房?jī)r(jià)最低的一線(xiàn)城市“放開(kāi)”限購(gòu)了，本科學(xué)歷直接購(gòu)房
昨天（12月13日），廣州出臺(tái)樓市新政，南沙區(qū)政府發(fā)文：
本科人士在南沙區(qū)買(mǎi)房不受戶(hù)籍、社保和個(gè)稅繳存限制！
這個(gè)政策可以用重磅且超乎想象來(lái)形容。我們?cè)谀仙硡^(qū)政府官網(wǎng)上可以看到這份“關(guān)于進(jìn)一步便利人才及港澳居民購(gòu)買(mǎi)商品房的通知”。這則通知中最具殺傷力的有兩點(diǎn)：
1、認(rèn)定持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區(qū)范圍內(nèi)享受廣州市戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)商品房同等待遇。
2、在南沙區(qū)工作、學(xué)習(xí)，具有本科及以上學(xué)歷；具有中級(jí)及以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格；具有中級(jí)及以上職業(yè)資格；具有可聘任為中級(jí)及以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的執(zhí)業(yè)資格，符合上述條件之一的人才，在南沙區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套商品房不受戶(hù)籍、社保和個(gè)稅繳存限制（在廣州市內(nèi)已購(gòu)有首套商品房的除外）。
先看第一條，直白一點(diǎn)就是“廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才”，可以買(mǎi)兩套。
再看第二條，本科以上不受任何限制，可以直接購(gòu)房。
在南沙沒(méi)有放開(kāi)限購(gòu)之前，南沙的限購(gòu)政策是等同廣州政策。在深圳雙十一新政之后，讓我們對(duì)一線(xiàn)城市有了更多的期待，所以11月底，我們迅速的趕往廣深調(diào)研看市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)對(duì)廣州限購(gòu)政策的感受有兩點(diǎn)：
1、政策面管控非常嚴(yán)，人才落戶(hù)和隨遷皆有限制；
2、購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻非常高，外地戶(hù)籍需要5年以上的社?；蛘邆€(gè)稅。
按照政策要求是完全沒(méi)有操作空間，是一點(diǎn)念想都不給非戶(hù)籍的外地人。沒(méi)想到就在11月26日，正好趕上廣州限購(gòu)放松。廣州調(diào)整了非本市戶(hù)籍人士購(gòu)房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
調(diào)整前：
廣州外地戶(hù)籍人士購(gòu)房的要求是：在廣州市連續(xù)繳納5年內(nèi)（60個(gè)月）社?；騻€(gè)人所得稅。（中間不能斷繳，不能補(bǔ)交）
調(diào)整后：
在廣州市連續(xù)繳納5年內(nèi)（60個(gè)月）社?；騻€(gè)人所得稅，可以疊加一起使用。（例如：購(gòu)房之日起5年內(nèi)社保其中一個(gè)月顯示補(bǔ)收的，則可以提供這個(gè)補(bǔ)收月份的正常繳納個(gè)人所得稅稅單的資料，加起來(lái)能體現(xiàn)出連續(xù)5年的社?；蛘叨悊钨?gòu)房資格，則可購(gòu)房）
01
坦白說(shuō)這個(gè)政策的調(diào)整力度非常小，但明眼人都能從中看出兩點(diǎn)：
1、釋放了限購(gòu)放松的信號(hào)；
2、社保和個(gè)稅可以互補(bǔ)，意味著政策面預(yù)留了操作空間。
我們知道調(diào)控政策最怕什么呢？怕趨勢(shì)是收緊的，怕沒(méi)有特殊情況。但只要你對(duì)特殊情況有特殊政策，那么對(duì)于想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，就是好事。
所以我們預(yù)感廣州接下來(lái)還會(huì)有新的政策跟進(jìn)。因此，南沙放開(kāi)限購(gòu)了我們并不意外。這是繼佛山之后，又一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的地區(qū)。
這里面有兩個(gè)問(wèn)題：
1、為什么是佛山南沙先后放開(kāi)限購(gòu)，尺度如此之大。
2、此次新政的出臺(tái)，將讓一大批人才直接獲得購(gòu)房資格，這對(duì)南沙市場(chǎng)意味著什么？
02
11月底我們?cè)趶V州調(diào)研，廣州市場(chǎng)是真的很冷，量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)下跌。
首先是成交量的下跌。11月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為5907宗，環(huán)比下跌4%；10月份更慘，鏈家有數(shù)據(jù)顯示一二手房整體成交12530套，環(huán)比下跌17.3%。
其次是成交價(jià)下跌，特別是二手房。從今年4月到11月，均價(jià)從2.46萬(wàn)/平米，下降到2.15萬(wàn)/平米，下降了3000元/平，降幅超過(guò)12%。新房下調(diào)尺度更大，比如，新塘板塊的碧桂園云頂售價(jià)下調(diào)6000元/㎡。
第三是新房開(kāi)盤(pán)遇冷。在我們調(diào)研的7天內(nèi)，共有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，整體去化僅3成。
第四是新房庫(kù)存擠壓。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止至10月31日廣州全市新建商品房庫(kù)存約15萬(wàn)套，其中增城去化周期約23.8個(gè)月，花都去化周期41.89個(gè)月，南沙去化周期26.9個(gè)月，番禺21.67個(gè)月，從化去化周期是48.9個(gè)月。
第五、土拍遇冷。11月21日花都地塊由于無(wú)人報(bào)價(jià)延期出讓?zhuān)荒仙趁髦闉车貕K以底價(jià)成交。
以上就是廣州樓市的真實(shí)景象；但，與之相對(duì)應(yīng)的是，廣州強(qiáng)勁的本地購(gòu)買(mǎi)力和需求。
在中國(guó)只有四個(gè)一線(xiàn)城市，廣州是唯一一個(gè)外地炒房客，少到可以忽略不計(jì)的一線(xiàn)城市，所以廣州是一個(gè)主要靠本地購(gòu)買(mǎi)力就撐起一線(xiàn)房?jī)r(jià)的城市。
因此，一方面是市場(chǎng)真的很冷，另一方面是本地購(gòu)買(mǎi)力又非常強(qiáng)勁。所以，廣州政策變動(dòng)就變得非常難，非常敏感。
在這種情況下，廣州就面臨一個(gè)問(wèn)題：既要提振市場(chǎng)，但又不能刺激樓市反映過(guò)熱，所以不能出全面的放松政策，只能局部調(diào)整。
那么，廣州選擇南沙放開(kāi)限購(gòu)的原因有兩個(gè)：
1、因?yàn)榉鹕椒砰_(kāi)限購(gòu)。我們之前寫(xiě)過(guò)多篇關(guān)于廣州調(diào)研的稿件，廣佛的關(guān)系是佛山努力靠過(guò)來(lái)，但廣州卻向南向東。所以佛山放開(kāi)限購(gòu)，廣州是一定有回應(yīng)的。這也在一定程度上反映了廣州和佛山的關(guān)系。
2、南沙是廣州重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是廣州副中心，是廣州城運(yùn)規(guī)劃戰(zhàn)略，它在粵港澳大灣區(qū)占有重要地位，但，目前人氣不旺，需要導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)。而放開(kāi)限購(gòu)就是最直接的方式。
3、南沙太需要人了，南沙太需要購(gòu)買(mǎi)力了，南沙太需要速度了，南沙太需要基建了。
因此，結(jié)合剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)“因城施策”的原則要求，以及目前深圳市場(chǎng)行情，我們可以確定的是：
1、2020年的小陽(yáng)春一定會(huì)比2019年好。
2、廣州強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力以及深圳市場(chǎng)熱度的示范效應(yīng)，廣州2020年的3、4、5月樓市熱度會(huì)喜人的。
3、南沙會(huì)有一波急漲行情。
03
南沙是什么來(lái)頭？
在廣州官方的定位中，南沙是未來(lái)廣州的副中心。
類(lèi)似于北京的通州副中心。
在粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃中，這兒是粵港澳合作示范區(qū)。
就地理位置來(lái)說(shuō)，也正好處在廣州與深圳交匯、握手的核心區(qū)域。處在整個(gè)大灣區(qū)的核心位置。
國(guó)家規(guī)劃在這里建設(shè)一個(gè)開(kāi)放的高地，改革的示范區(qū)。
新的CBD是這樣規(guī)劃的：
規(guī)劃雖好，但畢竟是一個(gè)新城，畢竟要從零起步，廣東再有錢(qián)，再有資源，但發(fā)展仍需一步一步來(lái)。
想再造一個(gè)南沙新城（金融、科技、現(xiàn)代制造等），還是有很大的難度。
深圳已有前海、廣州有珠江新城和金融城、珠海有橫琴、東莞還在建設(shè)濱海灣新區(qū)、中山在建設(shè)翠亨新區(qū)。
南沙在這個(gè)時(shí)間，想從別的地方再爭(zhēng)奪資源打造新的世界級(jí)CBD，還是有相當(dāng)大的難度，畢竟他們也不好過(guò)。
所以，南沙想發(fā)展的好，就要步子大，就要膽子大，就要有更多的人和錢(qián)過(guò)來(lái)。
最直接有效的辦法，當(dāng)然就是你今天看到的：放開(kāi)限購(gòu)！
學(xué)杭州：先搶人，錢(qián)再隨人來(lái)。
人有了，啥都好說(shuō)，人有了再談別的。
而南沙在廣東人的心中，那是異常的重要。
如果不明白，想想成都的天府新區(qū)、鄭州的航空港區(qū)、重慶中央公園、武漢的光谷新區(qū)、合肥的濱湖新區(qū)、杭州的錢(qián)塘新區(qū)、上海的臨港自貿(mào)區(qū)、南京的江北新區(qū)等等。
南沙的地位、規(guī)劃、戰(zhàn)略，可都是在它們之上的。
所以，可想而知，此番放開(kāi)，對(duì)于南沙目前18000+的房?jī)r(jià)，會(huì)是什么樣的刺激？會(huì)是什么樣的推動(dòng)？
你要不要把握？?最后提醒，這也許是一個(gè)絕佳的機(jī)遇和開(kāi)始。
