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8月15日，南京市政府為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）、住建部等國(guó)家九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)）文件精神，按照《住建部發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》要求，結(jié)合南京實(shí)際，制定的《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（下稱《方案》）正式發(fā)布。 此次《方案》內(nèi)容可概括為：1個(gè)指導(dǎo)思想、4個(gè)工作目標(biāo)、5大方面、4項(xiàng)保障。重點(diǎn)圍繞培育租賃市場(chǎng)主體、建設(shè)住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)、拓寬租賃住房籌集渠道、加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管、加大政策支持力度等五大方面列出了23項(xiàng)工作任務(wù)。 在被列入全國(guó)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)12個(gè)試點(diǎn)城市一個(gè)月內(nèi)，南京快速反應(yīng)，從“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“商改租”、租賃房源平臺(tái)等方面全面展開(kāi)了推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的新篇章。 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”第二城 南京市政府方面表示，南京的試點(diǎn)工作將緊緊圍繞四大工作目標(biāo)展開(kāi)，一是培育市場(chǎng)主體，發(fā)展一批國(guó)有、混合所有制及民營(yíng)等多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范有序經(jīng)營(yíng)。二是建設(shè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，初步建成信息共享、服務(wù)高效、監(jiān)管有力的全市住房租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。三是構(gòu)建管理體系，形成市-區(qū)-街道-社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)網(wǎng)格化管理體系。四是形成房源供應(yīng)模式，探索通過(guò)政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種供應(yīng)模式 值得關(guān)注的是，《方案》提出要結(jié)合實(shí)際情況，適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)，特別是在義務(wù)教育、基本醫(yī)療、計(jì)劃生育、公共衛(wèi)生、健康促進(jìn)、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障、社區(qū)事務(wù)、科技申報(bào)、住房保障和公積金提取等方面。而這也是繼廣州之后第二個(gè)明確提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的城市。 此前，廣州地區(qū)率先亮出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這一概念時(shí)，被不少公眾誤解為“租房也可以上名校”。對(duì)此，南京市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)人士表示，南京推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”將包含三層含義：一是要把實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)作為最終目標(biāo)，也是在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中堅(jiān)持的方向。二是承租人享受的基本公共服務(wù)包括多方面內(nèi)容，包括義務(wù)教育、基本醫(yī)療、計(jì)劃生育、公共衛(wèi)生、健康促進(jìn)、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障、社區(qū)事務(wù)、科技申報(bào)、住房保障和公積金提取等各方面內(nèi)容。三是逐步穩(wěn)妥有序推進(jìn)。 《方案》對(duì)于市民普遍關(guān)心的“入學(xué)”也進(jìn)行了相應(yīng)明確：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學(xué)前、義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育；符合南京市外來(lái)務(wù)工人員隨遷子女義務(wù)教育入學(xué)政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區(qū)教育行政部門(mén)統(tǒng)籌安排其隨遷子女在居住區(qū)內(nèi)享受義務(wù)教育。 試行“商改租” 將商業(yè)用房改建為租賃住房成為我國(guó)多地區(qū)發(fā)展租賃市場(chǎng)籌集房源的渠道之一，此次南京市也將其在《方案》中予以具體明確，將鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。 雖然南京地區(qū)有大量商業(yè)、商辦用房，但“商改租”應(yīng)按規(guī)定要符合條件。據(jù)悉，南京市“商改租”將按照“一事一議”的原則開(kāi)展，位于城市中心、副中心以外、庫(kù)存量大、位于地鐵站點(diǎn)周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房，在滿足采光、通風(fēng)、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定可改為租賃住房。而開(kāi)發(fā)企業(yè)提出商改租申請(qǐng)后，需報(bào)屬地區(qū)政府（園區(qū)管委會(huì)）和市相關(guān)主管部門(mén)初核，經(jīng)評(píng)估后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過(guò)剩的情況下才予批準(zhǔn)。 改建房屋將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓，改造后租賃住房用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 房企變身“大房東” 《方案》明確，南京將充分發(fā)揮市、區(qū)兩級(jí)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)引領(lǐng)作用，支持國(guó)有企業(yè)拓展業(yè)務(wù)，將住房租賃納入業(yè)務(wù)范圍，通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、租賃等多種方式籌集房源，實(shí)施規(guī)模化租賃服務(wù)。其中，2017年國(guó)有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)將不少于14家。同時(shí)，將鼓勵(lì)具有一定運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和一定規(guī)模的民營(yíng)和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營(yíng)范疇，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及各類機(jī)構(gòu)投資者設(shè)立專門(mén)的住房租賃企業(yè)，開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，今年內(nèi)這樣的試點(diǎn)企業(yè)將不少于4家，到2020年底不少于10家。 通過(guò)培育多層次市場(chǎng)主體，從而探索建立起政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，今年，南京市建設(shè)或籌集的租賃性住房將不低于50萬(wàn)平方米。 由政府建設(shè)新增的租賃住房房源主要來(lái)源于兩方面，即對(duì)出讓面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的部分新增住宅用地出讓時(shí)，明確配建5%保障性住房（含租賃性住房）；出讓用地競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)建的保障性住房中也將包括一定體量的租賃住房。 鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)“自持”則是選取符合條件的新建商品房項(xiàng)目，在出讓時(shí)土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持，用于長(zhǎng)期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對(duì)外出租單次租期原則上不得超過(guò)10年。上述要求在土地出讓合同中予以約定，并在不動(dòng)產(chǎn)登記文書(shū)中也要注記“不得分割轉(zhuǎn)讓、不得改變房屋用途”。這意味著，未來(lái)的開(kāi)發(fā)企業(yè)也將擁有一個(gè)“大房東”身份。 率先起跑發(fā)展租賃 十八大以來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，尤其對(duì)建立購(gòu)租并舉的住房體系，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，提出了明確的要求。南京在成為12個(gè)全國(guó)發(fā)展租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市之一之后，能夠如此快速反應(yīng)，制定落實(shí)方案，與其長(zhǎng)久以來(lái)重視發(fā)展租賃市場(chǎng)密不可分。 《方案》發(fā)布前，南京市住房保障和房產(chǎn)局就曾表態(tài)，南京市正積極推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)培育試點(diǎn)工作，將通過(guò)培育一批國(guó)有、民營(yíng)和混合經(jīng)濟(jì)體等多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，基本建成政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，采取多種方式增加租賃住房供應(yīng)路徑，引導(dǎo)個(gè)人出租閑置房源，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)管理網(wǎng)絡(luò)，采取多種方法舉措，進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序。同時(shí)，正加快制定南京市的規(guī)范租賃行為、促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展意見(jiàn)，啟動(dòng)南京市房屋租賃管理?xiàng)l例制定工作，從法規(guī)制度層面進(jìn)一步規(guī)范群租市場(chǎng)行為?？梢?jiàn)南京對(duì)于租賃市場(chǎng)的推進(jìn)工作早已思路明確。 南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，南京市新鮮出爐的租賃政策有7大亮點(diǎn)：到2020年底，基本建成購(gòu)租并舉的住房制度；開(kāi)發(fā)企業(yè)有望成為大房東；試點(diǎn)“商改租”；試點(diǎn)低效用地、集體土地建租賃住房，個(gè)人出租將獲得獎(jiǎng)勵(lì)；推行“購(gòu)租同權(quán)”；“群租房”將被大力度治理；建全市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。 事實(shí)上，在江蘇省“購(gòu)租并舉”工作已在緊鑼密鼓地進(jìn)行。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，今年5月，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的通知》，確定建立購(gòu)租并舉的住房制度，并選擇南京、蘇州、無(wú)錫、常州、徐州、揚(yáng)州等6個(gè)城市開(kāi)展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作。 據(jù)悉，目前江蘇省已提出推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，出租庫(kù)存商品住房，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。到2020年，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。