多家房企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù) 房企站在十字路口
時(shí)間：2017/8/18
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繼續(xù)堅(jiān)守，還是離開房地產(chǎn)業(yè)，房企已經(jīng)走到抉擇的十字路口。
不斷有離場(chǎng)者。他們或是一步步轉(zhuǎn)讓持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)，或是整體剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
8月15日晚間，深大通發(fā)布公告稱，擬將其持有的兩家房地產(chǎn)公司股權(quán)，以近2億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給公司股東亞星實(shí)業(yè)，以便專注于互聯(lián)網(wǎng)傳媒行業(yè)。“之所以要將這部分資產(chǎn)進(jìn)行剝離，是由于房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力較弱，此外，當(dāng)前深大通的土地儲(chǔ)備，并不足以支撐地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展?！鄙畲笸ǚ矫姹硎?。
如果說中小型房企的離場(chǎng)還可以說是自身實(shí)力不足，那么標(biāo)桿房企呢？
就在8月10日，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布了一條官方微信，宣布萬達(dá)徹底告別了房地產(chǎn)，從此大步走上輕資產(chǎn)之路。
僅一個(gè)多月時(shí)間，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林完成了總金額高達(dá)1109.63億元的資產(chǎn)大騰挪。這其中包括，7月19日，萬達(dá)以637.5億元總價(jià)將77家城市酒店全部股權(quán)以及十三個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給了富力和融創(chuàng)；8月9日，萬達(dá)酒店公布將萬達(dá)酒店管理公司和萬達(dá)文旅集團(tuán)注入香港上市公司，總金額達(dá)到70.5億元。
王健林以實(shí)際行動(dòng)表達(dá)著對(duì)于退出房地產(chǎn)業(yè)的決絕。他的理由是：“房地產(chǎn)已經(jīng)到了拐點(diǎn)，這個(gè)拐點(diǎn)可能不是V型的，是個(gè)L型的，就是躺著賺錢的時(shí)代過去了，可能今后要靠品牌、定位、定價(jià)、營(yíng)銷等各種因素才能做得好，所以高利潤(rùn)暴利時(shí)代過去了。”
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超過20家房企宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
房企離場(chǎng)者增多
深大通早在2015年就開始并購(gòu)重組。2015年7月，深大通公布發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)并配套募集資金預(yù)案，分別以10.55億元、17億元收購(gòu)冉十科技、視科傳媒100％股權(quán)，并配套募集資金27.5億元。
2016年2月起，深大通主營(yíng)業(yè)務(wù)逐步由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型至移動(dòng)數(shù)字整合營(yíng)銷服務(wù)與線上線下新媒體運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，公司擬剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
深大通2016年年報(bào)顯示，公司的業(yè)務(wù)主要有廣告?zhèn)髅胶头康禺a(chǎn)兩部分，其中，房地產(chǎn)所占有比例僅12.81％。2016年，深大通的廣告?zhèn)髅綐I(yè)務(wù)的利潤(rùn)比例高達(dá)90％以上，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)比例僅8.25％。2017年1季度，深大通實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9418.11萬元，同比增長(zhǎng)164.79％。
2017年8月15日，深大通宣布，由于房地產(chǎn)部分項(xiàng)目尚未銷售完畢，公司擬將持有的青島廣順房地產(chǎn)有限公司83％股權(quán)、濟(jì)寧海情置業(yè)有限公司90％股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給持有深大通13.57％股權(quán)的股東青島亞星實(shí)業(yè)有限公司，交易對(duì)價(jià)為1.7375億元。交易所得款項(xiàng)將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。
“地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，公司該業(yè)務(wù)板塊盈利能力較弱，且土地儲(chǔ)備不足，亟需業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型?！笔巧畲笸▌冸x房地產(chǎn)業(yè)的原因。
銷售的下滑、不斷收緊的資金鏈壓力及土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的壓力，成為當(dāng)前房企面臨的三大憂患。尤其對(duì)于中小型房企而言，是否拿得到合適的土地，直接決定著未來還能否留下。即便是龍頭房企，亦感受到這種壓力。
萬科發(fā)布的7月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，7月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積249.1萬平方米，銷售金額355.6億元。與6月相比，環(huán)比分別下滑28.5%和27.6%。
恒大7月的業(yè)績(jī)同樣出現(xiàn)下滑。該公司7月份銷售額為441.6億元，環(huán)比回落約28%；合約銷售面積439.5萬平方米，回落27.4%。
中海地產(chǎn)發(fā)布7月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，中海系列公司7月合約物業(yè)銷售金額約為168.73億港元，相應(yīng)樓面面積約為105.45萬平方米；168.73億港元的銷售額同比漲幅達(dá)32%，但比6月份305.56億港元大跌44.8%。
這些大型企業(yè)7月銷售額走弱的表現(xiàn)，已成為整個(gè)行業(yè)的縮影。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，56家發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企中，6家預(yù)減，18家虧損。預(yù)減和虧損的上市房企基本被中小房企包攬。
比業(yè)績(jī)下滑更可怕的是土地儲(chǔ)備的捉襟見肘。據(jù)記者了解，很多中小型企業(yè)面臨的現(xiàn)狀是，手里都沒有待開發(fā)的地了，近期拿到地的可能性也不大。尤其現(xiàn)在一線的一些土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，中小房企根本無法進(jìn)入。而且，融資能力差、渠道收緊，他們很難貸到成本合適的資金去拍地。
堅(jiān)守者 “豪賭”房地產(chǎn)
有離場(chǎng)者，亦有堅(jiān)守者，甚至還有為拼規(guī)模而極力擴(kuò)張的“豪賭”者。他們甚至喊出了銷售額千億目標(biāo)，以期換取一張通往樓市下半場(chǎng)的入場(chǎng)券。
8月4日，時(shí)代地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績(jī)，同時(shí)，公司首次提出要在2019年或2020年實(shí)現(xiàn)千億銷售。而2016年時(shí)代地產(chǎn)的銷售額為近300億元。
發(fā)跡于三四線城市的中梁地產(chǎn)，2008年銷售額僅超過30億元，2015年規(guī)模發(fā)展到168億元，2016年銷售額為336.8億元，其2017年銷售目標(biāo)升至600億元～650億元。
中梁地產(chǎn)亦志在千億?！爸辛簝?nèi)部已提出了‘雙千億’目標(biāo)：到2021年，銷售額和總資產(chǎn)均超過千億元。”中梁地產(chǎn)助理總裁陳宏朝在一次地產(chǎn)金融研討會(huì)上表示。為達(dá)成這一目標(biāo)，去年這家公司平均五天拿一塊地，全年耗資246億元拿下了68塊土地。截至今年7月初，中梁拿地資金已突破200億元，獲取土地60多幅，平均三天拿一塊地。
藍(lán)光地產(chǎn)金融集團(tuán)副總裁楊冉表示，有一組數(shù)據(jù)對(duì)比，去年銷售規(guī)模最大的恒大，在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)占有率僅為3%，銷售規(guī)模top10房企的市場(chǎng)占有率還不到20%。而在市場(chǎng)相對(duì)成熟的美國(guó)，幾家大型房企的市場(chǎng)占有率能達(dá)到50%左右。從這個(gè)意義上說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還是很分散，行業(yè)的集中度會(huì)繼續(xù)提高，并購(gòu)重組的案例也會(huì)不斷出現(xiàn)。
從這個(gè)角度而言，“豪賭”者為在最終的房地產(chǎn)市場(chǎng)份額中掙得一席之地，也是不得不為之。因?yàn)椤俺笮头科笸ㄟ^并購(gòu)重組擴(kuò)大規(guī)模，近兩年一些中型房企也保持著很高的復(fù)合增長(zhǎng)率，趕超勢(shì)頭很猛。房地產(chǎn)業(yè)過去有太多類似案例，一旦不小心掉隊(duì)，后面可能就跟不上了。無論你是規(guī)模500億元、1000億元還是2000億元的企業(yè)，都可能面臨這種情況?！睏钊街赋?。
堅(jiān)守者，也感受到了行業(yè)危機(jī)。
8月14日，旭輝集團(tuán)總裁林峰在其公司官方微信上發(fā)表的一篇題為《生于憂患，而死于安樂》的文章中寫道，“在各類好消息的背后，應(yīng)該清醒地看到：宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)日益趨緩、金融資本層面愈發(fā)收緊、調(diào)控政策與長(zhǎng)效機(jī)制逐漸加碼、銷售和土地市場(chǎng)逐步趨冷、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更加強(qiáng)大……未來，似乎并沒有留給我們太多的時(shí)間和空間?！?
每輪樓市調(diào)整的時(shí)候恰恰是房企轉(zhuǎn)型或者多元化的催化劑?，F(xiàn)在就是這樣一個(gè)不得不轉(zhuǎn)的危機(jī)關(guān)頭。
