【預(yù)測】9-10月或密集調(diào)控 有的房企快撐不住了?。?！
時(shí)間：2017/9/3
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進(jìn)入2017年，樓市調(diào)控的步伐并沒有停止，春節(jié)后至“兩會”期間，北京、石家莊、南昌、青島、長沙、廣州等核心一二城市，以及環(huán)北京、環(huán)上海等區(qū)域內(nèi)三四線城市樓市調(diào)控政策頻發(fā)。
這是繼去年10月份全國核心一二線樓市調(diào)控之后第二次集中出臺樓市調(diào)控措施。從市場量價(jià)發(fā)展節(jié)奏來看，由于各級政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投資客退場，上半年全國核心一二線城市商品住宅市場的成交表現(xiàn)已經(jīng)“量跌”，此時(shí)，由于房企資金面仍然沒有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)難以出現(xiàn)，因此，上半年整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)穩(wěn)”；進(jìn)入下半年，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績的損失，下半年開發(fā)商必然會“保量”，因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動(dòng)下，下半年市場表現(xiàn)特征為“以價(jià)換量”沖業(yè)績。
從8月前后市場反應(yīng)來看，有4個(gè)現(xiàn)象或特征值得我們關(guān)注。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
1、盡管還有部分房企堅(jiān)守自己心理預(yù)期的房價(jià)，但是到了下半年，市場下行的趨勢已經(jīng)導(dǎo)致部分房企撐不住了，開始主動(dòng)放棄“底線”，開始主動(dòng)適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。據(jù)筆者調(diào)研，預(yù)計(jì)四季度至明年年初，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，更多的房企會房企自己的價(jià)格“底線”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)會因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。
2、核心一二線城市二手房市場也進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。由于置換房屋的需要，二手房上家掛牌價(jià)格開始松動(dòng)了，部分下家買房也進(jìn)入觀望狀態(tài)，進(jìn)而影響新房市場。
以一線城市的上海為例，由于上海新房市場已經(jīng)成為一個(gè)置換型為主的市場，由于二手房市場今年以來步入調(diào)整期，下半年還會進(jìn)入新一輪的市場博弈，甚至步入“有價(jià)無市”的狀態(tài)，也就意味著新房市場置換的動(dòng)力大幅降低，二手房的市場變化進(jìn)一步影響新房的市場，導(dǎo)致新房市場交易量陷入低谷期，這樣，倒逼新房的價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)。
3、當(dāng)前房地產(chǎn)市場并購談判暗潮洶涌，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，有的企業(yè)是為了調(diào)整市場布局。同時(shí)，值得關(guān)注的是，在資本市場環(huán)境大幅收緊，銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，這也就意味著下半年勢必成為樓市深度調(diào)整的階段。
4、市場輪動(dòng)的周期即將結(jié)束。去年10月份調(diào)控之后，樓市需求開始外溢至周邊的三四線城市，全國三四線城市迎來了一波上漲的行情。然而，當(dāng)核心一二線城市樓市熱度退潮及三四線城市樓市調(diào)控從嚴(yán)后，周邊的三四線城市也就沒有上漲的沖動(dòng)。筆者預(yù)計(jì)，三四城市熱銷的行情最多持續(xù)到今年年底，屆時(shí)，全國大中城市樓市輪動(dòng)上漲的行情周期結(jié)束。
那么，未來市場形勢怎么樣走？未來調(diào)控政策會否集中頻發(fā)？只有摸清了這些套路，對于房企來講，才有可能在今年明年的市場調(diào)整期踏踏實(shí)實(shí)做好業(yè)績，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的增長。就以上問題，下面筆者逐一談一下自己的看法。
筆者認(rèn)為，未來仍然有政策面的不確定性，調(diào)控政策仍然是影響接下來半年到一年樓市走勢的關(guān)鍵因素。
首先，按照往年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，每次樓市新政時(shí)效性大約6-8個(gè)月左右，也就是每6-8個(gè)月會有一輪強(qiáng)化的樓市調(diào)控措施出臺，進(jìn)一步強(qiáng)化樓市調(diào)控的效果。從本輪樓市調(diào)控來看，去年3月上?！皽艞l”是本輪樓市調(diào)控的開始，之后是去年10月份大約20個(gè)全國核心一二線城市樓市集中出臺政策，6個(gè)月左右之后，今年3月份“兩會”前后，全國新一輪樓市調(diào)控政策出臺。按照往年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，本輪調(diào)控從開始到今年3月份“兩會”，基本上每次新政出臺時(shí)間間隔也是6-8個(gè)月。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，按照上面每次新政時(shí)效性6-8個(gè)月的經(jīng)驗(yàn)判斷，筆者再做個(gè)預(yù)測，今年3月份多地樓市調(diào)控調(diào)控加碼后，6-8個(gè)月之后，也就是在今年9-10月份這個(gè)時(shí)間段，極有可能是下一輪樓市調(diào)控政策密集出臺的時(shí)間窗口期，原因有兩個(gè)：一是6-8個(gè)月后調(diào)控政策的時(shí)效性逐步降低，需要加強(qiáng)版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果；二是，“十九大”剛好要在這個(gè)時(shí)間段召開，政策面不會給予樓市在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)反彈并火熱的機(jī)會的。
進(jìn)入8月份，從政策面來看，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位，并且大部分城市已經(jīng)開始出臺落地租售并舉或購租同權(quán)的相關(guān)政策。但筆者認(rèn)為，這是針對住房租賃市場的相關(guān)政策，和目前住房銷售市場關(guān)聯(lián)并不大，未來1-2個(gè)月，也就是9-10月份極有可能還會有針對商品住宅銷售市場的相關(guān)調(diào)控措施強(qiáng)化落地執(zhí)行。
據(jù)筆者了解，根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序督查工作的通知》（建辦房函[2017]536號）要求，住建部將于近期派出督查組，于8月30日起對全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場秩序情況進(jìn)行實(shí)地督查，此次督查內(nèi)容主要包括：
1、金融類：是否存在首付款配資行為，如首付貸；
2、公示文件：現(xiàn)場公示文件是否齊全包括但不限于一房一價(jià)表、銷控表及開發(fā)商、中介公司備案資質(zhì)等；
3、價(jià)外款：是否存在電商或其他機(jī)構(gòu)收取價(jià)外款的現(xiàn)象；
4、預(yù)售證：是否存在未取得預(yù)售許可證開展銷售及廣告的行為；
5、包裝：是否存在購房資格、貸款包裝等業(yè)務(wù)。
從城市面樓市調(diào)控政策反應(yīng)來看，武漢落實(shí)“限售”擴(kuò)圍政策，沈陽、蘭州、張家港等城市近期開始發(fā)布樓市調(diào)控政策。至此，我們可以認(rèn)為，9-10月份新一輪調(diào)控政策開始出臺，同時(shí)，從“執(zhí)行層面”樓市將迎來新一輪的“整頓風(fēng)暴”??！
從接下來樓市調(diào)控政策趨勢來看，調(diào)控政策仍然是從嚴(yán)執(zhí)行的，當(dāng)市場預(yù)期還沒有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)。筆者預(yù)計(jì)，十九大之前，甚至2018年“兩會”之后的3-6個(gè)月，全國核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)“風(fēng)向標(biāo)”意義松動(dòng)。
由此可見，當(dāng)前到明年上半年仍然是樓市的調(diào)整期，并且至今年年底到明年年初，樓市極有可能進(jìn)入深度調(diào)整期，屆時(shí)，個(gè)案樓盤主動(dòng)“大幅降價(jià)”開始，樓市普遍性的小幅降價(jià)將開啟，同時(shí)，部分房企資金兌付壓力越來越大，甚至個(gè)別房企比如個(gè)別閩系房企，極有可能出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)被其他房企收購股權(quán)的現(xiàn)象。
明白了上述這些規(guī)律，筆者還是勸房企們一句話，今年接下來的4個(gè)月還要踏踏實(shí)實(shí)做市場，不要總想著投機(jī)那點(diǎn)事，今年甚至明年上半年還是要放棄幻想，踏踏實(shí)實(shí)做好業(yè)績，做好回款，這才是最重要的。在這個(gè)過程中，不要給市場制造問題，給政府制造麻煩，給輿論制造麻煩，只有做到這樣，自己今年明年才會有機(jī)會踏踏實(shí)實(shí)做市場，才會在市場調(diào)整期有收獲。
