引導(dǎo)租房消費(fèi)當(dāng)用好經(jīng)濟(jì)手段
時(shí)間：2017/9/14
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“中國人偏好買房、儲(chǔ)蓄背后都是有深刻經(jīng)濟(jì)原因的，只要用好經(jīng)濟(jì)手段，就能將更多人引導(dǎo)到租房上來?！?
今年以來，從國家部委到各省市地方政府頻頻出臺(tái)各種住房租賃政策，向“租購?fù)瑱?quán)”、“租房落戶”等實(shí)質(zhì)性利好邁出了關(guān)鍵的一步。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有20多個(gè)省市出臺(tái)了住房租賃實(shí)施細(xì)則。
可以預(yù)見，在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的大背景下，地區(qū)性房地產(chǎn)政策將會(huì)持續(xù)更新，租房實(shí)質(zhì)性利好頻出。
但有人擔(dān)心，在當(dāng)前限購力度空前的背景下，租賃市場(chǎng)獲得空前發(fā)展，可是隨著后期樓市限購條件的逐步寬松，在中國人以“有房才算家”的傳統(tǒng)理念下，租賃市場(chǎng)的發(fā)展是否會(huì)受到阻礙？會(huì)不會(huì)難改“買房住”的偏好？
筆者認(rèn)為，從發(fā)展趨勢(shì)來看，未來租房居住將會(huì)成為更多人的選擇，“買房住”的偏好從表面上看，是中國人一個(gè)最大特征，但實(shí)質(zhì)上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)選擇，即租賃市場(chǎng)不彰以及住房的投資屬性共同構(gòu)成了中國人的買房住偏好。因此，未來是否有更多的人選擇租房住，不在于所謂的傳統(tǒng)理念，關(guān)鍵是公共政策設(shè)計(jì)，能否激勵(lì)供需雙方加入到住房租賃市場(chǎng)。
有人說，買房住是中國人骨子里的傳統(tǒng)，有自己的住房才算有自己的家，租房住總有一種不安全感和漂泊感。其實(shí)不然，所有習(xí)慣背后都有經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，包括養(yǎng)兒防老、重男輕女都不過是人們?cè)诮?jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)面前的被動(dòng)選擇而已?！罢赡改锾Ц叻績r(jià)”的背后，實(shí)質(zhì)上是丈母娘看中附加在住房之上的入戶、子女入學(xué)等市民安身立命的權(quán)利、福利，還有住房的資產(chǎn)增值速度，這些直接關(guān)系到女兒一輩子的幸福。
于是，眾多人擠上了買房的獨(dú)木橋，造成旺盛的剛需，并產(chǎn)生了投資價(jià)值。前一波房價(jià)暴漲時(shí)，有人戲稱，“晚兩年買房等于降一個(gè)階層！”也就是說，中國人偏好買房、儲(chǔ)蓄背后都是有深刻經(jīng)濟(jì)原因的，只要用好經(jīng)濟(jì)手段，就能將更多人引導(dǎo)到租房上來。有專家預(yù)測(cè)，未來3-5年，中國將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，未來10年，租賃人口近2.3億人，到2030年，租賃人口將達(dá)到2.7億人。
也就是說，如果不改變住房的投資屬性，房子仍是一種貨幣資產(chǎn)屬性較強(qiáng)的“硬通貨”的話，不管出臺(tái)多少住房租賃政策，恐怕人們?nèi)云觅I房而不是租房。雖然住房租賃市場(chǎng)存在種種問題，但客觀地說，租房市場(chǎng)還是比較成熟的，租房遠(yuǎn)遠(yuǎn)比買房更經(jīng)濟(jì)是不爭(zhēng)的事實(shí)。
因此，要想改變?nèi)藗儭百I房才算家”的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，關(guān)鍵在于讓房子向著“住的”需求、住房租賃市場(chǎng)向著“家”的方向發(fā)展，即一方面建立長效機(jī)制，遏制炒作等金融屬性非理性增長，一方面構(gòu)建良性住房租賃市場(chǎng)，讓租房具有穩(wěn)定性、持久性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性等特征。當(dāng)前，房產(chǎn)泡沫主要是投資需求過旺，而非“有房才算有家”所致。
經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，人們的行為都取決于激勵(lì)，究竟是買房住還是租房住，并不是“江山易改本性難移”，而是在于購房和租房為人們所提供激勵(lì)（包括負(fù)激勵(lì)）的大小。不僅是需求方，住房租賃市場(chǎng)的供給方也是如此，按照當(dāng)前的住房租金回報(bào)率，多數(shù)城市僅為1%-2%，甚至有低于1%的，而且還是名義租金回報(bào)率（1年租金/房屋價(jià)格），還沒有扣除管理人員、維修等成本。這樣看來，難以激勵(lì)房地產(chǎn)公司進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的融資成本普遍超過3%以上。
如何平衡包括租金等供需雙方經(jīng)濟(jì)利益，才是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵所在，而如何解決教育、醫(yī)療短缺等公共服務(wù)問題，都是“經(jīng)濟(jì)賬”的一部分。由此看來，住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則只是第一步，接下來還有更多的困難需要政府“擼起袖子加油干”。
