世邦魏理仕：5年內(nèi)琶洲寫字樓供應(yīng)達(dá)180萬平米
近日，世邦魏理仕發(fā)布《大珠三角商務(wù)樞紐2.0》報(bào)告，解析深圳前海及廣州琶洲這兩個(gè)新興商務(wù)區(qū)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展機(jī)遇。報(bào)告顯示，升級版本的新興商務(wù)區(qū)的出現(xiàn)及其帶來的大量集中供應(yīng)，一方面令寫字樓租金和空置率承壓，但另一方面增加了機(jī)構(gòu)投資者的投資機(jī)會，是大面積租戶升級或搬遷的窗口機(jī)會，還將升級珠三角的服務(wù)業(yè)，和壯大區(qū)域商務(wù)市場以及加速區(qū)域內(nèi)各商務(wù)市場的融合與發(fā)展。
新興會展商務(wù)樞紐--琶洲：未來巨大供應(yīng)，將由企業(yè)總部及TMT需求消化
琶洲鄰近珠江新城，區(qū)位優(yōu)越，被寄予發(fā)展廣州新興產(chǎn)業(yè)的厚望，目前優(yōu)質(zhì)寫字樓存量較小，科技/通訊/新媒體（TMT）、貿(mào)易和房地產(chǎn)行業(yè)是主要租戶。
未來五年，琶洲新增寫字樓的供應(yīng)將達(dá)到180萬平方米，以總部寫字樓為主，占同期全市優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)的54%，而琶洲的主要供應(yīng)82%的面積將集中于西區(qū)。
在政府對西區(qū)行業(yè)的引導(dǎo)、西區(qū)電商總部區(qū)所帶來的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)的需求帶動(dòng)、以及TMT行業(yè)的快速擴(kuò)張預(yù)期下，TMT行業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓需求料將進(jìn)一步上升。
相比廣州其他新型商務(wù)區(qū)如金融城、南沙、白云新城、萬博商務(wù)區(qū)等，琶洲在區(qū)位、開發(fā)進(jìn)度、規(guī)劃和政府支持方面的優(yōu)勢都較為均衡，更具競爭力。琶洲租金水平亦遠(yuǎn)低于天河體育中心、珠江新城，很有可能吸引這些商務(wù)區(qū)的租戶遷入
新興創(chuàng)新金融商務(wù)樞紐--前海：高附加值創(chuàng)新金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，寫字樓租金與福田相當(dāng)
前海作為大珠三角唯一雙重政策優(yōu)勢疊加的國家級區(qū)域，現(xiàn)規(guī)劃有包括金融、信息服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和公共服務(wù)業(yè)等六大高產(chǎn)業(yè)附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。特別是金融產(chǎn)業(yè)，依托毗鄰香港且深圳互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，創(chuàng)新金融表現(xiàn)突出，截至2016年底跨境人民幣貸款備案金額超過1,100億元，業(yè)務(wù)規(guī)模領(lǐng)先全國。截止2017年4月前海/蛇口自貿(mào)區(qū)注冊企業(yè)已達(dá)13.3萬家，金融企業(yè)居絕對主導(dǎo)。值得一提的是，現(xiàn)前海寫字樓租金在配套設(shè)施不齊全的情況下，已經(jīng)與福田CBD的中高水平寫字樓租金相當(dāng)。
未來五年，福田中心區(qū)及后海片區(qū)的寫字樓供應(yīng)有限，而前海將成為主要供應(yīng)聚集區(qū)，占總量1/4。疊加上其他區(qū)域的大量新增供應(yīng)效應(yīng)，市場將呈現(xiàn)供過于求的情況，不排除部分項(xiàng)目會推出優(yōu)惠租金，刺激部分企業(yè)擇機(jī)在前海進(jìn)行擴(kuò)張。
珠三角產(chǎn)業(yè)升級下的商務(wù)樞紐2.0
在整體珠三角產(chǎn)業(yè)升級下的新興商務(wù)樞紐2.0版本與傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)的1.0版本相比，具有幾大特點(diǎn)。一是產(chǎn)業(yè)定位清晰，產(chǎn)業(yè)屬性強(qiáng)。二是依靠總部企業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。三是交通設(shè)施高度復(fù)合，輻射范圍面向珠三角，有利于加強(qiáng)了城市間的產(chǎn)業(yè)融合和發(fā)展。
與此同時(shí)，珠三角產(chǎn)業(yè)升級也將帶來新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。投資機(jī)構(gòu)在珠三角區(qū)域進(jìn)行大宗交易的中長期戰(zhàn)略機(jī)會明顯增多，租戶迎來進(jìn)行市場布點(diǎn)和辦公區(qū)域擴(kuò)張的良好時(shí)機(jī)，珠三角各城市間的商務(wù)市場的協(xié)同發(fā)展促進(jìn)珠三角商務(wù)市場規(guī)模壯大，新興商務(wù)區(qū)城際交通配套，將帶動(dòng)香港與前海金融業(yè)流通，共同打造中國重要的金融中心區(qū)。寫字樓項(xiàng)目間競爭加劇，使租金上漲承壓，業(yè)主在招商及運(yùn)營方面將面臨壓力。
世邦魏理仕香港、華南與臺灣研究部主管陳錦平表示：“珠三角在建的城際交通網(wǎng)絡(luò)，在新興商務(wù)區(qū)及重要交通樞紐均設(shè)有站點(diǎn)，將成為珠三角區(qū)域融合的重要推手，極大地便利了人力資源要素在區(qū)內(nèi)的流動(dòng)，前海深港合作區(qū)在產(chǎn)業(yè)、法律、配套等方面與香港的合作與銜接在推動(dòng)前海創(chuàng)新金融發(fā)展的同時(shí)，將促進(jìn)香港的金融業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，前海與香港的金融業(yè)聯(lián)動(dòng)將打造成為重要的金融焦點(diǎn)區(qū)。”
世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管簡家宏表示：“琶洲新區(qū)的開發(fā)正好填補(bǔ)了日漸面臨供不應(yīng)求的廣州寫字樓供應(yīng)，尤其是隨著珠江新城片區(qū)的新興寫字樓供應(yīng)減少，空置率被逐漸拉低。琶洲獨(dú)特的定位再加上政策的鼓勵(lì)與支持，相信琶洲將成為廣州寫字樓市場下一個(gè)熱點(diǎn)。而在琶洲新興項(xiàng)目正式入市之前，廣州寫字樓市場將呈現(xiàn)短暫的缺口，尤其在珠江新城區(qū)域，租金將會因此得到提升。
眾所周知，前海是中國眾多自貿(mào)區(qū)中得到政策支持力度最大的自貿(mào)區(qū)及中港合作區(qū)，在政府與前海管理局的大力推動(dòng)下，過去幾年間，前海發(fā)展備受矚目。桂灣，前灣和媽灣區(qū)域都陸續(xù)有新建項(xiàng)目交付，進(jìn)入租賃市場。由于土地出讓條件的變更，后續(xù)面市的大部分項(xiàng)目亦是以租賃為主，隨著前海片區(qū)的基建與政策的進(jìn)一步到位和完善，該區(qū)域?qū)鄡?yōu)質(zhì)租戶的關(guān)注和入駐意向，從而推動(dòng)前海的加速發(fā)展?！?
