資金壓力凸顯房企進(jìn)入“賣賣賣”模式
日前，萬達(dá)與融創(chuàng)、富力的交易在市場(chǎng)中引起不小的轟動(dòng)，前者接連出售旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目及77家酒店，直接套現(xiàn)638億元。
雖然萬達(dá)否認(rèn)拋售資產(chǎn)是為解決負(fù)債問題，但房企的高負(fù)債問題卻再度成為焦點(diǎn)。報(bào)告指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限貸政策不斷加碼，熱點(diǎn)城市成交已經(jīng)開始放緩、價(jià)格承壓，加上融資環(huán)境的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)上市公司未來或面臨銷售端、資金端的雙重?cái)D壓，房企高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。
“賣賣賣”模式不止萬達(dá)一家
萬達(dá)與融創(chuàng)、富力本月完成了一筆交易，前者接連出售旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目及77家酒店，直接套現(xiàn)638億元。對(duì)于此舉，王健林表示是為了將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化。其實(shí)，萬達(dá)出售旗下資產(chǎn)的腳步并未停歇，7月25日，珠江人壽相關(guān)人士向本報(bào)記者證實(shí)，珠江人壽目前已經(jīng)接下了3家萬達(dá)系資產(chǎn)，分別為南昌西湖萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、大同萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司和崇州萬達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司。
實(shí)際上，在萬達(dá)大幅變賣資產(chǎn)的同時(shí)，其他房企也沒閑著，比如SOHO中國(guó)。今年以來，SOHO中國(guó)連續(xù)兩度出售旗下資產(chǎn)，6月份，SOHO中國(guó)以35.73億元出售虹口SOHO，在不足十天以后，SOHO再度宣布將整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目，這也是其首次整售在北京的物業(yè)資產(chǎn)。公開資料顯示，從2014年至今，SOHO中國(guó)已先后4次成功出售旗下資產(chǎn)，涉及金額達(dá)到236億元。
此外，豐華股份也在今年上半年完成房地產(chǎn)資產(chǎn)的出售，根據(jù)其上周五發(fā)布的半年報(bào)顯示，豐華股份在報(bào)告期內(nèi)完成了旗下全資子公司北京沿海綠色家園世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為2.9億元，這也直接導(dǎo)致豐華股份上半年盈利1.01億元，同比增長(zhǎng)12倍。
房企 償債壓力日益加劇
房企在出售資產(chǎn)套現(xiàn)的同時(shí)，從側(cè)面也揭示出目前房企高負(fù)債狀況下的資金壓力。根據(jù)報(bào)告顯示，截至2016年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.92%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為73.52%，同比上升0.86個(gè)百分點(diǎn)。部分房企杠桿率較高，20.63%和30.51%的滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上，與上年相比，分別增加了3.97、3.39個(gè)百分點(diǎn)。
而到了今年一季度，房企負(fù)債率有增無減。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，滬深兩市136家上市房企中，資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上的有62家，占比45.6%，其中，魯商置業(yè)、珠江控股以及*ST金宇負(fù)債率均在90%以上，而從總負(fù)債的增減情況來看，90家公司負(fù)債金額同比增長(zhǎng)率均為正值，海德股份、新光圓成、海航基礎(chǔ)、中房地產(chǎn)、陽(yáng)光城、廣宇發(fā)展、天保基建等7家公司總負(fù)債金額同比增長(zhǎng)則達(dá)到一倍以上。在港股上市的內(nèi)地房企負(fù)債率也呈現(xiàn)出高值水平，截至去年年末，融創(chuàng)中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率為87.92%，高居榜首，而碧桂園、中國(guó)恒 大、綠地香港等資產(chǎn)負(fù)債率也在80%以上。
負(fù)債率高企之下，房企面臨的償債壓力也日益加劇。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年房企企業(yè)償債規(guī)模達(dá)到1007.3億元，而去年全年房企到期債券規(guī)模僅為629億元，同比增長(zhǎng)60%。今年下半年地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模521.49億元，其中，榮盛發(fā)展、金融街、金茂三家公司下半年債券到期規(guī)模分別為30億元、25億元、20億元，占據(jù)前三位，而緊接著未來兩年房企債券到期規(guī)模還將持續(xù)增長(zhǎng)，2018年、2019年債券到期規(guī)模將分別達(dá)到2069.71億元、4026.52億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到105.5%、94.5%。
但是今年以來隨著融資成本的增長(zhǎng)，又使得房企的資金問題雪上加霜。2017年來，房企發(fā)債利率多在5%~6%以上，到6月，多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。相比之下，2016年的平均融資成本在4%左右的水平。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地的融資規(guī)模與去年同期相比，降幅達(dá)74%，融資金額僅為1771.8億。
