成交55.1萬(wàn)㎡，同比下降14.6%；累計(jì)供應(yīng)60.5萬(wàn)㎡，同比大幅下降41.7%，銷供比為0.91，市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)略顯。
受結(jié)構(gòu)性因素影響，上半年寫(xiě)字樓成交均價(jià)為26606元/平方米，同比去年上半年上漲2.6%。
截止2017年6月，北京寫(xiě)字樓存量面積為485萬(wàn)㎡，較去年同期下降6.1%。6月受供應(yīng)量大幅增加影響，存量反彈回升。
北京中原市場(chǎng)研究部的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年2月去化周期縮短至21個(gè)月，為近年來(lái)月度最低水平。3月以來(lái)供應(yīng)量加大，去化速度放緩，6月延長(zhǎng)至29個(gè)月。
從區(qū)域情況看，通州區(qū)、大興區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交活躍，占比均超過(guò)20%，較去年同期提升幅度較大。上半年通州區(qū)寫(xiě)字樓成交29.86萬(wàn)平方米，占比為35.05%，位列各區(qū)域首位，占比較去年同期提升7.23%。大興區(qū)累計(jì)成交占比為23.80%，較去年同期提升14.38%，增幅最大。
上半年北京寫(xiě)字樓成交仍以五、六環(huán)之間為主力市場(chǎng)。2017年上半年五、六環(huán)之間的寫(xiě)字樓成交量占比為56%，占絕對(duì)主導(dǎo)地位，但較2016年上半年下降15%，降幅顯著；上半年四、五環(huán)之間的寫(xiě)字樓成交量占比為23%，較2016年上半年提升11%，增幅最大。
數(shù)據(jù)表明，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)以大單成交為主，受新政影響，主要為企業(yè)自用客戶販買。
2017年1月-6月北京市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓成交20.92萬(wàn)㎡，其中大單成交面積占比高達(dá)63%，成交面積為13.22萬(wàn)㎡，其中有4單超萬(wàn)㎡銷售。受新政影響，購(gòu)房寵群主要為企業(yè)自用為主。
此外，5000㎡以上成交面積占比最多，為49%，成交總面積為10.3萬(wàn)㎡；其次是300㎡以下戶型，成交總面積為2.33萬(wàn)㎡，占比11%。
最新數(shù)據(jù)顯示，上半年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)Top10均位于主城六區(qū)，高單價(jià)項(xiàng)目主要集中在朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，其中朝陽(yáng)區(qū)入圍4個(gè)項(xiàng)目，豐臺(tái)區(qū)2個(gè)項(xiàng)目，西城區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)、石景山區(qū)各一個(gè)。駿豪中央公園廣場(chǎng)和金融街中心成交均價(jià)超10萬(wàn)元/平米，位列前兩位。
預(yù)計(jì)，今年下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)增加。隨著供應(yīng)量的增加，下半年寫(xiě)字樓成交量將會(huì)相應(yīng)增加，成交均價(jià)波動(dòng)上行。
