別當炮灰！買房的注意了！樓市下半場風起云涌
時間：2017/9/21
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咱們老百姓買房子，主要考慮的是戶型，位置，配套，交通，學區(qū)，等等這些細節(jié)的東西。
但是如果我們把格局放大，去到城市乃至國家的層面上來看，這些細節(jié)就會變成最脆弱，也是最經(jīng)不起波折的東西。
不論挑的開發(fā)商再大牌，不論選擇的位置再市中心，不論有再多的地鐵口，一旦整個城市的房價體系崩了，一切的愿景也都煙消云散。
看看現(xiàn)在的鄂爾多斯，和曾經(jīng)的溫州，海南，都是非常直觀的前車之鑒。
至于說整個國家的房價體系崩了，那么只要逃不到國外，就只有死撐下去的結(jié)局。
看看日本東京，再國際化的大都市，老百姓們也有消失的十年。
所以，在做個人的購房選擇前，一定要先明確一個概念：
買房，就是在賭，賭這座城市的命運和未來。
這也是為什么現(xiàn)在一二線普遍降溫，但是業(yè)內(nèi)依然長期看好。為什么三四線最近漲這么多，依然被那么多專家嗤之以鼻的原因。
那么有意購房者，應該如何判定城市，又該如何選擇合適的入場時機呢？
莫明老師這里有4個是否的標準，可以進行套用，希望能讓思路更加清晰明了。
1.城市是否有核心產(chǎn)業(yè)支撐？
2.是否有重大建設(shè)工程，正在或即將進行？（高鐵，地鐵）
3.是否為人口凈流入城市？
4.近期房價是否經(jīng)歷過調(diào)整？（這里的調(diào)整，指市場的風向，是否已經(jīng)從極熱轉(zhuǎn)為理智）
如果答案都是“是”，那么至少可以保證，這是一個不會出現(xiàn)巨大風險的城市，對于買房是為了上車保本，升值只是第二要素的剛需來說，這4點非常的重要。
再來說說未來這半年購房者需要關(guān)心的點在哪里。
這個點主要還是在去庫存上。
首先，我們要明確，錢不是天上掉下來的，現(xiàn)在去三四線投資的錢，大部分來源于一二線。
那么在這種情況下，只要去庫存還在繼續(xù)，那么一二線的疲弱就會一直存在下去，短期內(nèi)很難抬頭。
那什么時候這些資金會回來呢？
去庫存政策大面積結(jié)束的時候，那個時候，這些錢要么被套進去，要么一窩蜂的回一二線避險。
所以，我們只需要搶在這些錢回哺一二線之前，從容購買就可以了。
至于回哺的具體時間，不太好判斷，但是至少在18年中旬之前，這個基本政策都不會被取消掉。
換句話說，有些已經(jīng)冷下來的城市，真的不用著急了。
房價就像一輛萬噸的火車，沒有火車頭給的動力，想開起來非常的難。
這個動力來自于哪？
很明顯來自于貨幣，15，16年M2增加很快，個人住房貸款占比增加的更快，錢太多了，所以感覺市面上的錢都不值錢，當時余額寶最低只給2%多利息。
但是現(xiàn)在不一樣，這一季度的M2增速已經(jīng)跌破了10%，余額寶也都給到4%多的利息，連銀行的貸款都開始發(fā)不出來了，足以說明很多問題。
畢竟，好不容易才停下來的火車頭，哪還有動力去強行拉升一波呢。
再加上美國加息明確要持續(xù)到19年，想想都是一副過冬的樣子。
用一句話說就是，別著急著吃火鍋，小心燙，要讓子彈再飛一會。
對于一二線的剛需來說，依然是看到合適的，能上車就盡早上車，哪怕未來房價不會變，但是信貸政策會一直變，這個對于剛需反而非常的致命。
最后，說一些未來可能會發(fā)生的事情，可能，不保證一定。
1.大范圍限價：房價不得高于去年10月
先是青島，在5月21日頒布的樓八條里明確規(guī)定，房價不得高于去年均價最高月，其實也就是去年12月的價格。
再是鄭州，鄭州的更狠，房價不得高于去年10月，相當于把價格鎖死在了第一次全國限購時期。
未來，各地效仿該政策的可能性非常大，這是個好事兒。
2.撿漏的機會增多，但是剛需幾乎搶不到，因為都是全款優(yōu)先
限價之后，將會出現(xiàn)很多優(yōu)質(zhì)低價盤，甚至遠低于周邊均價。
包括現(xiàn)在，已經(jīng)開始有一些城市出現(xiàn)了大開發(fā)商低價傾銷的案例，這種時候，如果你是開發(fā)商，你會怎么選擇客戶？
全款關(guān)系戶＞全款戶＞關(guān)系戶＞剛需
是的，全款戶比關(guān)系戶牛，因為關(guān)系多多少少都能找到，但是企業(yè)要資金流，要生存，必然會優(yōu)先選擇全款戶，關(guān)系戶的名額非常的少。
所以，如果你現(xiàn)在手里有足夠全款的現(xiàn)金，那么恭喜你，未來有可能會撿到漏。
沒有的也沒關(guān)系，多去碰運氣，說不定運氣好能選上呢。
3.雙合同，捆綁合同，陰陽合同
賣的價格很低的盤，通常會有一些附加條件。
沒辦法，道高一尺魔高一丈，賣家總比賣家精，幾千年傳下來的規(guī)律，只要有利可圖的地方，就會被鉆空子。
4.被限購的地區(qū)，逐漸開始炒作公寓和商鋪
咱們普通老百姓，千萬不要去碰這兩個東西。
除了北上深這種居住資源急缺的城市，包括像天津武漢廈門這種二線城市，都不建議購買公寓和商鋪，切記。
5.優(yōu)先改善房，樓市遇冷是置換的最佳時期
這個很好理解，房價沒有波動，或者是正在降價的時候去置換，怎么都不會虧。（先賣再買）
6.部分優(yōu)質(zhì)二手房房價會高于新房
是的，你沒看錯，在樓市下行周期，新房為了出貨會領(lǐng)跌，所以有時候二手房并不是最實惠的選擇。當然，這種情況只存在于優(yōu)質(zhì)的二手房。
7.中小開發(fā)商爛尾的爛尾，跑路的跑路
未來注定是大開發(fā)商的天下，中小開發(fā)商這兩年不好熬，所以不要因為1000元的優(yōu)惠，就去選擇了沒保障的小開發(fā)商，不值當，風險太大。
最后的最后，樓市瞬息萬變，有時候一個政策，就能完全改變?nèi)P的局面。不過不用擔心，只要咱們持續(xù)關(guān)注樓市，至少能比80%的人，超前抓住下一個機遇，或是避開下一次風險。
