20個(gè)問(wèn)答讓你看懂“共有產(chǎn)權(quán)房” 和你息息相關(guān)
近日，由北京市住建委等多部門(mén)起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(簡(jiǎn)稱《辦法》)對(duì)外公開(kāi)征求意見(jiàn)，提出不少于30%房源將分配給“新北京人”。鳳凰房產(chǎn)梳理了這次意見(jiàn)的20個(gè)問(wèn)答，你想知道的都在這里，一起來(lái)看看吧！
1、什么是共有產(chǎn)權(quán)房？
共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
2、共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格如何？
銷售均價(jià)低于同地段價(jià)格 浮動(dòng)范圍為±5%
共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。銷售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價(jià)格，價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%。
3、什么人能申購(gòu)？
符合北京限購(gòu)條件且家庭成員名下無(wú)房。
一、已婚家庭，符合限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房。
二、單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。
三、一個(gè)家庭只能買(mǎi)一套
圖片來(lái)源：京房字
4、什么人不能申購(gòu)?
1. 申請(qǐng)家庭已簽訂住房購(gòu)買(mǎi)合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的。也就是說(shuō)已經(jīng)有房的家庭。
2. 申請(qǐng)家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。
3. 有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。
4. 申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。
圖片來(lái)源：京房字
5、什么人能優(yōu)先申購(gòu)?
1. 項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭。
2. 符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。
6、房子能賣(mài)嗎？
不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。
滿5年，購(gòu)房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。轉(zhuǎn)讓對(duì)象仍需符合購(gòu)買(mǎi)條件。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。
滿5年，購(gòu)房人也可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。（再出售就不會(huì)受到限制）
7、房子能租嗎？
允許！租金和代持機(jī)構(gòu)分配。而且租賃只能在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息。
在購(gòu)房合同簽訂條款中規(guī)定，購(gòu)房合同應(yīng)明確共有產(chǎn)權(quán)份額、房屋使用維護(hù)、出租出售收益分配等內(nèi)容。也就是說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以出售，也可以出租。
租金收益分配上《辦法》意見(jiàn)稿提出，已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。
購(gòu)房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。
8、“二手”共有產(chǎn)權(quán)房誰(shuí)能買(mǎi)？
代持機(jī)構(gòu)、其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。
5年之內(nèi)不許賣(mài)，持有滿5年的，同等價(jià)格下代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先買(mǎi)；也可以按原有比例賣(mài)給有共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭；還可以轉(zhuǎn)成商品房銷售給代持機(jī)構(gòu)分成；滿5年后也可以買(mǎi)了政府份額后變成商品房。
9、自住房怎么辦？
自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。
原有的老自住房還是會(huì)執(zhí)行老辦法；今后新入市銷售的項(xiàng)目，包括目前尚未搖號(hào)的朝陽(yáng)區(qū)錦都家園自住房項(xiàng)目，也將執(zhí)行新的共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定。特別說(shuō)明，朝陽(yáng)區(qū)錦都家園將執(zhí)行按老辦法審核條件，將來(lái)銷售的時(shí)候簽訂新版合同，按照新辦法管理。
10、會(huì)不會(huì)很偏遠(yuǎn)？房屋質(zhì)量會(huì)有差別嗎？
項(xiàng)目選址：結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域。
建設(shè)用地：共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，遵循競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實(shí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。
房屋方面：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市規(guī)劃國(guó)土委制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則。市相關(guān)部門(mén)將嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查，并依法進(jìn)行日常監(jiān)督。
房屋分配：各區(qū)的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)還將有人才共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。
11、產(chǎn)權(quán)分配比例如何？
參照項(xiàng)目均價(jià)占同地段、同品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格比例。
產(chǎn)權(quán)一分為二后，購(gòu)買(mǎi)者最關(guān)心的問(wèn)題首先是能分到多少份額？是自主選定，還是按房屋售價(jià)各有不同。
針對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，《辦法》意見(jiàn)稿要求參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。
舉個(gè)栗子
供地時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)30000元/平米，搖號(hào)選房時(shí)，項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格是40000元/平米，那么購(gòu)房者所占的份額是30000/40000,即75%，代持機(jī)構(gòu)所占份額是25%。
值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例，會(huì)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核后確定。評(píng)估及確定結(jié)果面向社會(huì)公開(kāi)。
12、哪里負(fù)責(zé)搖號(hào)？哪里申請(qǐng)？
搖號(hào)：由區(qū)住建委（房管局）監(jiān)督指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展搖號(hào)配售。
申請(qǐng)：在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)期間內(nèi)登陸區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng)。
13、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等誰(shuí)承擔(dān)？
物業(yè)費(fèi)和公維，再加上暖氣費(fèi)之類，共有產(chǎn)權(quán)雙方誰(shuí)住房誰(shuí)承擔(dān)，也就是購(gòu)房人承擔(dān)。
14、棄購(gòu)或弄虛作假的處罰措施？
棄購(gòu)行為發(fā)生兩次以上，3年內(nèi)不能再申請(qǐng)。弄虛作假者，10年禁止申請(qǐng)保障房和政策房。
并按以下情形處理：
1、已取得資格的，由區(qū)住建委（房管局）取消其購(gòu)買(mǎi)資格；
2、已簽約的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與其解除購(gòu)房合同，購(gòu)房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任；
3、已購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的，由代持機(jī)構(gòu)責(zé)令其騰退住房，收取住房占用期間的市場(chǎng)租金，住房騰退給代持機(jī)構(gòu)后，由代持機(jī)構(gòu)退回購(gòu)房款。
共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人、同住人違反購(gòu)房合同，且拒不按代持機(jī)構(gòu)要求改正的，房屋所在地區(qū)住房保障管理部門(mén)可以責(zé)令其騰退住房，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。此外，此次共有產(chǎn)權(quán)住房還納入了信用管理。申請(qǐng)人、購(gòu)房人、同住人以及相關(guān)單位和個(gè)人有違反本辦法規(guī)定的情形的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定，將相關(guān)行政處理決定納入本市信用信息管理系統(tǒng)。申請(qǐng)家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中記載有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，區(qū)住建委（房管局）依據(jù)相關(guān)規(guī)定限制該家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房。
15、有何亮點(diǎn)？
第一，職住平衡
房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。
共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計(jì)功能布局合理，有效滿足居住需求。
第二，“新北京人”分配不少于30%
第三，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)。
第四，規(guī)范退出機(jī)制。
16、未來(lái)一段時(shí)間的供應(yīng)規(guī)模？
已有自住房體量約700余萬(wàn)平方米，可供應(yīng)8萬(wàn)多套共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)還將配建。
未來(lái)北京市共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量很大，已有自住房體量約700余萬(wàn)平方米，可以供應(yīng)8萬(wàn)多套共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)商品房土地拍賣(mài)當(dāng)中，仍有一定比例配建，共有產(chǎn)權(quán)房將深度影響剛需型商品房的價(jià)格。
共有產(chǎn)權(quán)住房用地會(huì)在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求。
17、先住了公租房、公有住房的怎么申請(qǐng)？
應(yīng)在購(gòu)房合同網(wǎng)簽前書(shū)面承諾騰退所租住房屋。
18、和自住房的不同？
2017年8月3日后，自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。
不同點(diǎn)
1、推出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
自住房：2013年10月22日
共有產(chǎn)權(quán)：2017年8月3日
2、年齡限制
自住房：?jiǎn)紊砟隄M25周歲
共有產(chǎn)權(quán)：?jiǎn)紊砟隄M30周歲
3、政府參與方式
自住房：五年后上市收益的30%上交財(cái)政
共有產(chǎn)權(quán)：政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)
4、申請(qǐng)程序
自住房：市住建委官網(wǎng)報(bào)名
共有產(chǎn)權(quán)：區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站報(bào)名、區(qū)里監(jiān)督搖號(hào)、區(qū)里定優(yōu)先組順序
5、遞補(bǔ)選房后滿6個(gè)月，剩余方式處理方式
自住房：對(duì)外公開(kāi)銷售
共有產(chǎn)權(quán)：由市住建委統(tǒng)籌調(diào)配給其他區(qū)進(jìn)行配售。
6、上市
自住房：
出租：租金歸自己，不過(guò)需要辦理房屋租賃許可證；
出售：入住5年后才可出售，且上市收益30%上繳財(cái)政。
共有產(chǎn)權(quán)：
出租：租金與代持機(jī)構(gòu)按比例分配；
出售：代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先回購(gòu)；按原有比例轉(zhuǎn)賣(mài)符合共有產(chǎn)權(quán)的其他家庭，或者買(mǎi)下政府份額轉(zhuǎn)成商品房。
19、如何上市？
出租
所得租金收入按照購(gòu)房人與代持機(jī)構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行分配。
舉個(gè)例子，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購(gòu)房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。
注意：
1、購(gòu)房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。
2、中介不能代理共有產(chǎn)權(quán)房的出租出售
出售
持有不滿5年
不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。
持有滿5年
同等價(jià)格下代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先買(mǎi)；
也可以按原有比例賣(mài)給有共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭；
還可以轉(zhuǎn)成商品房銷售給代持機(jī)構(gòu)分成；
滿5年后也可以買(mǎi)了政府份額后變成商品房。
20、哪些房子可能受影響？
1、剛需型住房?jī)r(jià)格會(huì)比較便宜
長(zhǎng)期來(lái)看，100平米以下的，或者90/70政策下的剛需型住房?jī)r(jià)格會(huì)受到共有產(chǎn)權(quán)房的影響。其價(jià)格會(huì)受到抑制，為剛需人群提供價(jià)格比較便宜的房子。
2、純商品房高端化趨勢(shì)繼續(xù)
“大戶型、高總價(jià)”面向終極改善人群的房子比較多，而面向初次改善置業(yè)需求的會(huì)比較少。加之，改善置業(yè)的貸款門(mén)檻提高很多（一般都為二套房貸，首付要80%），會(huì)導(dǎo)致這部分改善需求被抑制。
專家點(diǎn)評(píng)：
陳志
北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，支持中端購(gòu)房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，將起到重大作用。
嚴(yán)躍進(jìn)
類似住房的供應(yīng)，對(duì)于后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有積極啟發(fā)的。從類似住房的探索來(lái)看，也會(huì)使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。相關(guān)房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來(lái)的新變化。
張大偉
2017年上半年，北京自住房已經(jīng)影響房?jī)r(jià)降低7%左右，在共有產(chǎn)權(quán)房政策的繼續(xù)推動(dòng)下，北京樓市觀望情緒會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，特別是大量共有產(chǎn)權(quán)房源供應(yīng)后，北京房?jī)r(jià)穩(wěn)定已可預(yù)期。
