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2017年的中報(bào)季接近尾聲，有厚積薄發(fā)者邁入千億，立在潮頭者也 提出了更高要求。對(duì)于房企提出的調(diào)高銷售額目標(biāo)是否保守也成為被討論的話題。上半年，房企銷售額普遍向好，但在樓市下半場(chǎng)的普遍認(rèn)知中，房企也開(kāi)啟了新一輪卡位賽。 經(jīng)營(yíng)效果上，利潤(rùn)率與負(fù)債率兩類財(cái)務(wù)指標(biāo)、以及土地儲(chǔ)備一直是房企的重要生命線，由此引發(fā)的行業(yè)洗牌效應(yīng)不可忽視。 房企 而進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代，持有型項(xiàng)目如何布局、如何運(yùn)營(yíng)并擴(kuò)大規(guī)模，長(zhǎng)周期的項(xiàng)目該通過(guò)怎樣的路徑成為能夠支撐公司業(yè)績(jī)可持續(xù)發(fā)展的重要支柱，則成為另一個(gè)重要話題。 在24日萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，公司董事會(huì)主席郁亮首度公開(kāi)萬(wàn)科新的業(yè)務(wù)分類架構(gòu)。在這些房企都在逐步滲入的領(lǐng)域中，在這場(chǎng)中場(chǎng)戰(zhàn)事之后，新戰(zhàn)役早已悄然打響。 8月中旬開(kāi)始，上市房企進(jìn)入密集的中報(bào)發(fā)布期。上半年，盡管調(diào)控頻頻，但大型房企和Top20房企基本都實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，多家房企還紛紛上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。 這背后是行業(yè)集中度提升、兼并整合下的規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)加劇。如果說(shuō)以前房企追求規(guī)模是為了卡位，那么當(dāng)碧桂園宣布今年目標(biāo)5000億，旭輝提出3000億目標(biāo)，富力、金茂將千億提前，房企的行業(yè)生存門(mén)檻，已赫然提到了千億級(jí)別。在這之上，才能談到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。 對(duì)于行業(yè)已進(jìn)入下半場(chǎng)，大多數(shù)房企已沒(méi)有異議。龍湖、中海外更提出了周期轉(zhuǎn)換的概念，隨著城市化率接近60%的臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)的周期開(kāi)始轉(zhuǎn)換，在周期的右側(cè)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)趨緩，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將成為新的競(jìng)爭(zhēng)賽道和利潤(rùn)來(lái)源。 萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、中海外這些超大型房企早已未雨綢繆，轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)、城市運(yùn)營(yíng)，在商業(yè)、長(zhǎng)租、物流地產(chǎn)等各個(gè)領(lǐng)域多有著力，而這些新賽道，都將跑出新的王者。 規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)的平衡 8月22日的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌宣布，公司年度銷售目標(biāo)上調(diào)至5000億，這是第一家提出5000億目標(biāo)的房企。 作為行業(yè)龍頭，碧桂園上半年的合同銷售金額約人民幣2889億元，同比顯著增長(zhǎng)131%，位列行業(yè)第一；而與碧桂園接近的萬(wàn)科上半年銷售2770億，恒大預(yù)計(jì)也在2000多億。這意味著，房企第一陣營(yíng)年度銷售規(guī)模將提升至5000億。 3000億陣營(yíng)則有中海外及尚未公布業(yè)績(jī)的融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)等房企；千億之上，有厚積薄發(fā)的龍湖，將年度銷售目標(biāo)上調(diào)至1500億。更多的房企在追逐千億。中國(guó)金茂也提出2019年要實(shí)現(xiàn)千億；富力今年上調(diào)至800億，且2018年大幅提升至1280億-1380億。 規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)的背后，往往也是土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)爭(zhēng)。今年上半年，各大房企積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、合作、城市更新等渠道，為規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┏渥愕呢浿怠? 富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉坦言，上調(diào)銷售目標(biāo)的最大動(dòng)力來(lái)自其土儲(chǔ)。上半年，富力已買(mǎi)入總建筑面積1140萬(wàn)平方米的土地，可提供超過(guò)人民幣1420億元的新增可銷售資源，以助集團(tuán)于2018年及以后達(dá)成更高的銷售目標(biāo)。 碧桂園的土地儲(chǔ)備，則讓一些中小型房企難以望其項(xiàng)背。上半年，碧桂園共獲取292宗土地，建筑面積約為5084萬(wàn)平方米；公司已摘牌或已簽約的土地儲(chǔ)備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲(chǔ)備約1.35億平方米。 值得注意的是，規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。在資金全面收緊的背景下，不少房企都意識(shí)到防范風(fēng)險(xiǎn)的重要性，紛紛采取措施調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低凈負(fù)債率，增強(qiáng)現(xiàn)金回流。截至上半年，龍湖凈負(fù)債率為56.2%。龍湖管理層表示，公司將通過(guò)外部合作及二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)等方式，控制拿地成本、減少資金占?jí)?；同時(shí)進(jìn)一步拓展境內(nèi)外融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)賬期和降低成本。龍湖首席執(zhí)行官邵明曉稱，接下來(lái)的拿地節(jié)奏會(huì)根據(jù)回款和整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表的情況來(lái)進(jìn)行決策，將凈負(fù)債率控制在60%以下。 規(guī)模最大的碧桂園也一直在控制負(fù)債水平。截至6月30日，其凈負(fù)債率為37.8% ，比2016年12月31日下降了10.9個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均借貸成本為5.32% ，比去年底下降34個(gè)基點(diǎn)。 以穩(wěn)健著稱的中海外和萬(wàn)科，在財(cái)務(wù)指標(biāo)上更為謹(jǐn)慎。中海外上半年的凈負(fù)債率僅為16.1%，融資成本從去年的4.8%下降至4.2%；萬(wàn)科的凈負(fù)債率為19.61%。截至6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金1075.6億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和（501.4億元）。 另一些房企則在追求規(guī)模的過(guò)程中顯示出了風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，新城控股上半年凈負(fù)債率已超過(guò)警戒線，達(dá)到107%，這與企業(yè)2015-2017年大幅拿地直接相關(guān)，尤其在今年上半年的新增土地總額已接近企業(yè)的銷售額。 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為新賽道 值得關(guān)注的是，繼萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮提出行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、下半場(chǎng)這些著名的論斷后，中海外主席兼行政總裁顏建國(guó)和龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍提出了大周期論。顏建國(guó)認(rèn)為，城市化率低于60%時(shí)，是為周期左側(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)模和價(jià)格上快速增長(zhǎng)，達(dá)到60%后，行業(yè)將進(jìn)入大周期右側(cè)，目前國(guó)內(nèi)城市化水平已經(jīng)達(dá)到57%，接近臨界點(diǎn)。 在右側(cè)的市場(chǎng)中，持有型物業(yè)將快速成長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力成為**競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)在美國(guó)最大市值的房地產(chǎn)公司，都是來(lái)自于持有業(yè)態(tài)的公司。 他透露，當(dāng)前階段中海會(huì)把90%的資源放在住宅開(kāi)發(fā)方面，保證公司未來(lái)三到五年快速發(fā)展。同時(shí)增加持有型業(yè)態(tài)比例，公司會(huì)將6%-8%資源用于持有型物業(yè)，1%-2%用于養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租、聯(lián)合辦公等新業(yè)務(wù)。 中海目前持有商業(yè)今年上半年整體收入大約13億港元左右，到2020年希望達(dá)到50億港幣，中長(zhǎng)期的目標(biāo)是希望達(dá)到100億港幣。萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)置地、富力等企業(yè)也均提出了各自的運(yùn)營(yíng)策略。試水物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租、聯(lián)合辦公等多元持有型業(yè)務(wù)。 7月，富力以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店，借此收購(gòu)，富力的酒店規(guī)模將超過(guò)100家，一舉成為全世界最大的酒店運(yùn)營(yíng)商之一。 李思廉表示，未來(lái)富力將持續(xù)尋求擴(kuò)大整體規(guī)模并整合酒店資產(chǎn)，以增加經(jīng)常性收入及利潤(rùn)的比例。 龍湖更早開(kāi)始向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在已經(jīng)具備比較全面的能力，包括住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租上的能力，還有TOD項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能力。 吳亞軍表示，在行業(yè)大周期里一定有小波動(dòng)，龍湖早年間是扛著周期，隨著下一步在**物業(yè)上奠定基礎(chǔ)后，龍湖不敢說(shuō)逆周期，但可適時(shí)利用周期，跟周期共舞，吃到周期紅利。 “因?yàn)槲覀冇写罅康膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)在手里，融資成本偏低，賬期很長(zhǎng)，不管是做新房的銷售擴(kuò)張或者并購(gòu)都是游刃有余。龍湖在資源、能力上做了強(qiáng)勁的準(zhǔn)備，所以才可以在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上提出穩(wěn)健中加速?！? 中國(guó)金茂總裁李從瑞認(rèn)為，未來(lái)的房企“第一梯隊(duì)”指標(biāo)將是多方面的，除了千億（以上）規(guī)模，還要在持有板塊收入達(dá)到50億元，進(jìn)入行業(yè)前5名；同時(shí)，保持10%以上的凈資產(chǎn)收益率，以及毛利率比行業(yè)高出10%以上。