房租會(huì)變高嗎？房價(jià)會(huì)跌嗎？六問北京租房新政
時(shí)間：2017/8/23
瀏覽量:
1223
昨日（17日），北京市住建委聯(lián)合市發(fā)改委等部門發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》公開征求意見。
符合條件的無房家庭租房，其子女可享受義務(wù)教育；京籍集體戶租公租房可以落戶……這份“租房新政”征求意見稿亮點(diǎn)頗多。
但是，新政也帶來不少疑問。租房賦權(quán)后，是否會(huì)拉高房租？以后租房就可以上名校嗎？是否會(huì)出現(xiàn)擇校扎堆現(xiàn)象？
帶著這些疑問，一起往下看↓↓
一問：新政會(huì)拉高房租嗎？
要看出租房數(shù)量和租房人的比重，對租金過度上漲風(fēng)險(xiǎn)提高警惕
征求意見稿提出，將通過各種方式增加租賃住房的供給，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃。另外，符合條件的租房者，其適齡子女可在租房所在區(qū)域享受義務(wù)教育。這些措施會(huì)不會(huì)拉高北京的租房價(jià)格？
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長顧云昌分析，實(shí)際上，現(xiàn)在大城市租售價(jià)格比并不合理，租金價(jià)格與銷售價(jià)格相比，對于用房的人來說，租房肯定合算。但對于房屋出租人來說，租金回報(bào)率只有1%-2%。在市場經(jīng)濟(jì)國家，租房回報(bào)率一般在5%-6%，這樣比較趨于合理。
此外，以前人們寧愿買房子也不租房子的另一個(gè)原因是，租售不同權(quán)。權(quán)益不對等，也造成了租賃價(jià)格不合理。這次征求意見稿明確了一些權(quán)益的對等，這對人才流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會(huì)影響租房價(jià)格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價(jià)。沒有人感興趣，或者政策執(zhí)行不到位，還是要買房。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于此類租賃市場來說，如果確實(shí)可以落戶以及讓非京籍子女享受入學(xué)機(jī)會(huì)，那么，對于租金隨意或者過度上漲的風(fēng)險(xiǎn)需要提高警惕；此外，從供需關(guān)系來看，需求量上升確實(shí)會(huì)帶來供需不平衡的現(xiàn)象，這樣就會(huì)帶來很多新的問題，所以如何引導(dǎo)需求流向其他區(qū)域，同時(shí)增加供應(yīng)端的數(shù)量尤為關(guān)鍵。
二問：新政會(huì)讓房價(jià)下跌嗎？
專家稱對于抑制投機(jī)、平抑房價(jià)有作用
征求意見稿明確租賃房屋在學(xué)區(qū)劃分、社會(huì)事務(wù)辦理上也享有與購買的房屋同樣的“權(quán)益”，還加強(qiáng)了租賃市場供給，這是否會(huì)讓房價(jià)下跌？
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙池秀認(rèn)為，新政對于抑制投機(jī)、平抑房價(jià)，是有作用的。因?yàn)橐院笸ㄟ^租房就可以實(shí)現(xiàn)孩子上學(xué)的問題，大家就沒必要買房。供求決定價(jià)格，房價(jià)就很可能平抑，房地產(chǎn)市場可以平穩(wěn)健康發(fā)展。
顧云昌認(rèn)為，規(guī)范房屋租賃市場，促進(jìn)房屋租賃與房屋銷售經(jīng)濟(jì)效益平衡是大趨勢。他認(rèn)為，規(guī)范租賃市場，可以通過政策引導(dǎo)增加租賃房源，推動(dòng)機(jī)構(gòu)租賃房屋進(jìn)入市場，實(shí)現(xiàn)“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
對于各地紛紛跟進(jìn)“租購并舉”政策是否會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步影響，顧云昌認(rèn)為，各地政策實(shí)施方面有所不同，還不好通過實(shí)施方案判斷市場走向。不管是房屋銷售還是租賃行情，其實(shí)都將依據(jù)供需關(guān)系的變化來變化。從各地出臺(tái)的政策可以發(fā)現(xiàn)，在提出“租購并舉”的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)了租賃房源多渠道增加供給。
三問：租房也能上名校？
并不能保證，和購買學(xué)區(qū)房是倆概念
根據(jù)征求意見稿，對住房租賃予以一定賦權(quán)，符合條件者租房即可入學(xué)。這是否意味著，未來通過租房，也可以上名校？
北京市住房保障專家組相關(guān)專家舉例說，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學(xué)；或在西城買了房子，其子女在西城上學(xué)。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務(wù)教育。
不過，這和購買學(xué)區(qū)房是兩個(gè)概念。在西城區(qū)租房上學(xué)并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里是“區(qū)”，而不是“學(xué)區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學(xué)位情況，如果學(xué)位滿了，會(huì)協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定。
四問：是否會(huì)扎堆教育優(yōu)質(zhì)區(qū)？
各區(qū)根據(jù)承載能力制定政策，不會(huì)過度扎堆
符合條件的承租人，其子女可在租房區(qū)享受義務(wù)教育。這是否會(huì)引發(fā)大家紛紛往擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域扎堆呢？
專家表示，關(guān)于符合條件的承租人子女入學(xué)的問題，征求意見稿提出，具體的辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定，這里其實(shí)就是讓各區(qū)根據(jù)自己的承載能力，來因地制宜制定更細(xì)化的政策。
專家認(rèn)為，每個(gè)區(qū)的住房數(shù)量、教育資源以及就業(yè)承載能力，都是有限的。比如說這個(gè)區(qū)只能接受一百個(gè)人，如果有一千個(gè)人想去那上學(xué)，就有一個(gè)有限排序的問題，所以不會(huì)出現(xiàn)過度的扎堆情況。
因此，各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭，需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件，這是真正從職住平衡的角度出發(fā)來考慮的。
五問：租房可以落戶？
京籍租公租房可辦戶口登記，非京籍可依法申辦居住登記卡或申領(lǐng)居住
細(xì)看新政征求意見稿，對于辦理戶口登記方面，市場化租房并未明確；而是在保障房方面有所優(yōu)化。
承租人為北京市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。這樣一來，一些是北京集體戶口的公租房家庭，就可以把戶口落到公租房上。
目前，北京市公租房還未真正開放戶口登記和遷移?！安幌癞a(chǎn)權(quán)房，公租房退租比較頻繁，如果能把戶口落在公租房上，戶口如何遷移等細(xì)則還需要進(jìn)一步探討。”北京市運(yùn)營保障房項(xiàng)目的一位負(fù)責(zé)人說。
此外，如果承租人為非北京戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。
六問：監(jiān)管平臺(tái)有何作用？
相當(dāng)于大后臺(tái)與各部門聯(lián)網(wǎng)，不對口租房者
征求意見稿提出，將建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。
專家介紹，這個(gè)監(jiān)管平臺(tái)，其實(shí)就是一個(gè)大后臺(tái)，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務(wù)的。
另外，這個(gè)“大后臺(tái)”與各個(gè)部門聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)管平臺(tái)通過連接網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請等對外服務(wù)。
為公眾提供住房租賃服務(wù)的則是各個(gè)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等，租賃雙方通過這些對外的平臺(tái)達(dá)成交易，這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)則把住房租賃的相關(guān)信息傳輸給政府的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，進(jìn)行登記備案等服務(wù)。
這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，符合“大后臺(tái)”的要求才能對接政府的“大后臺(tái)”，提供服務(wù)。
專家表示，相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺(tái)相比，今后在北京必須達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，合法合規(guī)的平臺(tái)，才能對接政府的后臺(tái)，提供住房租賃服務(wù)。
這對租賃雙方來說都是好消息，登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，房屋租賃會(huì)更加規(guī)范、安全，監(jiān)管平臺(tái)也有利于規(guī)范假房源、二房東等現(xiàn)象。另外，住房租賃各方市場主體可以通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)對其他相關(guān)方進(jìn)行評價(jià)，評價(jià)信息可以在監(jiān)管平臺(tái)予以記錄和披露。
政策延伸
今后5年，北京50萬套租賃住房如何建？
今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》同時(shí)發(fā)布，明確未來五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。
在這150萬套住房中，將包括租賃住房50萬套。這些租賃住房如何建設(shè)？未來北京如此大規(guī)模的租賃住房誰來運(yùn)營？
昨天的“租房新政”征求意見稿中，也專門強(qiáng)調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應(yīng)，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。
同樣，未來運(yùn)營這些租賃房的將是更加專業(yè)的機(jī)構(gòu)。北京市將鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。
在金融支持方面，北京市也將鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。
未來，北京市也將繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。
新聞深一度
樓市長效機(jī)制輪廓漸現(xiàn)
2017年，中國房地產(chǎn)市場迎來一場劇烈的變革。熱點(diǎn)城市相繼步入以限購、限貸、限價(jià)、限售、限商為核心的“五限”時(shí)代，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制。與此同時(shí)，隨著多地發(fā)文壯大租賃市場，調(diào)整土地供應(yīng)政策，樓市長效機(jī)制開始破冰，輪廓正逐漸顯現(xiàn)。
今年5月，住建部面向社會(huì)就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》公開征求意見。7月，住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)。目前，多地已下發(fā)試點(diǎn)方案，加快推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。
“我國房地產(chǎn)調(diào)控思路已從短期走向長期。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任康俊亮表示，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，長效機(jī)制已在路上。包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場化的住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。
康俊亮表示，未來樓市長效機(jī)制將逐步完善形成，地方將根據(jù)自身情況進(jìn)行分類試點(diǎn)，例如住宅租賃的試點(diǎn)從此前的12個(gè)試點(diǎn)城市擴(kuò)圍是大勢所趨。
