共享辦公增速驚人 運營能力面臨大考驗
時間：2017/9/3
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潘石屹高調(diào)宣布旗下SOHO3Q在全國的布局；優(yōu)客工場宣布再獲投資；軟銀集團44億美元投資共享辦公“鼻祖”WeWork，其中14億美元被投向了WeWork在中國、日本和太平洋地區(qū)的三個子公司。“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”與非首都功能疏解以及共享經(jīng)濟疊加在一起發(fā)生的“化學(xué)反應(yīng)”正推動共享辦公蓬勃發(fā)展，一個巨大的風(fēng)口正在擁抱這個行業(yè)。
與此同時，傳統(tǒng)寫字樓空間運營乏力，空置率加大，催促著共享辦公發(fā)展，同時導(dǎo)致業(yè)內(nèi)良莠不齊的狀況出現(xiàn)。
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發(fā)展速度驚人 滲透率不高
據(jù)統(tǒng)計網(wǎng)站Statista的數(shù)據(jù)顯示，從2007至2015年，共享辦公或稱聯(lián)合辦公行業(yè)每年以71%的增速蓬勃發(fā)展，從2016至2018年，該行業(yè)全球年增長率預(yù)計達68%。
世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)租戶普查報告》顯示，過去一年中，亞太區(qū)內(nèi)約50個共享辦公空間在上海、香港、新加坡等門戶城市啟動運營，租賃總面積在過去的18個月內(nèi)達23萬平方米。由于租賃共享辦公空間可以降低租金及裝修成本，并獲得靈活的租期和面積，企業(yè)不必受制于固定、嚴格的租賃條款，能夠根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴張或縮減靈活調(diào)整空間需求，高達64%的受訪跨國企業(yè)計劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案。
目前，全國約有2300家聯(lián)合辦公企業(yè)，平均每天就有3家企業(yè)誕生。盡管增速如此驚人，不過共享辦公空間在全球辦公領(lǐng)域的滲透率卻不高，美國紐約約為5%，英國倫敦則是不到7%，而在中國的北京和上海，更是不到1%。
國內(nèi)共享辦公企業(yè)發(fā)展處于“嬰兒期”，即便宣布全國布局體量仍都算大。2013年成立的納什空間，其space在全國有15家左右；2015年成立的夢想加預(yù)計年內(nèi)運營16個項目，總面積會達到4萬平方米；優(yōu)客工場目前在20城布局了78個場地；SOHO3Q則擁有19個共享辦公空間，1.7萬個工位。
共享辦公發(fā)展關(guān)鍵看資源整合和運營能力
根據(jù)上述數(shù)據(jù)可以看到，共享辦公在國內(nèi)發(fā)展速度很快，發(fā)展?jié)摿捎^。但實際上，目前還沒有企業(yè)明確表示自身已實現(xiàn)盈利。
“這個行業(yè)在中國的發(fā)展前景沒有問題，關(guān)鍵是看資源整合和運營能力。”一直在共享空間默默耕耘的尚科辦公社區(qū)CEO李智勇總結(jié)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r時表示。2010年，共享經(jīng)濟還沒有在國內(nèi)掀起熱潮，Wework剛剛成立，SOHO還專注于房地產(chǎn)開發(fā)，毛大慶還在萬科之時，李智勇事業(yè)觸手就已經(jīng)伸到了共享辦公行業(yè)。
如今的尚科辦公社區(qū)在酒仙橋、四惠、亦莊、中關(guān)村等北京的6大核心商圈及天津也擁有12個共享辦公項目，入駐、孵化企業(yè)達1000家以上，總運營面積30萬平米。
見到李智勇時他正在接待一個客戶，與想象中的西裝革履不同，今年剛滿40歲的他穿著一條休閑褲，配上一件黑色尚科辦公社區(qū)的工服。盡管是做業(yè)務(wù)出身，李智勇身上仍留著“理工男”的氣質(zhì)。大學(xué)讀計算機專業(yè)的他話不多有些內(nèi)斂，聊天時，能用一個字回答的問題，絕不會用兩個字來解釋，但卻莫名的讓人信賴。也許就是他這份踏實，推著他走到現(xiàn)在。
當(dāng)前，國內(nèi)共享辦公的目標(biāo)客戶多定位中小微型企業(yè)，如優(yōu)客工場將自己定位成“創(chuàng)業(yè)加速器”，李智勇提出了不同的觀點。他認為中國的創(chuàng)業(yè)環(huán)境與美國不同，免費孵化器、政府等社會各方都能為中國創(chuàng)業(yè)者提供理想的辦公空間，如果共享辦公僅面向他們，營收則會很不穩(wěn)定。
所以，與更注重創(chuàng)業(yè)企業(yè)的共享辦公空間相比，尚科社區(qū)辦公空間則更重視服務(wù)相對成熟的公司。通過大企業(yè)帶動小企業(yè)發(fā)展是尚科辦公社區(qū)共享生態(tài)圈、產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)。
租金是第一收入來源
李智勇的共享辦公空間藍圖中，時尚的辦公環(huán)境、別具一格的裝修設(shè)計、線上線下平臺的互通、智能辦公空間都屬于錦上添花的物件。在他看來，共享辦公的真正內(nèi)核在于找到企業(yè)真正需要的服務(wù)。
于是，在尚科的服務(wù)列表中可以看到除了簡單的辦公耗材提供，還會看到金融、股權(quán)、債權(quán)、人力資源、政府資源對接這樣的字眼?！斑^去的孵化器提供的服務(wù)很多，卻不一定是企業(yè)需要的，服務(wù)深度不夠。”李智勇希望通過專業(yè)化的團隊為企業(yè)提供他們更專業(yè)、更有深度、更標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。
每一個尚科辦公社區(qū)都會有一個特定的主題，由專業(yè)化人群打理。像其最近推出的上地項目就是關(guān)于智能汽車的辦公空間，入住這里的企業(yè)全部為智能汽車的上下游產(chǎn)業(yè)。每個社區(qū)的主題則根據(jù)其所在地的“氣質(zhì)”確定，如團結(jié)湖項目的主題是影視文化，酒仙橋項目的主題是文化與科技融合等。
被問及共享辦公主要營收來源時，李智勇強調(diào)租金是第一收入來源。這一點與潘石屹的觀點到是不謀而合。在潘石屹看來，雖然和房地產(chǎn)項目利潤相比，共享辦公項目SOHO3Q是低利潤率的“小生意”，但把小生意做成大規(guī)模，是永恒不變的盈利訣竅。
在潘石屹看來，隨著座位的增加利潤也就跟著增加?！爸挥袔兹f個座位的時候，比誰大沒有任何意義，三五年后慢慢看，有50萬個座位、1000萬個座位的時候才叫生意?！?
不過，李智勇雖不認同增值服務(wù)帶來的收入會成共享辦公的主要來源，但并非不重視這一收入。他表示，“租金收入是共享辦公的第一盈利能力，共享辦公的初期發(fā)展階段應(yīng)該以租金收入為核心，這個階段不能跨越。當(dāng)發(fā)展到成熟階段，入駐企業(yè)之間的黏性與互動增強，共享辦公將是生態(tài)的組合，形成共享辦公生態(tài)圈?！?
共享辦公這匹狂奔亂撞的野馬正在被套上韁繩，愈發(fā)有了自己的規(guī)矩。就像潘石屹所說“正確的道路只有一條”，但究竟誰的路是正確的還要交給時間。
