全球在建新寫(xiě)字樓面積超過(guò)6500萬(wàn)平方米
8月2日，戴德梁行發(fā)布《全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)展望》報(bào)告顯示，全球出現(xiàn)一輪前所未有的寫(xiě)字樓建設(shè)熱潮，在建寫(xiě)字樓面積超過(guò)7億平方英尺(約6500萬(wàn)平方米)，預(yù)計(jì)在2017到2019年三年內(nèi)投放市場(chǎng)。這相當(dāng)于未來(lái)三年全球?qū)⒃賱?chuàng)造華盛頓特區(qū)、達(dá)拉斯、倫敦、新加坡和上海等5個(gè)城市的寫(xiě)字樓存量總量。
報(bào)告詳細(xì)闡述了全球100多個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力、供需展望和租金上漲前景。
盡管全球需求量(共計(jì)約5.2億平方英尺)和就業(yè)增長(zhǎng)將在2019年前保持穩(wěn)健，但供應(yīng)量遠(yuǎn)超需求量，從而導(dǎo)致全球大多數(shù)城市的空置率上揚(yáng)。從這個(gè)角度看，全球?qū)懽謽墙ㄔO(shè)將出現(xiàn)過(guò)剩。
或許，情況并非如此。在本輪全球擴(kuò)張中，一個(gè)非常明顯的特征是，大多數(shù)租戶通常喜歡嶄新的高端品質(zhì)寫(xiě)字樓空間，而非老舊的乙級(jí)和丙級(jí)寫(xiě)字樓。例如，在美國(guó)，自2012年以來(lái)新建高端品質(zhì)空間占寫(xiě)字樓總吸納量的65%左右。通常情況下，開(kāi)發(fā)商在整個(gè)周期內(nèi)會(huì)因主打產(chǎn)品交付而一直獲利，即使是在空置率攀升的市場(chǎng)上。此外，低利率情況下的全球經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為合理的寫(xiě)字樓需求創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
“開(kāi)發(fā)商必定將重點(diǎn)傾注在新產(chǎn)品上，但其中大量新產(chǎn)品均集中投放于全球最需要嶄新樓宇的主要城市，” 戴德梁行全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kevin Thorpe表示?！拔也⒉惶珦?dān)心這些新空間的租賃，因?yàn)閺哪撤N意義上說(shuō)，這是滿足剛需的供應(yīng)，而且也完全符合租戶的要求。我更擔(dān)心的是，這輪供應(yīng)對(duì)更低級(jí)別產(chǎn)品的影響。我推測(cè)他們將難以進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)?！?
亞太地區(qū)，尤其是大中華區(qū)，將引領(lǐng)這輪發(fā)展熱潮。事實(shí)上，近60%的全球新建項(xiàng)目主要分布在亞太地區(qū)。在該地區(qū)，新增供應(yīng)主要集中投放在北京、深圳、上海、馬尼拉和班加羅爾。事實(shí)上，這五個(gè)市場(chǎng)的總量占亞太在建項(xiàng)目的55%，全球新建項(xiàng)目的三分之一以上。與供應(yīng)類似的是，亞太地區(qū)的需求也是最旺盛的。未來(lái)三年，北京在供需增長(zhǎng)兩個(gè)方面引領(lǐng)全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。
戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰(James Shepherd)表示：“未來(lái)三年，約2億平方英尺的新寫(xiě)字樓供應(yīng)預(yù)計(jì)將投放至中國(guó)四個(gè)一線城市以及香港和臺(tái)灣?！绷謽s杰補(bǔ)充說(shuō)：“新寫(xiě)字樓將取代現(xiàn)有品質(zhì)較低的大樓，并提升中國(guó)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的地位?！?
戴德梁行大中華區(qū)研究預(yù)測(cè)部主管陳妍斐 指出：“根據(jù)戴德梁行經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型計(jì)算，北上廣深港臺(tái)這六個(gè)主要市場(chǎng)的平均空置率將于2019年底上升至17%，同時(shí)2017至2019三年內(nèi)預(yù)計(jì)將見(jiàn)證共1.3億平方英尺的吸納量?！?
美洲地區(qū)也處于繁盛的建設(shè)周期之中。這輪周期將于2017年達(dá)到頂峰，于2018-2019年逐漸減弱。但是，美國(guó)、加拿大和拉美地區(qū)建造的空間面積將超出該地區(qū)未來(lái)若干年的吸納量。當(dāng)然，各城市的情況迥異，大量的新增空間將集中分布在最大的城市，其中許多大城市非常需要這些空間。
整個(gè)歐洲的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也處于上升期，但各有差異。諸如巴黎、維也納、倫敦和布魯塞爾等一些歐洲城市的新建項(xiàng)目將在未來(lái)兩年內(nèi)達(dá)到周期性高點(diǎn)，同時(shí)在全球租金上漲趨緩的情況下，馬德里的租金也將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。此外，這些城市公布的空置率低于經(jīng)濟(jì)衰退前的水平。Kevin Thorpe指出：“從廣義上講，相對(duì)于全球其他地區(qū)，歐洲的供需關(guān)系是最平衡的。”
大中華區(qū)主要情況
在大中華區(qū)，各城市都在開(kāi)發(fā)新商業(yè)區(qū)，其中大多數(shù)即將入市的寫(xiě)字樓項(xiàng)目位于非核心區(qū)或新興區(qū)域。這些新興中央商務(wù)區(qū)包括上海前灘、深圳前海、廣州琶洲和香港九龍東。
內(nèi)地中資企業(yè)占內(nèi)地一線城市寫(xiě)字樓租賃需求的78%。2016年，中資企業(yè)在香港新租或擴(kuò)租中年度份額增長(zhǎng)了兩倍至60%左右。
由于金融科技和電子商務(wù)的興起，深圳和廣州預(yù)計(jì)將創(chuàng)造積極的就業(yè)增長(zhǎng)。中國(guó)政府的新“大灣區(qū)”計(jì)劃進(jìn)一步促進(jìn)了就業(yè)增長(zhǎng)。大灣區(qū)計(jì)劃將推動(dòng)包括香港、深圳和廣州在內(nèi)的粵港澳大灣區(qū)城市群的發(fā)展。
歐洲地區(qū)主要情況
柏林和慕尼黑將在2019年前成為全球空置率最低的第二和第三大城市，其空置率分別為3.1%和3.3%。
未來(lái)三年，伊斯坦布爾、倫敦、布魯塞爾、維也納和都柏林的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工數(shù)量將大幅增加。事實(shí)上，2017-2018年間，伊斯坦布爾、哥本哈根和倫敦市的竣工數(shù)量將達(dá)到本輪周期的最高值。
另一方面，在斯德哥爾摩、阿姆斯特丹和赫爾辛基，預(yù)計(jì)近期竣工的項(xiàng)目數(shù)量不到存量的2.5%，從而使租金具有更強(qiáng)勁的增長(zhǎng)空間，同時(shí)也使空置率走低。
在布達(dá)佩斯、都柏林、哥本哈根和馬德里，依賴寫(xiě)字樓的信息通信部門(mén)預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。
英國(guó)脫歐帶來(lái)的不確定性預(yù)計(jì)將抑制基于寫(xiě)字樓的就業(yè)增長(zhǎng)，但是倫敦的空置率預(yù)計(jì)依然較低，處于5%以下。
亞太地區(qū)主要情況
在亞太地區(qū)，2017年將是一個(gè)創(chuàng)紀(jì)錄的建設(shè)年，預(yù)計(jì)25個(gè)大城市即將竣工的新寫(xiě)字樓面積將接近1.5億平方英尺。
亞太地區(qū)大多數(shù)城市的市場(chǎng)環(huán)境預(yù)計(jì)將對(duì)租戶有利。然而，諸如新加坡、墨爾本和東京等門(mén)戶城市廢棄寫(xiě)字樓存量的不斷增長(zhǎng)意味著尋求高效且具有現(xiàn)代化設(shè)施的租戶依然對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目感興趣。
悉尼將在2019年前成為全球空置率最低的城市，空置率將達(dá)到2.4%。
在2017年5月之前的12個(gè)月的時(shí)間里，銀行和金融服務(wù)部門(mén)是亞太地區(qū)租賃活動(dòng)的最大驅(qū)動(dòng)力。同時(shí)，協(xié)同辦公在該地區(qū)越來(lái)越受歡迎，占過(guò)去12個(gè)月租賃活動(dòng)的10%。
在印度，期待已久的商品及服務(wù)稅(GST)以及其他改革措施的實(shí)施將持續(xù)改善投資環(huán)境。未來(lái)三年，海德拉巴將引領(lǐng)全球?qū)懽謽亲饨鹕蠞q。
美洲地區(qū)主要情況
未來(lái)三年，美國(guó)寫(xiě)字樓就業(yè)增長(zhǎng)最快的前五大市場(chǎng)是紐約、達(dá)拉斯、洛杉磯、亞特蘭大和芝加哥。華盛頓特區(qū)大都會(huì)區(qū)和菲尼克斯在就業(yè)增長(zhǎng)排名表中的名次也將取得顯著提升。
當(dāng)拉美地區(qū)走出經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，里約熱內(nèi)盧和圣保羅在就業(yè)增長(zhǎng)排名表中的名次將獲得最引人注目的提升。
在美洲地區(qū)，2019年前空置率最低的前五大市場(chǎng)主要位于加拿大，依次是多倫多，空置率為3.9%;溫哥華，空置率為6.3%;奧蘭多，空置率為7.2%;渥太華，空置率為7.3%;以及溫尼伯，空置率為7.4%。
在美國(guó)，未來(lái)三年的租金增長(zhǎng)主要由次級(jí)市場(chǎng)帶動(dòng)，分別是西雅圖，增長(zhǎng)率為6.8%;羅利-達(dá)勒姆都會(huì)區(qū)，增長(zhǎng)率為4.8%;奧克蘭，增長(zhǎng)率為4.2%;以及俄勒岡州的波特蘭，增長(zhǎng)率為4.2%。
