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近日，國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，明確了長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建中很重要的一個(gè)切入口：土地。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，這次對(duì)于集體建設(shè)用地利用模式的突破將使未來行業(yè)運(yùn)行面臨更多變化，亦會(huì)重塑中國(guó)傳統(tǒng)的居住模式，開發(fā)商必須認(rèn)清這些變化和背后的邏輯，更積極的進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。 住房租賃在未來長(zhǎng)周期內(nèi)將持續(xù)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局 按傳統(tǒng)的居住權(quán)益搭配機(jī)制和置業(yè)居住理念，真正的租賃需求只能存在于第一個(gè)群體之中，作為過渡性的城市居住方式而存在。房屋增值、房屋產(chǎn)權(quán)帶來的權(quán)益、租金上漲等因素，都會(huì)迫使后面4類需求不得不通過購(gòu)買房屋來實(shí)現(xiàn)居住目標(biāo)。在此背景下，剛性利益機(jī)制下的購(gòu)房需求面對(duì)市場(chǎng)化供應(yīng)機(jī)制下土地資源的稀缺，會(huì)帶來市場(chǎng)供求關(guān)系及價(jià)格的失衡。 此次方案明確提出利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，從源頭上盤活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了土地供應(yīng)渠道，更重要的是基于土地特性、開發(fā)安置成本、租售成本的差異，這部分土地的利用成本較之市場(chǎng)化用地具有明顯優(yōu)勢(shì)，加之方案中明確提到“探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。這意味著從供應(yīng)端和運(yùn)營(yíng)端都有望明顯降低租賃住房運(yùn)營(yíng)成本，保障租金水平的適中性和穩(wěn)定。 由此，更大規(guī)模的租賃房源供應(yīng)、更具市場(chǎng)適應(yīng)性的租金水平，有望讓剛需住房群體深化對(duì)于長(zhǎng)期租住房屋的積極預(yù)期，有效分流短期市場(chǎng)化的需求壓力；而對(duì)于學(xué)區(qū)房需求，則有望隨著各地租售同權(quán)政策的落實(shí)，特別是教育資源供給規(guī)模的提升，也會(huì)發(fā)生一定程度的預(yù)期改變，但這需要時(shí)間和過程?？梢?，從整體上說這次集體用地制度的變化將使土地供給效率更高，與市場(chǎng)實(shí)際需求匹配更契合，并將持續(xù)改變行業(yè)的需求分布格局。對(duì)于開發(fā)商來說，在近郊、遠(yuǎn)郊乃至核心城市外溢區(qū)域開發(fā)的剛需項(xiàng)目，未來也會(huì)面臨更多周邊租賃項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，部分剛需被分流的格局在所難免，需要對(duì)這些區(qū)域的經(jīng)營(yíng)策略有所調(diào)整。 開發(fā)商投資算賬的方式要變 拿地需理性 集體建設(shè)用地與租賃相結(jié)合的模式，也將逐漸改變現(xiàn)有的土地價(jià)值評(píng)估邏輯，開發(fā)商投資視角要積極轉(zhuǎn)變。一方面正如前所述，如果集體用地大量進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從消費(fèi)端會(huì)帶來購(gòu)房預(yù)期降溫，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，開發(fā)商基于傳統(tǒng)供求思維下的價(jià)格上漲邏輯便很難成立，對(duì)于高價(jià)地王的沖動(dòng)也會(huì)得到較大程度的抑制。 此次方案中明確提出“尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以具體項(xiàng)目為抓手，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作”。同時(shí)也提出“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系?！笨梢钥闯?，與傳統(tǒng)國(guó)有建設(shè)用地相比，此次方案賦予了村集體組織更大的自主權(quán)，能以較高的效率和激勵(lì)機(jī)制帶動(dòng)土地供應(yīng)逐步放量。特別是一線城市的城郊區(qū)域，大量存量集體建設(shè)用地獲得了盤活機(jī)會(huì)。與相間其中的商品住宅用地相比，此類土地的成本優(yōu)勢(shì)顯而易見。在此背景下，面對(duì)同區(qū)域的商品住宅用地投資機(jī)會(huì)時(shí)，開發(fā)商的算賬模式需要調(diào)整，要綜合考慮周邊集體用地的地租、開發(fā)成本、預(yù)期房租等因素測(cè)算對(duì)商品住宅的影響，進(jìn)而做出合理的地價(jià)預(yù)判與投資決策。不過總體來說，過去相對(duì)豪放的拿地模式是該停下來了，土地投資要更理性。 當(dāng)然，以上集體建設(shè)用地對(duì)現(xiàn)有土地市場(chǎng)影響的實(shí)現(xiàn)有一個(gè)前提，即有充分的、規(guī)模龐大的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)。目前看，北京公布的2017-2021未來五年計(jì)劃供應(yīng)總套數(shù)150萬(wàn)套，其中租賃住房為50萬(wàn)套，上海十三五計(jì)劃供應(yīng)住房170萬(wàn)套，其中租賃住房70萬(wàn)套，如果租賃住房用地有相當(dāng)比例通過集體土地解決，那這個(gè)影響將會(huì)是非常顯著的。 一線城市深耕存量運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)不斷深化 鑒于不同城市市場(chǎng)周期的差異性，房地產(chǎn)視角下的城市格局分化比以往任何時(shí)期都要顯著。從縱向的時(shí)間維度來看，以一線城市為代表的成熟大城市已進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)期，企業(yè)進(jìn)入門檻也到了歷史高點(diǎn)；發(fā)展?jié)摿γ黠@的“準(zhǔn)一線”城市進(jìn)入了存量運(yùn)營(yíng)與增量開發(fā)拉鋸發(fā)展的時(shí)期。這兩類城市未來圍繞城市更新、長(zhǎng)租公寓等存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)較大，此次方案試點(diǎn)的北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、成都等城市大多屬于這一行列。 隨著試點(diǎn)政策的落實(shí)，大量集體用地機(jī)會(huì)將出現(xiàn)，如何盡快通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新探索出適合企業(yè)特點(diǎn)的租賃業(yè)務(wù)模式，須是企業(yè)當(dāng)下在這些城市的戰(zhàn)略聚焦。如果策略得當(dāng)，租賃業(yè)務(wù)會(huì)成為企業(yè)藉由輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破的重要方式。更多的普通二線城市隨著城市基礎(chǔ)實(shí)施的完善和資源優(yōu)勢(shì)，正在更大范圍內(nèi)經(jīng)歷著人口集聚進(jìn)程，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的紅利不斷釋放，潛在開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)充裕，是企業(yè)增量開發(fā)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局區(qū)；以緊鄰中心城市為代表的三四城市，未來地理區(qū)位帶來的優(yōu)勢(shì)將隨著城市時(shí)空距離的縮短日益明顯，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、特色小鎮(zhèn)模式將依托于中心城市不同層次需求的外溢逐步獲得機(jī)會(huì)。