共有產(chǎn)權(quán)房 關(guān)鍵是共有者法律關(guān)系
光明網(wǎng)評(píng)論員：8月3日，北京市住建委發(fā)布消息稱(chēng)，近日市住建委同市發(fā)改委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
《辦法》指出，共有產(chǎn)權(quán)住房，即政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷(xiāo)售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
簡(jiǎn)而言之，就是一套房子，政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，而政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人，從而達(dá)到房屋的使用權(quán)完全歸購(gòu)房人，以此來(lái)滿足家庭自住的需求。按照這一界定，北京市已建設(shè)銷(xiāo)售幾年的自住房被定位于擁有共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，而最新的《辦法》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房將替代自住房。
根據(jù)來(lái)自北京市住建委的權(quán)威解答，共有產(chǎn)權(quán)住房制度通過(guò)合理定價(jià)，分配更加公平合理，可以有效抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，有利于進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格。而在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京市推出共有產(chǎn)權(quán)房政策也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵一步，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。
自從去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的樓市定位以后，各地樓市調(diào)控不斷層層加碼。聯(lián)想起今年三月份北京市主政官員的話，“房?jī)r(jià)要是再漲，我這兒還有招”，大約共有產(chǎn)權(quán)房就是所謂的“招”中之一了。
在房?jī)r(jià)已經(jīng)高不可攀的北京，即便房?jī)r(jià)停止上揚(yáng)，對(duì)于很多工薪剛需族來(lái)說(shuō)，依然只能望房興嘆。而共有產(chǎn)權(quán)房的確給了廣大剛需族一個(gè)可以想象的機(jī)會(huì)，如果定價(jià)合理，數(shù)量供應(yīng)上能夠滿足基本需求，地理選擇上能兼顧職住平衡，共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)比之前的自住型商品房更人性、更惠民。
其實(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房不是北京的首創(chuàng)。從2007的江蘇淮安，到2013年前后的上海，全國(guó)各地都已經(jīng)探索實(shí)施了多年。并且在2014年，住建部就明確提出過(guò)將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。就這些年國(guó)內(nèi)的探索來(lái)看，普遍地還存在著一些問(wèn)題亟待厘清和解決。諸如：政府所占份額的合理性問(wèn)題，到底是保障房性質(zhì)還是商品房性質(zhì)，針對(duì)中等收入群體還是低收入群體，為了平抑房?jī)r(jià)還是讓“居者有其屋”，途徑供給是開(kāi)發(fā)商還是政府，定價(jià)如何實(shí)現(xiàn)彈性合理，如何避免像某些保障房真正需要的人排不上而開(kāi)寶馬奔馳者輕松入住，如何合理安排占有、使用、受益和處分的問(wèn)題等等。
此外，作為個(gè)體的共有者，與力量強(qiáng)大的政府共有者，在占有、處分等問(wèn)題出現(xiàn)分歧時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)法律權(quán)利平等，也是要提前考量的問(wèn)題。雖然共有產(chǎn)權(quán)住房因?yàn)樘剿鞯臅r(shí)間較短，短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)涉及到損壞、拆除等問(wèn)題，但是將來(lái)如何保障個(gè)體共有者應(yīng)有的法律權(quán)益，使之不因?yàn)榱α康膹?qiáng)弱差距，也不因?yàn)榉蓊~的大小差異，而失去法律公平正義的庇護(hù)，這是亟需重視的問(wèn)題。
質(zhì)言之，對(duì)于公有產(chǎn)權(quán)住房，只有事先厘清共有人之間的法律關(guān)系，才能妥善解決共有產(chǎn)權(quán)住房中普遍存在的那些問(wèn)題，也才能真正使之成為老百姓安居樂(lè)業(yè)的壓艙石、定心丸。
