重磅！共有產(chǎn)權(quán)房真的要來(lái)了 對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？
近日，北京公布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。
這份征求意見(jiàn)稿，詳細(xì)介紹了共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)，購(gòu)買(mǎi)資格，出售規(guī)則等。
所謂共有產(chǎn)權(quán)房，是指政府與購(gòu)房人按份額共有產(chǎn)權(quán)，但政府持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓給購(gòu)房人，購(gòu)房者人只用承擔(dān)房屋的部分房款，就能夠擁有共有產(chǎn)權(quán)房的完整使用權(quán)。
打個(gè)比方，假設(shè)政府和個(gè)人的出資比例是3:7，那么你只用掏7成房款，就能完整使用一套房。
共有產(chǎn)權(quán)房從哪里來(lái)？
按照《辦法》規(guī)定，未銷售的自住型商品住房均按照本《辦法》執(zhí)行。這意味著未來(lái)自住型商品房將退出歷史舞臺(tái)。它們有了一個(gè)新名字——共有產(chǎn)權(quán)房。
這些房子有多少呢？今年4月7日，北京市批準(zhǔn)了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，計(jì)劃今后5年供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中自住房和中小套型商品房約占51萬(wàn)套。這些房子差不多就是未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房的體量了。
共有產(chǎn)權(quán)房面向哪些人？
共有產(chǎn)權(quán)房有30%的比例定向分配給“新北京人”，所有人申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房的家庭和單身人士需滿足以下條件：
1、 擁有在京購(gòu)房資格，家庭成員名下無(wú)房，且不得有住房轉(zhuǎn)出記錄2、 單身需年滿30周歲，如果是離異人士，必須離婚滿3年3、 一個(gè)家庭限一套
4、 優(yōu)先滿足三類人，分別是項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。
很明顯，共有產(chǎn)權(quán)房面向的就是那些純粹的“剛需”，而且強(qiáng)調(diào)“職住平衡”。
共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格和出資比例是多少？
《辦法》已經(jīng)明確的是共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格比商品房低，只保證開(kāi)發(fā)商適當(dāng)利潤(rùn)，參考家庭購(gòu)房承受力。出資比例也沒(méi)有明確。
融360房貸君（fangdai123）認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房源于自住型商品房，基本規(guī)則在很大程度上會(huì)參考自住型商品房。今后共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格應(yīng)該普遍低于商品房30%，在此基礎(chǔ)上，政府和個(gè)人的出資比例可能會(huì)被確定為3:7。
假設(shè)商品房均價(jià)為5萬(wàn)元，那么共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格則可能在3.5萬(wàn)元，個(gè)人負(fù)擔(dān)2.45萬(wàn)元。也就是說(shuō)，實(shí)際負(fù)擔(dān)成本不足商品房的一半。
共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是進(jìn)一步降低房屋的金融屬性
自住型商品房的進(jìn)入二手房市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)者是不受限的，溢價(jià)多少也完全由房主說(shuō)了算，只是需要上交30%的土地收益等價(jià)款而已，金融屬性還是比較強(qiáng)的。
而共有產(chǎn)權(quán)房則代替了自住型商品房，今后不再新增自住型商品房。共有產(chǎn)權(quán)房在出售個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，只能賣(mài)給符合共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房資格的人。這樣可以確保共有產(chǎn)權(quán)房被用來(lái)居住。
共有產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)化為個(gè)人完整產(chǎn)權(quán)
《辦法》明確，共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后，購(gòu)房人可按市價(jià)購(gòu)買(mǎi)政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。這時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房就不再“共有”了，而是完整的個(gè)人產(chǎn)權(quán)。這樣一種循序漸進(jìn)式的購(gòu)房模式，分解剛需的購(gòu)房壓力，值得提倡。
共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)房?jī)r(jià)的影響
房?jī)r(jià)能夠上漲，歸根結(jié)底還在于大量剛需的存在支撐了炒房的預(yù)期，以及貨幣的支撐。
普通剛需買(mǎi)房主要是為了自住，以往買(mǎi)普通商品房，實(shí)際扮演了房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中的“散戶”，被少數(shù)“莊家”牽著走。而現(xiàn)在推出“共有產(chǎn)權(quán)房“之后，普通人既不用擔(dān)心長(zhǎng)期租房的尷尬，又不用承當(dāng)高額的購(gòu)房成本，有條件的還能在5年后買(mǎi)下全部產(chǎn)權(quán)。
此外，目前個(gè)人住房貸款額度已經(jīng)逐漸下降，且針對(duì)首套房的貸款比例越來(lái)越高，可以說(shuō)，非居住性買(mǎi)房已經(jīng)得不到貸款的支持了。
所以總體來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房的推出，進(jìn)一步剝離了房屋的金融屬性，只要落實(shí)得力，房?jī)r(jià)就缺乏上漲的動(dòng)力。
