第一套房必須避免的幾個(gè)大坑！不看你就虧大了
時(shí)間：2017/8/18
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自己做主買的第一套房，太太太重要了。
它是治療偏心病的最佳藥方，是你由空轉(zhuǎn)多的分水嶺，是幫助你建立自己投資邏輯的催化劑。
它就是這么重要。
但是這一切都有一個(gè)前提，你買第一套房時(shí)沒(méi)有犯大錯(cuò)。
買第一套房，最需要考慮的因素是什么？
安全！安全！安全！
對(duì)大部分年輕人來(lái)說(shuō)，首套房的本金就是他最重要的資產(chǎn)。第一套房如果不賺錢，對(duì)你的士氣打擊是巨大的，你在家庭的地位會(huì)一落千丈，你對(duì)未來(lái)的規(guī)劃將重寫(xiě)，說(shuō)不定又回到了空軍的老路上。
只要避免雷區(qū)，你的房子就能跑贏通脹，房子的杠桿屬性將確保你獲得巨大的收益。超額收益不是無(wú)房者該考慮的，因?yàn)槟悴荒苁?，超額收益所帶來(lái)的額外風(fēng)險(xiǎn)不是你現(xiàn)在該承受的。
下面講講幾個(gè)絕對(duì)要避免的大坑。
城市選擇
小編有興趣投資的城市不超過(guò)十個(gè)。下面是我根據(jù)投資優(yōu)先級(jí)做的排名，純粹個(gè)人看法。
超一線：北京。
一線：上海，深圳。
二線強(qiáng)：廣州，杭州，南京，蘇州，廈門。
二線：天津，武漢，鄭州，成都，重慶，福州，燕郊。
三線強(qiáng)：合肥，寧波，濟(jì)南，青島，大連，西安等其他省會(huì)和副省級(jí)市。
三線：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市，如長(zhǎng)三角珠三角其他城市。
四線：普通地市和優(yōu)質(zhì)縣城。
其他忽略。
買房子盡可能選排名靠前的城市。三線盡量不碰，四線及以下千萬(wàn)別買。 一線城市的房子是硬通貨，三線城市的房子是消費(fèi)品，二線介于兩者之間，這就是區(qū)別。排名越靠后的城市，越難保值增值，流動(dòng)性越差，越容易砸手里。排名靠前的城市，房子可以當(dāng)傳家寶。
貼一張中國(guó)各地人口凈流入流出示意圖，數(shù)據(jù)來(lái)源是2010年的人口普查。人口凈流出的地區(qū)不能碰。
板塊選擇
主要考慮兩個(gè)因素：上下班時(shí)間越短越好，人口流入越多要好。
我以上海為例。
高薪崗位基本都集中或靠近市中心，所以就上下班時(shí)間來(lái)說(shuō)，越靠近市中心越好。
張江、漕河涇兩個(gè)碼農(nóng)聚集地稍微偏些，但也在外環(huán)內(nèi)。
人口變化情況，我貼一張上海市2000到2010各街鎮(zhèn)人口變化圖。
外環(huán)線兩側(cè)的人口增加最多，內(nèi)環(huán)內(nèi)因受到政策控制人口清一色下降，外郊環(huán)間板塊的人口有升有降，遠(yuǎn)郊持平或下降。
綜合評(píng)估下來(lái)，我建議的優(yōu)先順序是：
內(nèi)外環(huán) > 外環(huán)至外環(huán)外五公里 > 內(nèi)環(huán)內(nèi) > 外環(huán)外五公里至郊環(huán) > 遠(yuǎn)郊當(dāng)然這只是一個(gè)粗略劃分，涉及到具體板塊會(huì)有變數(shù)。
但有一點(diǎn)可以確定，除非你就在遠(yuǎn)郊工作，否則首套房一定要回避遠(yuǎn)郊房產(chǎn)！
新房還是二手房
其他條件相同的情況下，新房售價(jià)對(duì)二手房?jī)r(jià)格是有額外溢價(jià)的，落地七折是很普遍的情況。level越低的城市，新房的額外溢價(jià)越明顯。
但是也會(huì)有某些特殊情況，一二手出現(xiàn)倒掛，就像當(dāng)前的上海樓市(2017年4月1號(hào))。
我的建議，買二手房不會(huì)錯(cuò)，出現(xiàn)一二手倒掛的情況下才買新房。額外溢價(jià)過(guò)多的新房絕對(duì)要回避。
住宅還是商鋪
商鋪水太深。第一套房子必須買純住宅，一線住宅買不了就去買二線住宅。第一套房，回避商鋪?。?！
毛坯還是精裝
同新房還是二手房類似，精裝相對(duì)毛坯有額外溢價(jià)，并且精裝的房子往往更容易打動(dòng)買家從而賣出高價(jià)。溢價(jià)過(guò)多的精裝修，一定要回避。
大戶型還是小戶型
常常有人會(huì)問(wèn)，市區(qū)老破大、市區(qū)次新小戶、郊區(qū)次新大戶這三者該如何選？
首套的話，我的建議是：郊區(qū)次新大戶 > 市區(qū)次新小戶 > 市區(qū)老破大。
老破大往往伴隨著低單價(jià)，有機(jī)會(huì)獲取超額收益，但流動(dòng)性極差，不適合首套房。
上家的選擇
房產(chǎn)交易是有風(fēng)險(xiǎn)的，最大的風(fēng)險(xiǎn)就在房子的上家。你首先要關(guān)注房子的產(chǎn)權(quán)是否有問(wèn)題，上家是否有不良嗜好。產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題、房東有問(wèn)題的房子，價(jià)格往往會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低一大截，這種單子行話叫做藥單.
做成了，超額利潤(rùn)，做不成，一堆麻煩。首套房千萬(wàn)避免藥單，安全第一！
常見(jiàn)的大坑就是這些了，避免這些坑，相信第一套房必定會(huì)給你帶來(lái)巨大的收益。其他不影響大局的注意事項(xiàng)，比如定金與訂金的區(qū)別、如何合理避稅、還款方式如何選等等，網(wǎng)上隨便一搜就是一大堆，我就不再贅述。
再補(bǔ)充一點(diǎn)，在能力范圍之內(nèi)，盡量早買，盡量買大的。能得到父母支持的話就盡可可能多要點(diǎn)，不要覺(jué)得愧疚，持有優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)對(duì)家庭來(lái)說(shuō)是大好事。盡量多貸款，通脹下的房貸就是在給你送錢，不用擔(dān)心，你一定還得起，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)后悔貸款太多的。
今天就聊到這了，希望對(duì)您有幫助。
