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上半年，在住宅市場量價齊漲的情況下，辦公寫字樓也開始呈現(xiàn)微漲的局面。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，西安辦公市場2017年上半年首次出現(xiàn)供求比值小于1，辦公成交為近兩年半年度最高。 上半年辦公市場成交82萬㎡ 高新、曲江成交面積仍靠前 從土地供應(yīng)來看，由于自貿(mào)區(qū)獲批，浐灞、西咸等相關(guān)區(qū)域商辦用地的集中供應(yīng)，2017年上半年商辦用地供應(yīng)增加明顯，占比達(dá)到29%，為近兩年半年度商辦用地供應(yīng)量最高。截至2017上半年，西安商辦市場庫存總量達(dá)到1383萬㎡，去化周期為5.5年。 戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，辦公市場今年上半年首次出現(xiàn)供求比值小于1，成交為近兩年半年度最高，達(dá)到82.13萬㎡，成交均價達(dá)到11876元/㎡。隨著長安國際E座、永利國際金融中心等寫字樓入市，全市甲級寫字樓總存量接近176萬㎡。從成交面積來看，上半年靠前的仍以高新和曲江為主，例如高新NEWWORLD、西安萬達(dá)·ONE、泰華金貿(mào)國際、華商豪盛旺座城、曲江萬眾國際、天地源·悅熙廣場等。 寫字樓與住宅出現(xiàn)價格倒掛 未來供應(yīng)量仍將上漲 記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，目前在西安大部分區(qū)域，住宅價格和寫字樓價格基本持平，甚至部分區(qū)域?qū)懽謽莾r格已被住宅均價倒掛。 與2016年上半年相比，2017年上半年，西安增加43萬㎡的辦公樓。未來半年到一年，西安寫字樓市場的新增供應(yīng)量達(dá)到歷史峰值，供應(yīng)量的增加將對西安地區(qū)寫字樓市場造成較大沖擊，預(yù)計今年下半年還將有新項目陸續(xù)入市。戴德梁行西北區(qū)董事總經(jīng)理巫保民表示，2017年大量的寫字樓入市對市場沖擊巨大，也意味著這是寫字樓市場更迭換代的階段，未來寫字樓將會在硬件設(shè)備、物業(yè)管理上發(fā)力，以贏得市場青睞。 西安仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部高級經(jīng)理何娜表示，高新區(qū)仍然是未來四年新增供應(yīng)最集中的片區(qū)，在錦業(yè)路片區(qū)有越來越大體量的超高層、甲級辦公樓出現(xiàn)。城北的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量居高新之后，像已經(jīng)入市的賽高項目、西北國金超高層的甲級辦公樓項目都會在城北集中放量，預(yù)計到2017年底可能會達(dá)到150萬㎡的供應(yīng)量，猛增的供應(yīng)量可能會使空置率有所上升，有效租金會略微下降。 關(guān)于生存 老舊寫字樓物業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行市場定位入市 據(jù)了解，城區(qū)內(nèi)很多老舊寫字樓項目目前無法滿足新興企業(yè)辦公需求，這類物業(yè)在未來的競爭中又該如何生存呢？巫保民認(rèn)為，很多城市都存在這樣的問題，老舊的寫字樓、舊廠房、廢棄的工業(yè)用地等等，應(yīng)該由傳統(tǒng)的衣、食、住、工作，橫向向文化、休閑、體驗、健康、藝術(shù)、體育等方面多元化發(fā)展，催生空間載體的創(chuàng)新和改造，重新進(jìn)行市場定位入市。 據(jù)了解，從2015年開始，深圳、廣州、濟(jì)南、上海等城市已經(jīng)相繼設(shè)立了城市更新局，主要負(fù)責(zé)對城市的舊廠房、舊建筑等進(jìn)行升級改造。研究如何把舊廠房向居住功能進(jìn)行改造，并結(jié)合服務(wù)式公寓、養(yǎng)老等特殊功能制定出一整套的改造和運營方案，這在政府和開發(fā)商兩端都將是受追捧的服務(wù)。 目前，西安也有類似的改造項目已經(jīng)取得成功，例如大華1935是在1935年投入生產(chǎn)的長安大華紗廠原址上改建，集合現(xiàn)代社會城市的綜合功能，定位為涵蓋文化藝術(shù)中心、工業(yè)遺產(chǎn)博物館、小劇場集群、購物街區(qū)等城市生活多種功能、多樣文化、多元消費的文化商業(yè)mall，獲得市場認(rèn)可；另外，還有萬科泊寓對市區(qū)內(nèi)一些閑置或老舊項目進(jìn)行裝修改造升級，以長租公寓的形式推出，為眾多中高端需求的租賃者服務(wù)，取得了較好的口碑。