大佬論道：未來房地產(chǎn)市場前瞻
時間：2017/9/21
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9月13日，“2017中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)品牌價值高峰論壇”在上海舉行。這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第七年開展此項(xiàng)活動。在高峰論壇上，品牌房企們分享了未來的戰(zhàn)略和思考，也分享了對未來市場的判斷。
丁祖昱：未來3-5年市場仍將保持高位
短期來看，在2017年底前，政策方面會 維持現(xiàn)有調(diào)控政策，更多城市將加入“限購、限貸、限售、限價”行列，去庫存與緊縮調(diào)控并存；租賃市場政策成為房地產(chǎn)市場重要著力點(diǎn)；房地產(chǎn)金融政策會緊縮防風(fēng)險，個人購房信貸持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)融資收縮。從行業(yè)來看，開發(fā)投資增速放緩，新開工面積減少，全年銷售面積、金額略有上漲。城市前景方面，一二線城市四季度市場供應(yīng)將迎來高點(diǎn)，成交更活躍、成交量也將回升，但是受”限價“政策影響，成交價格保持穩(wěn)定；三四線城市受政策影響壓力較大，庫存仍是第一要務(wù)，火熱難以持續(xù)。從企業(yè)來看，總量規(guī)模保持，強(qiáng)者恒強(qiáng)， 2017年千億房企進(jìn)一步擴(kuò)容至16家
中長期來看，未來3-5年，行業(yè)規(guī)模已上臺階，未來仍能保持高位運(yùn)行。在供給方面，一二線城市土地供應(yīng)將顯著增加 ，而需求不會出現(xiàn)明顯下滑 ，一方面是因?yàn)槔淆g人口增加，家庭小型化導(dǎo)致戶均人口減少，改善型需求高速增長 ，另一方面，一二線城市搶奪年輕人才，基本剛性購房需求不減少。從城市發(fā)展前景來判斷，城市間和城市內(nèi)部分化格局將持續(xù)，一線與強(qiáng)二線有人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展強(qiáng)于三四線 。在企業(yè)發(fā)展方面，千億成為“小目標(biāo)”，2020年千億企業(yè)將達(dá)30家，同時，企業(yè)戰(zhàn)略會分化 ，多元業(yè)務(wù)助力規(guī)模增長，專業(yè)化促進(jìn)“小而美”，二者將構(gòu)建起中國未來房企當(dāng)中兩個不同的點(diǎn)和發(fā)展方向。
武磊：短期謹(jǐn)慎樂觀，中長期看好
對于房地產(chǎn)行業(yè)，我們依然看好中長期，在未來5-8年里，這個行業(yè)會在國民經(jīng)濟(jì)里面占有重要地位，并且?guī)訃野l(fā)展的很多東西。但中短期我謹(jǐn)慎樂觀，這個觀點(diǎn)還是基于目前房地產(chǎn)過熱，投資需求過熱的現(xiàn)狀，這會有一個調(diào)整期，我們在這個過程當(dāng)中會謹(jǐn)慎樂觀，當(dāng)然不會像之前大的上升期里面那么樂觀的態(tài)勢。同時也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更健康的狀態(tài)。
歐陽捷：房地產(chǎn)市場未來會平穩(wěn)向下
今年4月份我們曾經(jīng)講到今年或?qū)⒊饺ツ瓿蔀樾碌臍v史高點(diǎn)，從目前來看，這個觀點(diǎn)應(yīng)該說是完全可以相信的。
未來我們覺得房地產(chǎn)肯定會慢慢往下走。我們曾經(jīng)預(yù)測房地產(chǎn)不會再有2013年那樣的高點(diǎn)了，但是我們錯了，低估了政策的威力。不過，未來的政策會延續(xù)現(xiàn)在的思路，未來房地產(chǎn)不會再有強(qiáng)大的拉動政策了，當(dāng)然未來政策會保持穩(wěn)定，不讓房地產(chǎn)市場大起大落，因此房地產(chǎn)市場未來會平穩(wěn)向下走，對長期講并不是壞事，反而讓房地產(chǎn)發(fā)展更平穩(wěn)，更健康，發(fā)展周期拉的更長。
郭國強(qiáng)：房地產(chǎn)未來5年仍可堅決看多
對于未來幾年的房地產(chǎn)業(yè)，我覺得還有一個邏輯很重要。一個維度是整個房地產(chǎn)市場如果按住宅市場來看，全國住宅市場成交量和當(dāng)年GDP的比值來看，如果一個國家的人均GDP在8千到1萬美元的時候，理論上成交量可以達(dá)到20%，就是一個峰值。目前我們還在8千到1萬美元之間，還沒有達(dá)到這個峰值吧。所以這是一個角度。
另外一個維度，我們看好看多的同時，還有結(jié)構(gòu)細(xì)化。未來5年來看，未來5年的需求和供應(yīng)，如果把這個定義為一個匹配度的話，我們覺得很多城市是很看好的。比如說未來5年深圳需求供應(yīng)的匹配度是2.99，差不多是3個人搶一套房子，包括上海、北京，所以我們覺得未來這些核心城市的話，還是應(yīng)該繼續(xù)看好的。
所以，第一，總體未來5年甚至更長一點(diǎn)時間，還是應(yīng)該堅決看多的。第二個，看多的同時要特別精選區(qū)域和城市。
張俊：中長期對房地產(chǎn)行業(yè)看好
第一，從房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模來看，今年整體的房地產(chǎn)市場的規(guī)?？赡軙^去年的規(guī)模，這個放在整個國民經(jīng)濟(jì)的總量來看，占比也不小。這是整體上看好的第一個維度。第二個，因?yàn)橹袊某鞘蟹鶈T遼闊，從一線到五線，現(xiàn)在的調(diào)控政策給到各個城市會不一樣，中國有2千多個縣，17000多個鎮(zhèn)，整體供求關(guān)系不一樣，可能出現(xiàn)市場情況的預(yù)判也會不一樣。第三個從時間的維度，從近期來看，我的理解房地產(chǎn)開發(fā)周期，整個周期會加長。以往房地產(chǎn)周期可能在2—3年，以后房地產(chǎn)的周期可能是3—5年，中長期我對中國的房地產(chǎn)還是看好的。第四個，每個企業(yè)從微觀的角度去看，每個企業(yè)的戰(zhàn)略、特征、抗風(fēng)險的能力不一樣，他對于市場的把控，換句話說，對一些品牌企業(yè)，抗風(fēng)險能力強(qiáng)的企業(yè)，他更看好這個市場，因?yàn)楝F(xiàn)在的調(diào)控政策更穩(wěn)定，沒有大起，沒有大落，反而是我們作為一個成熟企業(yè)應(yīng)該看好的市場。
張巖：短期內(nèi)不看好三四線市場
中國房地產(chǎn)的看好看壞，其實(shí)有一定的細(xì)分。因?yàn)橹袊鞘泻芏?，即使在市場最好的一兩年，有些城市依然很差。太中長期的我們不好判斷，整個中國房地產(chǎn)計劃和政策影響的度非常大，但就未來三四年來看，我認(rèn)為一線城市，優(yōu)秀的二線城市，由于人口的集中度，產(chǎn)業(yè)集中度，仍然是看好的。比如南京、武漢、廈門、福州、重慶等等都是非常優(yōu)秀，哪怕是即便有個別的時間持平，或者相對下行一點(diǎn)，但是長期一定是沒有問題的。
但是相反，我對三四線城市，甚至四五線城市在這一波里，應(yīng)該說三兩年里是不看好的。這些城市這一波的利好是源于這些優(yōu)秀省會級城市的政策打壓，限購限貸，高首付等等，把購買擠壓到了周邊，但對這些城市的中長期，由于政策和周邊大城市輻射的這種結(jié)果是不看好的。
