燕郊兩萬!固安一萬二!環(huán)北京樓市可以抄底嗎？
時間：2017/9/2
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隨著樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步細(xì)化，樓市的“寒冬”已經(jīng)全面來襲。曾經(jīng)火熱無比的環(huán)京樓市也漸漸人去樓空，曾經(jīng)人滿為患的房產(chǎn)中介也開始重新洗牌。
環(huán)京房價究竟降了嗎？降了多少呢？看似堅挺的一手房價跟想賣但賣不出去的二手房價成為市場的真實寫照。去年到今年上半年“一天一個價”的燕郊，7月新房成交量跌落至個位數(shù)，二手房市場也持續(xù)低迷，二手房價跌至2萬...不容樂觀的網(wǎng)簽量和實際成交量探底。二手房價格變動明顯，燕郊、固安等地二手房價格幾乎跌破了2016年10月的均價，固安現(xiàn)在12000元/㎡的二手房也能買到，香河，大廠同病相連。
研究當(dāng)下房價的目的就是看未來，就是做出賣房還是買房的判斷依據(jù)。而描述當(dāng)前環(huán)京樓市一片慘淡就是想得出房價是否還會繼續(xù)下跌的結(jié)論。
我反復(fù)強調(diào)過，買房賣房就是預(yù)測房價走勢的判斷工具，買房就是判斷房價會漲，而賣房就是判斷房價會跌。成交就是判斷房價漲跌完全相反的必然產(chǎn)物。
應(yīng)該說，當(dāng)前環(huán)京房價跌幅已經(jīng)非常巨大，尤其是廊坊6月2號公開的調(diào)控目標(biāo)，也就是“努力把房價維持在2016年10月的水平上”的目標(biāo)基本實現(xiàn)，所以再深跌的可能性不太大。
那是不是環(huán)京可以抄底了吶，而抄底跟底部還有很大區(qū)別，底部是指不會繼續(xù)下跌，抄底是指馬上開始上漲。而我得出判斷底部可以抄底的四個條件我們再重復(fù)一遍：
1、昨天打死都要買房的人現(xiàn)在打死都不買房
2、數(shù)不勝數(shù)的專家說中國房價就要崩盤
3、土地流拍，退地頻現(xiàn)
4、政策開始回暖，從打壓開始鼓勵
針對環(huán)京樓市，這四個條件前兩個基本成立，而后兩個還沒有出現(xiàn)，前兩個是見底的標(biāo)志，后兩個是抄底的標(biāo)志。
而我的最新研究結(jié)論是公寓價格會跟住宅持平，更確切的說，精裝loft公寓價格接近或者超過住宅。就燕郊來看，首爾甜城的loft毛坯小戶型均價2.3萬元，還是3.9米的假loft的，如果是超過4.2米的真loft價格會更高，所以來看，燕順路的二手住宅基本再往下掉的可能性不到。
可能有人會說，環(huán)北京限購是房價下跌的主要原因，這個有一定道理，但不是最根本原因。因為為什么符合購買條件的人也不買，這才是深層次的原因，本質(zhì)上還是性價比的問題，因為如果真正有價值，不僅符合條件的人會買，就是不符合條件的人也會想辦法去買。比如通州商住，限購令遠(yuǎn)遠(yuǎn)比環(huán)北京嚴(yán)厲的多，個人基本不讓買，但是萬科城市之光loft公寓卻每每遇到調(diào)控都會大幅上漲，比如去年5.5限購令后從單價25000漲到48000，今年3.26限購令讓單價從34000漲到現(xiàn)在的開盤45000，而有沒有人敢于在別人不敢買時去搶就是項目是否有價值的根本原因。
最大的不確定性其實就是當(dāng)前樓市租售并舉的政策落地，所有的租售同權(quán)其實都是在瓜分住宅身上原來溢價的特權(quán)，就是落戶和上學(xué)的資格。原來住宅商品房獨享的這些特權(quán)現(xiàn)在被自住房，共有產(chǎn)權(quán)住宅，公租房，公寓改造租賃住房，甚至集體用地上建的租賃房，這些新涌現(xiàn)的房源都在瓜分原來只屬于住宅商品房身上的特權(quán)，讓住宅優(yōu)勢不在，這就是面對環(huán)北京房價大跌后，大家仍然不敢買房的核心原因。
隨著每天都會拋出的政府出臺的租售并舉的政策，對這些政策的解讀就是當(dāng)前所有投資者的必修課，只有所有政策落地，政策徹底清晰，那時才是大家是否出手買房的關(guān)鍵時間點。
