4成房企利潤(rùn)額負(fù)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)真的不行了？
時(shí)間：2017/9/11
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近期，房企半年報(bào)陸續(xù)發(fā)布。記者通過(guò)wind資訊統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至9月5日，近150家房企已公布2017年半年報(bào)。
數(shù)據(jù)顯示，近60家房企利潤(rùn)總額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，約占總數(shù)量的4成。其中，北京中關(guān)村科技發(fā)展股份有限公司降幅最大，為-4598.65%。
但與此同時(shí)，頭部房企銷(xiāo)售良好、捷報(bào)頻傳。萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)73億元，同比增長(zhǎng)36.5%。
碧桂園則憑借規(guī)模效應(yīng)一路狂飆，上半年銷(xiāo)售額2889.1億元，同比增長(zhǎng)131%。在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，總裁莫斌將全年業(yè)績(jī)目標(biāo)由4000億元上調(diào)至5000億元。
一邊是頭部房企高歌猛進(jìn)，一邊是中小房企西山日下。在房地產(chǎn)行業(yè)加緊調(diào)控、深度調(diào)整的背后，市場(chǎng)正在起變化。
一方面，房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，樓市調(diào)控收緊背景下逆勢(shì)而動(dòng)；另一方面，調(diào)控周期性節(jié)點(diǎn)有待觀察，購(gòu)房者撿漏心態(tài)依然存在。
樓市調(diào)控VS房企業(yè)績(jī)
進(jìn)入2017年，樓市調(diào)控步伐并未放緩。以北京為“排頭兵”，環(huán)京地區(qū)、一線(xiàn)和熱點(diǎn)二、三線(xiàn)城市密集出臺(tái)“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等一系列措施。
從需求端來(lái)看，限購(gòu)、限貸在一定程度上影響了購(gòu)房者預(yù)期。
上半年，全國(guó)限購(gòu)城市進(jìn)一步擴(kuò)容，四個(gè)一線(xiàn)城市全部執(zhí)行限購(gòu)措施，二線(xiàn)城市中合肥、杭州、廈門(mén)進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控。
與此同時(shí)，金融去杠桿效果明顯。上半年，央行在同業(yè)、資管、表外以及影子銀行等多業(yè)務(wù)領(lǐng)域主動(dòng)縮表，銀行信貸持續(xù)收緊，房貸利率不同程度提升。
從供給端來(lái)看，限價(jià)、限售正在給房企持續(xù)施壓。今年8月，廣州樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，要求新盤(pán)銷(xiāo)售不接受“政府指導(dǎo)價(jià)”，一律不予辦理網(wǎng)簽。
除了接受價(jià)格指導(dǎo)，新房入手后再次轉(zhuǎn)手也變得困難。上半年，長(zhǎng)沙、無(wú)錫、嘉興、涿州等十余城市明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)滿(mǎn)2年或3年后方可交易。
受政策雙面作用影響，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速較去年同期下降超10個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額增速較去年同期下降超20個(gè)百分點(diǎn)。
某研究院最新數(shù)據(jù)顯示，三季度開(kāi)始在50個(gè)樣本城市中，30家A股房企銷(xiāo)售面積總體處于下滑態(tài)勢(shì)，同比減少超3成。
某研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市樓市政策收緊，對(duì)商品房銷(xiāo)售的影響較大。另外，部分房企放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏，也影響了熱點(diǎn)城市的銷(xiāo)售。
值得注意的是，在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，大多上市房企對(duì)下半年并不悲觀。碧桂園、龍湖地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、中海地產(chǎn)等紛紛上調(diào)2017年銷(xiāo)售目標(biāo)。
從目前銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分房企調(diào)整后目標(biāo)的完成率已超過(guò)70%，這與城市市場(chǎng)行情形成了鮮明反差。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸分化的行情。不難看出，未來(lái)房企集中度不斷提升、優(yōu)勝劣汰的行業(yè)格局下，規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)正在逐步凸顯。
房企業(yè)績(jī)VS買(mǎi)房入局
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上半年部分房企“量跌”有了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的損失，下半年必然會(huì)“保量”。
因此，在“保量”及沖刺年度銷(xiāo)售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動(dòng)下，下半年市場(chǎng)表現(xiàn)特征為“以?xún)r(jià)換量”沖業(yè)績(jī)。
如果說(shuō)，上半年部分房企還在堅(jiān)守心理預(yù)期的房?jī)r(jià)，但到了下半年，受回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等影響，部分房企或主動(dòng)放棄“底線(xiàn)”。
張宏偉預(yù)計(jì)，三、四線(xiàn)城市熱銷(xiāo)行情最多持續(xù)到今年年底，屆時(shí)，全國(guó)大中城市樓市輪動(dòng)上漲的行情周期結(jié)束。
這也就意味著樓市下半年將進(jìn)入深度調(diào)整階段。對(duì)購(gòu)房者而言，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入新一輪市場(chǎng)博弈。
但也有另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著全國(guó)租賃住房試點(diǎn)工作的逐漸開(kāi)展，人們的購(gòu)房預(yù)期減弱，需求端看空情緒會(huì)影響房?jī)r(jià)進(jìn)一步松動(dòng)。
持悲觀情緒的人則認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控具有周期性，每一次大的調(diào)控結(jié)束后，房?jī)r(jià)都會(huì)經(jīng)歷一波反彈。
更多人期待，在房?jī)r(jià)觸底反彈前撈得一個(gè)低價(jià)撿漏的機(jī)會(huì)。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，投機(jī)炒房者通過(guò)買(mǎi)入和賣(mài)出之間的價(jià)差，賺取利潤(rùn)。但對(duì)自住需求而言，房?jī)r(jià)漲跌如同股票停盤(pán)，浮盈和浮虧并沒(méi)有太大意義。
從抵押貸的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲能實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)功能。但回歸房子的居住屬性，房?jī)r(jià)上漲最終會(huì)在置換需求時(shí)“回饋”給人們。
必須強(qiáng)調(diào)的是，投機(jī)炒房者將大量資金沉入房產(chǎn)，一個(gè)重要前提是，房?jī)r(jià)必須滾動(dòng)向前，接盤(pán)者愿意以更高的價(jià)格接手。
從目前看，十九大召開(kāi)在即，房?jī)r(jià)反彈的可能性不大。張宏偉甚至認(rèn)為，2018年“兩會(huì)”之后的3-6個(gè)月，全國(guó)核心一二線(xiàn)城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)“風(fēng)向標(biāo)”意義松動(dòng)。
樓市調(diào)控難以松動(dòng)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)中小房企而言，保證現(xiàn)金流安全是一大挑戰(zhàn)；對(duì)購(gòu)房者而言，買(mǎi)房入局買(mǎi)漲不買(mǎi)跌情緒依然存在。
