三大致富命門堵死！如今再也不是炒房的好時(shí)候
時(shí)間：2017/9/27
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最近的樓市頗不寧靜。
繼8月底15個(gè)三四線城市出臺調(diào)控措施引發(fā)熱議（詳見《真相了！房地產(chǎn)不是冷，而是背地里在“發(fā)燒”》），上周末，8個(gè)省會城市又密集加碼限售政策，包括石家莊、南寧、重慶、南昌、貴陽、西安、長沙、武漢。
新華社的總結(jié)一針見血，“哪里房價(jià)上漲明顯，調(diào)控就指向哪里?！?
那么，這輪樓市調(diào)控加碼，是強(qiáng)弩之末的絕唱，還是新的信號？
無論是限售、限貸還是限購等等，能否遏制暗流涌動的購房需求，尚待觀察。但有一點(diǎn)幾乎可以確定：在國慶黃金周到來之前，通過限售等措施向市場釋放信號，避免國慶黃金周市場繼續(xù)升溫。
如果眼光放得更長遠(yuǎn)一點(diǎn)，你會發(fā)現(xiàn)，此輪調(diào)控不同于歷史上任何一次，習(xí)慣等待調(diào)松綁的人們可能會被“打臉”，如今再也不是炒房的好時(shí)候，而開發(fā)商的傳統(tǒng)致富模式也即將被終結(jié)。
作為一個(gè)地產(chǎn)自媒體人，在后臺最經(jīng)常被問的問題，是如何買房最賺錢，以及現(xiàn)在還是不是炒房的好時(shí)候。
也因?yàn)樽鲎悦襟w，地產(chǎn)江湖經(jīng)常會泛起一些大神的故事，真假不知道，但是結(jié)論大多數(shù)在說一些一夜暴富的答案。
那今天和大家大概聊聊我的觀點(diǎn)，當(dāng)然我的態(tài)度已經(jīng)放在標(biāo)題里了，至于我的邏輯，大概是這樣的過程。
首先我先聲明，我對炒房或者炒房客沒有任何偏激的觀點(diǎn)，我不喜歡這種行為，但是沒有一點(diǎn)看不起，都是個(gè)人的抉擇，而且不違法的前提下任何人的做法都值得尊重。
房子永遠(yuǎn)有炒的價(jià)值？
那什么是炒房呢？我們先來明白一個(gè)觀點(diǎn)，你買了一套房，價(jià)格漲了，這種行為斷然不能算炒房，因?yàn)槟銢]有利用價(jià)差為自己獲利，甚至某種程度上連投資這種行為都算不上。
因?yàn)槟阒挥幸惶追孔雍艽蟪潭壬暇褪莿傂?，哪怕現(xiàn)在不住以后你買了換一套自己住的也算是剛需。所以說實(shí)話我挺看不起就買了一套兩套房子，看后盯著中介門口的數(shù)字自嗨很久，對外吹噓自己投資眼光如何好的那一群人。
那炒房，或者我們叫投資房產(chǎn)，應(yīng)該是完成低價(jià)買進(jìn)然后高價(jià)賣出的這么一種行為，實(shí)實(shí)在在為自己創(chuàng)造收益的模式。
好，當(dāng)我們明白炒房的行為后，我們再來看一個(gè)重要環(huán)節(jié)，就是趨勢。
這一點(diǎn)前提希望所有人都務(wù)必明確，但凡能夠快速致富的，一定是跟隨了社會某一股快速上升的紅利或某一股趨勢，而并非自己創(chuàng)造了一種技能。
任何的投資成功，都是因?yàn)檠簩厔?，炒房在過去的成功，九成九都是因?yàn)檫^去房地產(chǎn)快速發(fā)展的周期，換句話來說只要他們做了這個(gè)決策，就可以跟上紅利，自己的一些技巧或者策略說實(shí)話都是可有可無的。
過去房地產(chǎn)確實(shí)就是特別適合用來做投資或者說炒的標(biāo)的。
理由也非常簡單，首先這個(gè)行業(yè)在快速發(fā)展，價(jià)格一直保持上漲，另外因?yàn)樵黾恿丝梢再J款的環(huán)節(jié)，某種程度上就促成了以小博大的可能，另外一個(gè)環(huán)節(jié)為了鼓勵(lì)剛需購買給予房產(chǎn)比較低的利率，某種程度上也降低了炒房客的現(xiàn)金流要求。
再加上房產(chǎn)漫長的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)沟谜呓嵌葧ㄆ胶艽蟮娘L(fēng)險(xiǎn)，所以但凡有點(diǎn)金融角度思維的個(gè)體都會認(rèn)為這會是一個(gè)非常好的投資載體。
這個(gè)邏輯在目前來看沒有錯(cuò)，但是行業(yè)中有一種觀點(diǎn)是，這個(gè)邏輯沒錯(cuò)，而且在未來永遠(yuǎn)不會改變。
針對這個(gè)觀點(diǎn)他們會舉很多例子，比如土地財(cái)政，比如GDP保障，比如剛需踴躍等等等等。
所以就有結(jié)論認(rèn)為房子永遠(yuǎn)有炒的價(jià)值。
樓市沒有輕而易舉解綁的可能
但是今天想和大家分享的，恰恰就是我對地產(chǎn)行業(yè)趨勢的判斷。
我前幾天推送的一篇文章里面有說到，過去房地產(chǎn)趨勢可以一直如虹，有一個(gè)很大的癥結(jié)就是在于，房子的資產(chǎn)身份和居住身份一直分不開，所以導(dǎo)致每次想要調(diào)控房子資產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，到最后都是居住身份的需求頂不住壓力，又涌入樓市，導(dǎo)致樓市調(diào)控很難持續(xù)。
而如今我們看到樓市調(diào)控的同時(shí)跟進(jìn)了一步租售同權(quán)，這個(gè)維度就很大程度把房子的身份區(qū)分得更加徹底，對于居住屬性未來用戶可以選擇的面更多了。
這樣的調(diào)控模式一來更加豐富的解決了用戶的需求，還有一個(gè)很重要的維度，就是房子作為資產(chǎn)身份政策調(diào)控起樓市可以更加徹底和堅(jiān)決。
這是第一個(gè)邏輯的結(jié)論，希望大家記住，如今的樓市不會輕而易舉地就放松，多年來我們等著樓市調(diào)控解綁的習(xí)慣很久了，但是這一次，但凡是地產(chǎn)人都可以感受到壓力和決心，樓市沒有輕而易舉松綁的可能。
到底時(shí)間是多久我不知道，這一點(diǎn)不重要，但是本質(zhì)上的出發(fā)點(diǎn)就決定了樓市長調(diào)控的周期即將到來。
開發(fā)商致富的模式即將被終結(jié)
政策對于樓市的態(tài)度，其實(shí)可以從很多維度都可以看得出來，看態(tài)度其實(shí)不用看用戶端，我們從當(dāng)下開發(fā)商的生存模式就可以明白。
過去，房企慣?？梢栽诜康禺a(chǎn)里風(fēng)生水起有三個(gè)重要邏輯：
1、土地口給到極強(qiáng)的信心背書：只要地方政府依賴土地財(cái)政，每年出讓土地有限以及樓板價(jià)依然堅(jiān)定，那么房地產(chǎn)保本開發(fā)或者得利開發(fā)幾乎是閉著眼睛就可以實(shí)現(xiàn)的事情。
2、開發(fā)過程中擁有極強(qiáng)的杠桿能力：只要你能夠獲得土地，后續(xù)的開發(fā)對于現(xiàn)金流的要求是很低的，因?yàn)槭紫确孔涌梢蕴崆百u，工程款也可以墊付，過程中到處是杠桿可以利用。所以雖然整體而言項(xiàng)目開發(fā)利潤率低，但是因?yàn)楦軛U的介入賺取現(xiàn)金流滾動的錢就數(shù)不勝數(shù)。
3、作為房企，現(xiàn)金獲得的門檻極低：只要你擁有土地，你就可以融到最便宜的資金。對于銀行來說，他把錢借給沒風(fēng)險(xiǎn)的地方是最穩(wěn)妥的，毫無疑問歷來房地產(chǎn)就是這么一個(gè)行業(yè)。
所以不知道各位發(fā)現(xiàn)了沒有，一個(gè)房企能否做大是他的資金運(yùn)作能力，中間有太多的以小博大的可能，這也是為什么城市總可以拿到高薪，因?yàn)樗麆?chuàng)造的利益差也是巨大的，最大的企業(yè)一定是杠桿玩的最好的。
而如今，樓市調(diào)控幾乎把給到開發(fā)商的這三個(gè)致富命門都給關(guān)了。
首先不允許你賣了，目前大量的土地要求持有運(yùn)營，而且未來的比例會越來越高，就是逼迫開發(fā)商從過去的快速的銷售收入變成長線的運(yùn)營持續(xù)性收入。
這個(gè)態(tài)度這等同于你玩現(xiàn)金流最后還錢的關(guān)口給關(guān)上了，快周轉(zhuǎn)在未來會遇到極大的麻煩。
而另外一個(gè)環(huán)節(jié)，房企借貸的利率極大比例的提升，今年的資本市場給到房企的利息極高，所以也導(dǎo)致今年能夠在銷售量上突圍的房企大多數(shù)類似龍湖這樣能夠境外發(fā)債的企業(yè)。
而今年下半年外匯管控也暗示未來的資本市場對待房企的門檻會越來越高。一來這也是逼迫資本流到其他的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，二來也是逼迫房企在不太舒服的營收模式下被迫轉(zhuǎn)型。
最后加上土地出讓從過去的招拍掛到如今的復(fù)合招拍掛，持有比例的持續(xù)上升，所以基本上開發(fā)商的日子變得越來越難過。
說實(shí)話，這些政策在過去房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)從未發(fā)生過，某種程度上第一也代表過去的調(diào)控從未真正想要下狠手，但是對于現(xiàn)在來說，卻是認(rèn)真且嚴(yán)肅的。
開發(fā)商致富的模式即將被終結(jié)，這在業(yè)內(nèi)很大程度上已經(jīng)達(dá)成了共識。所以從這個(gè)角度上來看，政策似乎不允許接受以小博大的快速致富模式，這一點(diǎn)對于房企來說是如此，對于炒房客來說大概也能成立。
畢竟炒房客致富的邏輯也是如此，你把上面這三個(gè)致富法門，把土地?fù)Q成房子，把開發(fā)貸換成房貸，把房企的借貸便利性同比用房子申請各種貸款的能力，基本上的邏輯都是能看得通的。
因?yàn)槿绻阏驹诟咭稽c(diǎn)的格局來看，如果真心要調(diào)控樓市，是沒有角色之分的，產(chǎn)業(yè)鏈上的每一份子都會被管控。
這輪調(diào)控影響可能持續(xù)5-10年
另外我們也可以看下其他一些暗示。
把首付比例提升，這本質(zhì)上就是去除杠桿的一種方法，不論是首付五成還是七成，本質(zhì)上就已經(jīng)降低了你一夜暴富的可能，因?yàn)椴徽摑q的程度有多少，你的投入產(chǎn)出比伴隨著投入的增加整個(gè)數(shù)值都會降低。
另外一件事情不知道各位留意沒有，最近在重拳整體比特幣或者ICO，某種程度上已經(jīng)談不上調(diào)控，而是直接把這個(gè)游戲給關(guān)閉了。
用這種做法非常強(qiáng)悍的結(jié)束一種投資方式，本質(zhì)上就是徹底的不給用戶一夜暴富的念想，我們不討論虛擬貨幣是否有存在的合理性，但是針對于各種造富的神話已經(jīng)沒有談?wù)摰母尽?
對于暴富的妄念很大程度上是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中需要剔除的，房地產(chǎn)是否在討論的區(qū)域里我不知道，但是起碼我看到不少城市對于購入房產(chǎn)幾年內(nèi)限制售賣多少有點(diǎn)這樣的意味。
上周末對于限售城市的加碼，可以看出對這一塊的決心，如今都是2年3年，不排除未來有五年十年的可能。畢竟現(xiàn)在土地都會要求房企永久持有，對于購房者來說要求持有更長的時(shí)間也不是沒有可能。
在我眼里，這樣的態(tài)度一樣是讓大量的炒房客在樓市里放棄一夜暴富的念頭，只要交易環(huán)節(jié)被鎖住，樓市的泡沫就會降低很多，用戶對于房價(jià)的判斷也會平和很多。
而且值得一提的是，鎖住投資客的念頭可不僅僅只有限售這個(gè)行為，后面還有房產(chǎn)稅，我們做一個(gè)大膽的猜測，如果后面投資客的房子都被限制銷售的時(shí)候，突然開征收房產(chǎn)稅，那么對于炒房客來說可以說是滅頂?shù)拇驌簟?
行業(yè)內(nèi)有一種調(diào)侃的說法叫割韭菜，如果這種場景發(fā)生，炒房客就會變成名正言順的韭菜了。
所以我們可以很清楚的看到一股趨勢，就是整個(gè)社會在杜絕不勞而獲的可能，不論是哪種投資，也是正常通過創(chuàng)造增值產(chǎn)生的收益，大環(huán)境引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體產(chǎn)業(yè)就是證明，而控制房地產(chǎn)以及徹底關(guān)閉比特幣也同樣是佐證。
最看好三種人
好，如果寫到這里，如果你認(rèn)為我的觀點(diǎn)是房價(jià)下跌那你就錯(cuò)了。
各位一定要記得一句話，價(jià)格永遠(yuǎn)都是供需決定的，哪怕是控制成交價(jià)，市場化行為下也會通過其他方式把價(jià)差補(bǔ)齊。
所以對于房子來說，伴隨著供求關(guān)系以及城市化的進(jìn)行，房子的價(jià)格還是堅(jiān)挺的，我認(rèn)為也是長期的。而且房價(jià)的穩(wěn)定對于任何人來說是有利的。
但是另外一個(gè)環(huán)節(jié)，房子的流動性一定會降低，而且降低到最低。房子作為資產(chǎn)的價(jià)值依然存在，但是他的變現(xiàn)能力會放緩。
這個(gè)特性對于普通用戶來說沒有影響，因?yàn)閷τ谒麄儊碚f本來就不需要用房子做快周轉(zhuǎn)，但是對于投資客或者炒房客來說就是很大的影響，現(xiàn)金流以及啟動資金的門檻變得越來越高。
公司倒閉，絕大部分不是因?yàn)樘澅荆且驗(yàn)楝F(xiàn)金流撐不住，而未來對于炒房客來說也將面對現(xiàn)金流的壓力。
所以某種程度上我看好三種人：
首先普通住房用戶是最大得利者，因?yàn)樗麄冇辛速彿亢妥夥績蓚€(gè)選擇，租房最大程度同權(quán)，而購房如今限價(jià)的姿態(tài)給到用戶很好的選擇。
其次我也看好把房子當(dāng)成資產(chǎn)配置的人，擁有一套自住房子的同時(shí)也擁有一套資產(chǎn)配置的房子，未來可以對沖絕大部分的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
另外，我也看好以租賃收益為主的地產(chǎn)投資客，房地產(chǎn)的長線收益一定會崛起，這一塊也是政策傾斜的重點(diǎn)區(qū)域。
最后，我最最最不看好的就是炒房客，或者背負(fù)巨額房貸大量買入房產(chǎn)的這么一群人，現(xiàn)金流吃緊已經(jīng)算最淺層的問題了，后續(xù)的政策走向依然是不明確的，但是一旦要落地，一定是重點(diǎn)打擊這一群人的。
從目前來看，每一個(gè)政策都是穩(wěn)準(zhǔn)狠的。
房地產(chǎn)的游戲規(guī)則已經(jīng)變了，未來的趨勢也不按照原先的軌跡，房價(jià)只是折射，而價(jià)格背后的游戲規(guī)則已經(jīng)完全不同。
某些行為可能只適合某一些時(shí)代，時(shí)代滾滾向前，從來沒有什么一招鮮吃遍天。
