考慮成本及投資 新險企熱衷自購辦公樓
時間：2017/8/24
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2011年后成立的新險企正在購買自用不動產(chǎn)，尤其是總部辦公樓。
成立兩年多的國聯(lián)人壽于今年7月6日與國聯(lián)集團簽訂了一筆3 .31億元的自用性不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
南都記者昨日獲悉，部分險企在成立一兩年就有意購買自用不動產(chǎn)，不過這些險企總部并非位于北京、上海、廣州及南京等地區(qū)。經(jīng)南都記者統(tǒng)計，目前選擇購買辦公樓的險企總部位于河南鄭州、云南昆明、江蘇無錫以及湖南長沙等城市。
事實上，相對于每年數(shù)百萬或數(shù)千萬元的租賃成本，自購辦公樓無疑成為新設(shè)險企的選擇。另一方面，在保險業(yè)內(nèi)看來，隨著樓價的上漲，不動產(chǎn)投資已成為備受歡迎的另類投資。
購買自用不動產(chǎn)
新成立的險企正在購買自用不動產(chǎn)，尤其是總部辦公樓。
南都記者近日獲悉，國聯(lián)人壽保險股份有限公司(以下簡稱“國聯(lián)人壽”)于2017年7月6日與國聯(lián)集團簽訂了《轉(zhuǎn)讓交易合同》，以物權(quán)方式投資國聯(lián)集團部分資產(chǎn)(老國聯(lián)大廈、國聯(lián)地下車庫、國聯(lián)食堂等三項房地產(chǎn))，作為自用性不動產(chǎn)長期持有。這部分資產(chǎn)標(biāo)的位于無錫市，交易金額共計約3.31億元。
作為一家新壽企，國聯(lián)人壽成立于2014年12月31日。今年3月13日，國聯(lián)人壽股東曾以非現(xiàn)場通訊方式召開2017年第一次臨時股東大會，以記名投票表決方式通過《國聯(lián)人壽保險股份有限公司關(guān)于購置固定資產(chǎn)的議案》。
無獨有偶，南都記者從東吳人壽獲悉，這家成立于2012年的險企，在今年4月25日獲股東大會審議通過《關(guān)于擬購總部辦公職場的議案》的特別決議。
新設(shè)立的財險公司亦做出同樣的決定，有險企成立一年即考慮購買辦公樓。南都記者獲悉，于2015年5月13日成立的中原農(nóng)業(yè)保險股份有限公司則于2016年12月23日第二次臨時股東大會審議通過了購買辦公用房的議案。同樣地，于2011年成立的誠泰財險，亦在2014年召開的2013年股東大會的審議通過《關(guān)于購置自用辦公樓的議案》。
事實上，部分當(dāng)?shù)貒匈Y本投資背景的險企亦作出了類似的選擇。南都記者從某險企獲悉，去年某險企獲得允許“可以自購總部大樓”。
成本及投資的選擇
為何新設(shè)立的部分險企會做出這樣的選擇？
南都記者此前獲悉，險企在籌備期間會租賃辦公樓，但開業(yè)后會根據(jù)實際情況考慮辦公樓的繼續(xù)租賃、自建或購買。
以中原農(nóng)業(yè)保險為例。去年4月29日于鄭州舉行的股東大會審議通過了關(guān)于自建或購買總部辦公用房的議案，并要求董事會戰(zhàn)略與投資委員會應(yīng)就公司總部辦公用房事宜進行充分溝通，形成詳細(xì)方案，再次提交董事會及股東大會審議，隨后在12月底審議通過了購買辦公樓的議案。
南都記者統(tǒng)計獲悉，目前選擇購買辦公樓的險企總部位于河南鄭州、云南昆明、江蘇無錫以及湖南長沙等城市。
相較于每年數(shù)百萬或數(shù)千萬元的租賃成本，自購辦公樓無疑成為新設(shè)險企的選擇。國聯(lián)人壽認(rèn)為，購置自用性不動產(chǎn)有利于進一步提升國聯(lián)人壽品牌形象，有利于進一步優(yōu)化公司增效節(jié)支水平，從長遠(yuǎn)來看是公司節(jié)約經(jīng)營費用、控制經(jīng)營成本支出的有效方法。而另一家將購買辦公樓的險企則認(rèn)為“從各方面展現(xiàn)自身實力和信譽”。
險企青睞不動產(chǎn)投資
另外，在保險業(yè)內(nèi)看來，隨著樓價的上漲，不動產(chǎn)投資已成為備受歡迎的另類投資。
國內(nèi)一家大型保險公司2016年底不動產(chǎn)投資占比只有2%，不動產(chǎn)投資更關(guān)注以租金收益為主的商業(yè)寫字樓等。
“保險公司也在積極拓展商業(yè)不動產(chǎn)的投資能力，近些年來，保險資金投資不動產(chǎn)是大趨勢?！贝笮捅ｋU公司一位華南區(qū)財務(wù)總監(jiān)對南都記者表示，“地產(chǎn)為錨，抵御通脹。長期來看，商業(yè)不動產(chǎn)增值潛力巨大?！?
“監(jiān)管要求保險公司投資不動產(chǎn)時，遵循長期投資、價值投資和資產(chǎn)負(fù)債匹配管理原則。”
保險系不動產(chǎn)公司一位負(fù)責(zé)人對南都記者表示，“雖然不動產(chǎn)投資回報期長，對于不動產(chǎn)投資依然長期看好，而且風(fēng)險管控相對容易?！?
此外，此前有險企將部分房地產(chǎn)在自用與投資屬性之間適當(dāng)轉(zhuǎn)換有利于提高償付能力。
南都記者查閱年報獲悉，2015年華安保險將賬面價值1 .41億元(原值1.79億元)的自用房屋轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；與此同時，華安保險將賬面價值為0 .558億元的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。
一位資深會計人士對南都記者表示，2015年的這種操作可以增加當(dāng)年利潤減少折舊。因自用房地產(chǎn)有所折舊，而根據(jù)公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不用折舊。
不過，值得關(guān)注的是，廣深地區(qū)的部分目前險企選擇自建或租賃辦公樓。一家已成立15年的壽企人士則對南都記者表示，此前一直租賃辦公樓，隨著自建辦公樓完成，公司團隊陸續(xù)搬進新的辦公樓。南都記者亦獲悉，一家成立不足5年的新壽企目前依然從股東方租賃辦公樓，每平米價格與周邊辦公樓基本持平。
